[克而瑞]成交量?jī)r(jià)環(huán)比不及上周，廣州、無(wú)錫次輪土拍回溫（7.18-7.24）

??2022年第30周

??2022年7月18日-2022年7月24日，隨著22城次輪集中土拍潮漸進(jìn)尾聲，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模也因此較上周明顯回落，平均地價(jià)也受城市成交結(jié)構(gòu)的變化環(huán)比下降。22城集中土拍方面，廣州和無(wú)錫于本周完成了年內(nèi)第二輪集中出讓，從最終土拍表現(xiàn)來(lái)看，兩城土拍熱度均較首輪有所回升，尤其是廣州，次輪成交溢價(jià)率達(dá)6.6%，處于已完成次輪土拍城市中較高水平。

??土地政策

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??十四五期內(nèi)青島租賃用地供應(yīng)不低于六千畝
廣州增城開(kāi)展“工改工”試點(diǎn)

??7月18日，《青島市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布。根據(jù)規(guī)劃，十四五期內(nèi)青島租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模將不低于6000畝，其中城陽(yáng)、西海岸新區(qū)、即墨、膠州等四區(qū)是保障性租賃住房建設(shè)的主要區(qū)域。此外，廣州增城也于近日印發(fā)了《推進(jìn)存量工業(yè)用地高質(zhì)量利用實(shí)施辦法的通知》，將推動(dòng)存量工業(yè)用地“工改工”提質(zhì)增效，不斷優(yōu)化存量工業(yè)用地管理。

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??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面延續(xù)低位運(yùn)行
一二線城市掛牌地塊多為商辦用地

??供應(yīng)方面。因重點(diǎn)城市次輪供地大多均已掛牌，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)量延續(xù)低位運(yùn)行。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總建筑面積為476萬(wàn)平方米，與上周基本持平，同比大跌五成以上。分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市中北京和上海各有3幅商辦用地推出，其中北京掛牌地塊分別位于通州區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，上海掛牌地塊則位于浦東和松江。二線城市供應(yīng)量也維持低位，主要供應(yīng)地塊為商辦用地，僅哈爾濱、昆明等個(gè)別城市有涉宅用地掛出。三四線城市中，供地主力集中在長(zhǎng)三角片區(qū)，金華、蕪湖、紹興、嘉興等多個(gè)城市均有土地供應(yīng)。

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??土地成交

?成交量?jī)r(jià)環(huán)比下行
廣州、無(wú)錫次輪土拍收官

??成交方面。由于本周進(jìn)行集中土拍的城市個(gè)數(shù)較上周明顯減少，且出讓規(guī)模也相對(duì)較低，因而重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比不敵上周。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為1098萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比則上漲了114%。成交金額也隨之下降至619億元，環(huán)比下降57%。因主力成交城市為地價(jià)水平的三四線城市，平均樓板價(jià)環(huán)比也呈下跌趨勢(shì)，平均地價(jià)為5637元/平方米，環(huán)比上周大降41%。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異。一線城市中，成交量最大的城市為廣州，成交建面為113萬(wàn)平方米，均為次輪集中成交的11宗地，保利發(fā)展和越秀成為拿地主力，此外北京和上海也有商辦地塊成交。二線城市中，長(zhǎng)沙的成交規(guī)模最高，達(dá)185萬(wàn)平方米，成交主力集中在縣域，其余城市的成交建面均在50萬(wàn)平方米以下。三四線城市方面，無(wú)錫、南通等城市均有大規(guī)模集中土拍，其中無(wú)錫次輪土拍成交16幅地，成交建面達(dá)181萬(wàn)平方米，南通則成交12幅地，成交建面也超過(guò)了100萬(wàn)平方米。

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??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行
商辦用地為本周流拍主力

??市場(chǎng)熱度方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率為2.7%，較上周進(jìn)一步下滑了0.3個(gè)百分點(diǎn)。流拍率下降的主要原因是由于本周成交主力三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)低熱所致，如無(wú)錫、南通次輪集中土拍中絕大部分地塊仍以底價(jià)成交，僅個(gè)別極為優(yōu)質(zhì)的土地才能溢價(jià)出讓。

??土地市場(chǎng)持續(xù)低熱下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率也有所上行，本周達(dá)14.5%。結(jié)合流拍地塊的用途來(lái)看，商辦用地成為流拍主力，如青島、武漢、成都等均有商辦用地流拍。此外，廣州次輪集中土拍中也有三幅地遭遇流拍，涉及天河育新街地塊、白云區(qū)小坪村地塊及中新鎮(zhèn)地塊，三幅地的土地素質(zhì)相對(duì)不佳，因而房企拍地意愿不高，最終慘遭流拍。

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??周度TOP5

??廣州、無(wú)錫成為入榜主力
次輪土拍冷熱分化更加明顯

為了提振土拍熱度，廣州、無(wú)錫等城市均加大了次輪優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)。以廣州為例，此次集中供地增城、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)進(jìn)一步減少，天河、荔灣等中心城區(qū)則有多幅土地供應(yīng)。在此影響下，廣州、無(wú)錫次輪土拍熱度均較首輪有所回升，溢價(jià)成交地塊數(shù)量也較首輪明顯增加。

??不過(guò)，地塊冷熱分化趨勢(shì)更加明顯，配套缺乏、區(qū)位較偏的地塊或遭遇流拍、或由地方平臺(tái)托底，但中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍能吸引多家房企爭(zhēng)奪，最終溢價(jià)成交。以單價(jià)榜中廣州入圍地塊為例，天河區(qū)燕塘地塊三因區(qū)位優(yōu)越、周邊無(wú)競(jìng)品等優(yōu)勢(shì)而觸及地價(jià)上限，最終由越秀搖中；荔灣兩宗宅地位置也相對(duì)較佳，尤其是南岸路26號(hào)地塊，地處廣州老西關(guān)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，最終也以較高溢價(jià)成交；而白云黃金圍地塊周邊配套較為欠缺，地理位置相對(duì)較偏，最終由廣州交投底價(jià)競(jìng)得。

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??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)
廣州次輪土拍唯一搖號(hào)地塊

??地塊分析：

??7月18日，廣州年內(nèi)第二輪集中供地到期出讓。本次集中土拍，廣州的供地規(guī)模仍保持在低位，僅推出14宗地，供應(yīng)量低于今年首輪。與此同時(shí)，廣州也加大了中心城區(qū)的供應(yīng)力度，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)三個(gè)核心區(qū)域各有2幅地出讓。在此影響下，廣州次輪土拍熱度較首輪出現(xiàn)回溫，4幅地溢價(jià)成交，次輪成交平均溢價(jià)率上漲至6.6%。

??在成交的11宗地中，天河區(qū)燕塘地塊三成為房企爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，共有7家房企參與競(jìng)拍，最終在經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)后觸及土地最高限價(jià)，平均成交樓板價(jià)為48300元/平方米，可售樓板價(jià)達(dá)到50842元/平方米，該單價(jià)足以躋身廣州樓面價(jià)TOP5。據(jù)地理位置來(lái)看，地塊靠近地鐵3號(hào)線梅花園站，交通出行十分便利；周邊配套也十分完善，商超、教育、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。周邊樓市方面，項(xiàng)目所在片區(qū)已多年無(wú)新房供應(yīng)，項(xiàng)目入市幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力；當(dāng)前市場(chǎng)主要以二手交易為主，附近的云山壹號(hào)、峻林等項(xiàng)目最新掛牌價(jià)格均在10萬(wàn)元/平方米以上，與地塊成交樓板價(jià)相比，利潤(rùn)空間非常可觀。