[克而瑞]土地周報(bào) | 成交規(guī)模大幅回落（7.4-7.10）

??2022年第28周

??7月4日-7月10日，本周恰逢重點(diǎn)城市集中土拍間歇期，僅重慶一城集中土拍，因而重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交規(guī)模顯著不及上周。與此同時(shí)，在主力成交城市重慶土拍低熱的影響下，整體市場熱度也較上周有所下滑，溢價(jià)率環(huán)比降低2.2個(gè)百分點(diǎn)，流拍率也較上周有所上升。不過，下周南京、成都、長沙等城市將迎二輪土拍，屆時(shí)成交規(guī)模將會(huì)迎來上升。

??土地政策

??長春允許項(xiàng)目局部開發(fā)預(yù)售

??衡陽降低土拍保證金

??7月8日，長春發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知》，通過實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目局部開發(fā)預(yù)售、允許對歷史建筑等依法進(jìn)行改造等調(diào)整土地規(guī)劃政策來對房企給予政策扶持。政策出臺(tái)的背后是長春樓地市持續(xù)遇冷，尤其是土地市場方面，長春集中供地持續(xù)遇冷，22年首輪土拍也僅成交一宗商品住宅開發(fā)用地，成交規(guī)模較去年首批次顯著降低。此外，降低土拍保證金、允許房企分期付款的中小城市也在增多，如衡陽就于日前出臺(tái)了相關(guān)政策，以吸引房企拿地、增加土地出讓收入。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)量環(huán)比大幅降低

??深圳次輪集中供地涉及16宗地

??供應(yīng)方面。受集中掛牌城市數(shù)量減少影響，重點(diǎn)監(jiān)測城市的供應(yīng)建面環(huán)比明顯不及上周。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測城市總建筑面積為578萬平方米，同環(huán)比降幅均在四成以上。各能級(jí)城市的掛牌量均不敵上周，其中一線城市供應(yīng)量僅180萬平方米，主要為深圳第二批次集中掛牌地塊；具體而言，深圳次輪共推出16宗地，寶安、龍華、光明、龍崗、坪山及前海均有土地推出，總供應(yīng)量達(dá)180萬平方米，掛牌規(guī)模較首批次顯著上漲；值得一提的是，深圳此次出讓地塊的部分住宅限價(jià)也較此前有所提升。二線城市供應(yīng)量也顯著下滑，主力供地區(qū)域集中在二線城市郊縣。三四線城市中，徐州、肇慶等城市的供應(yīng)量相對較高，均超過了50萬平方米，其余城市供應(yīng)量較低。

??土地成交

??次輪集中土拍潮間歇

??成交量價(jià)環(huán)比下滑

??成交方面。本周恰逢重點(diǎn)城市集中土拍間歇期，僅重慶一城集中土拍，因而重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比均呈下降趨勢。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為733萬平方米，環(huán)比大降55%，同比也有21%的降幅。成交金額也隨之銳減至374億元，僅約為上周的三成，同比亦有34%的降幅。受城市成交結(jié)構(gòu)改變，平均樓板價(jià)也因此下調(diào)至5095元/平方米，環(huán)比下降30%，同比也下降了15%。

??各能級(jí)城市成交面積環(huán)比均不敵上周，尤其是二線城市，受集中土拍城市個(gè)數(shù)減少影響，成交規(guī)模環(huán)比下降了63%，降幅是三個(gè)能級(jí)城市中最大的。聚焦到城市來看。本周成交量最高的城市是進(jìn)行次輪集中土拍的重慶，共成交12宗地，總成交建面為226萬平方米，成交金額為136.7億元，亦是本周唯一土拍金額超過百億的城市。長沙及合肥縣域也有多宗土地成交，成交建面也均超過了50萬平方米。此外，上海和深圳也各成交了一宗商辦地塊，均為底價(jià)成交。

??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊入市占比大降

??溢價(jià)、流拍等熱度指標(biāo)表現(xiàn)不及上周

??市場熱度方面。受優(yōu)質(zhì)用地成交占比大幅降低影響，重點(diǎn)監(jiān)測城市的溢價(jià)率降至3.1%，環(huán)比下降了2.2個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市方面，一線城市因成交地塊均為商辦用地、溢價(jià)率依然為零；因主力成交城市重慶次輪土拍熱度較低、平均溢價(jià)率僅0.5%，二線城市溢價(jià)率也降低至0.6%；三四線城市因成交了多宗高溢價(jià)商辦地塊，平均溢價(jià)率因此環(huán)比上升至7.4%。

??土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地流拍率為13.6%，環(huán)比上漲7.7個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來看，流拍地塊集中在二線城市郊縣及三四線城市，譬如長沙的寧鄉(xiāng)、長沙縣均有地塊流拍。這些區(qū)域均為樓市熱度顯著下滑的區(qū)域，房企拿地積極性不高，因而多慘遭流拍或撤牌。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)用地成交占比降低

??重慶九龍坡地塊摘得周度總價(jià)榜榜首

??受集中土拍城市減少、優(yōu)質(zhì)土地成交占比降低影響，本周總價(jià)榜入榜門檻較上周明顯降低。具體來看，本周成交總價(jià)最高的地塊為重慶九龍坡大楊石組團(tuán)地塊，成交總價(jià)為25.74億元，由招商蛇口競得；門檻地塊為臺(tái)州溫嶺西子社區(qū)未來社區(qū)項(xiàng)目地塊，成交總價(jià)為17.16億元，由溫州九龍匯競得。

??單價(jià)榜單方面。本周成交單價(jià)最高的地塊為上海楊浦一宗商辦用地，由楊浦科創(chuàng)以底價(jià)競得，成交樓板價(jià)為18050元/平方米；門檻地塊為德清舞陽街道2021-003-2地塊，亦是底價(jià)成交，成交樓板價(jià)為12700元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??重慶此輪土拍總價(jià)最高宅地由招商蛇口競得

??地塊分析：

??本周成交總價(jià)最高的地塊來自重慶第二輪集中土拍成交地塊。由于宗地有一定的商業(yè)占比，體量也相對較大，因而最終底價(jià)成交，由招商蛇口以25.74億元的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)為7200元/平方米。值得一提的是，該地塊的成交價(jià)格和去年第三批次周邊成交地塊的樓板價(jià)相比有所降低。

??據(jù)地理位置來看，項(xiàng)目位于九龍坡石橋鋪板塊，靠近5號(hào)線巴山站及環(huán)線彩云湖站，交通出行十分便捷。地塊周邊的其它配套同樣較為完善：商業(yè)方面，除周邊住宅底商外，地塊還自帶5萬平方米商業(yè)，能滿足社區(qū)居民需求；教育資源也十分充沛，附近有多所中小學(xué)環(huán)伺。周邊樓市方面，項(xiàng)目所在板塊內(nèi)有多個(gè)在售及待售項(xiàng)目，項(xiàng)目均價(jià)約在1.5萬至2萬元/平方米之間，但受樓市整體環(huán)境遇冷影響，在售項(xiàng)目的去化表現(xiàn)相對一般。就此來看，未來項(xiàng)目入市或?qū)⒂幸欢ǖ娜セ瘔毫Α?/p>