[克而瑞]土地月報(bào)｜成交規(guī)模環(huán)比下降，土地流拍指標(biāo)仍在近一年低位（2022年7月）

??本月土拍中優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量仍在高位，房企參拍熱情較高，其中上海、南京等均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。

??進(jìn)入7月份，隨著重點(diǎn)城市二輪集中供地進(jìn)入后半程，土地市場(chǎng)成交體量出現(xiàn)環(huán)比回落，市場(chǎng)熱度指標(biāo)亦稍有下滑，南京、重慶、長沙溢價(jià)率均不及上輪，無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊，導(dǎo)致本月平均溢價(jià)環(huán)比下滑，在二輪土拍供地質(zhì)量上升和土拍門檻降低的“護(hù)航”下，流拍率雖略有上升，但對(duì)比近一年指標(biāo)表現(xiàn)來看仍在相對(duì)低位。

??核心要點(diǎn)

??供求：供求規(guī)模環(huán)比回落，平均樓板價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

??熱度：溢價(jià)回落流拍上升，南京、重慶溢價(jià)率均不及首輪

??重點(diǎn)地塊：上海、南京多宗地觸頂成交，拿地企業(yè)仍以央國企為主

??后市展望

??重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化趨勢(shì)延續(xù)，房企投資仍將聚焦于優(yōu)質(zhì)宅地

??2022年7月，重點(diǎn)城市二輪集中土拍進(jìn)入中后期，本月進(jìn)行大規(guī)模土拍城市的個(gè)數(shù)較上月明顯減少，導(dǎo)致本月成交土地規(guī)模較上月明顯下滑。因南京、長沙等城市整體土拍熱度偏低影響，市場(chǎng)熱度也較上月微有下滑，平均溢價(jià)率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，土地流拍現(xiàn)象也因青島等地流拍了較多商辦用地而較上月有所增加。 

??聯(lián)系各城市次輪集中土拍表現(xiàn)來看，冷熱分化仍較為明顯，不僅是城市之間，城市內(nèi)部甚至區(qū)域內(nèi)部也有分化趨勢(shì)。在各板塊的盈利空間均進(jìn)一步拉升下，去化表現(xiàn)更好的核心板塊成為房企投資的首選，區(qū)位相同下周轉(zhuǎn)更快的純宅地比商住用地更受房企青睞。在樓市銷售仍未明顯復(fù)蘇的背景下，重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化的趨勢(shì)還將延續(xù)，流動(dòng)性緊張下房企也仍將重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的投資機(jī)會(huì)。

??01供求

??供求規(guī)模環(huán)比回落

??平均樓板價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

??土地供應(yīng)方面，隨著二輪土拍接近尾聲，7月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量較6月份有所下降。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積9495萬平方米，環(huán)比下降43%，同比下降54%；供應(yīng)幅數(shù)為2156幅，環(huán)比減少33%，同比下降41%。

??具體來看，一線城市中深圳在月內(nèi)進(jìn)行了第二輪集中供地，供應(yīng)宅地16幅，總建筑面積180萬平方米，此外北京、上海、廣州也有零星商辦用地供應(yīng)。二線城市方面，月內(nèi)重點(diǎn)城市集中供地暫停，合肥、濟(jì)南、成都供地均為遠(yuǎn)郊縣城或商辦用地，7月合計(jì)供應(yīng)土地建筑面積1369萬平方米，環(huán)比下降64%。三四線城市方面，本月供地規(guī)模亦有明顯減少，環(huán)比下降36%至7924萬平方米。

??土地成交方面，截至7月26日，全國300城經(jīng)營性土地6月總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比6月下降41%，同比降幅不到五成，與去年同期差距小于上半年平均水平；成交幅數(shù)共計(jì)1412幅，環(huán)比降幅約40%，同比減少45%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額3636億元，環(huán)比上月減少31%，同比上升2.7%。因月內(nèi)一、二線成交占比上升，廣州、上海、南京等一二線城市月內(nèi)均有集中土拍進(jìn)行，致成交單價(jià)上升至4660元/平方米，同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)。

??02熱度

??溢價(jià)回落流拍上升

??南京、重慶溢價(jià)率均不及首輪

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有7個(gè)城市在本月進(jìn)行集中土拍，部分三四線熱點(diǎn)城市也在月內(nèi)進(jìn)行了土拍，重點(diǎn)城市土拍熱度明顯分化，成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價(jià)率水平，但是南京、重慶、長沙溢價(jià)率均不及上輪，無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊，導(dǎo)致本月平均溢價(jià)環(huán)比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。以南京為例，雖然本輪土拍進(jìn)一步放寬了土拍規(guī)則，有13宗未設(shè)住宅銷售限價(jià)，實(shí)行“差異化定房價(jià)，按程序報(bào)備”，也出現(xiàn)了多宗宅地觸頂成交，但是大批位于江寧、浦口郊區(qū)板塊的地塊仍是底價(jià)成交，拉低了南京市整體的土拍溢價(jià)率，導(dǎo)致南京二輪土拍平均溢價(jià)率只有2.8%，較首輪下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??另一方面，流拍率也略有上升。和上月相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率上升至12.5%，環(huán)比增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍在近一年以來的相對(duì)低位。在本月完成集中土拍的城市中，成都、南京流拍率均較首輪有所下降，無錫、重慶也實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩輪的 “0流拍”，但廣州、長沙因遠(yuǎn)郊地塊相對(duì)較多，本輪流拍率均高于15%，導(dǎo)致7月流拍率環(huán)比略有增加。

??03重點(diǎn)地塊

??上海、南京多宗地觸頂成交

??拿地企業(yè)仍以央國企為主

??2022年7月，重點(diǎn)城市此輪土拍潮延續(xù)，包括上海、廣州在內(nèi)的7個(gè)重點(diǎn)城市均在月內(nèi)迎來了第二批次集中出讓。由于多數(shù)城市首輪集中土拍低熱，第二輪供地質(zhì)量較首輪明顯提升，如南京推出了多宗河西優(yōu)質(zhì)宅地、廣州也加大了天河、荔灣等中心城區(qū)的土地供應(yīng)；上海次輪集中供地也是如此，長寧西郊、普陀桃浦、浦東唐鎮(zhèn)、川沙、閔行七寶古美等多個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)均有土地推出。因此，本月優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)量仍在高位，房企參拍熱情較高，其中上海、南京等均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。

??不過，從拿地房企情況來看，央國平仍是重點(diǎn)城市集中土拍的參拍主力。以單價(jià)榜中入圍的9宗集中成交地塊來看，這些地塊基本均由央國企及其聯(lián)合體競(jìng)得，如上海長寧西郊地塊由上海城投競(jìng)得，普陀中山北地塊則由保利發(fā)展、招商蛇口及新世界聯(lián)合體競(jìng)得。在當(dāng)前大部分民企首要任務(wù)仍是保交付的背景下，央國平及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企將持續(xù)撐場(chǎng)重點(diǎn)城市集中土拍。