[克而瑞]降供應、提質量、國央平包場，優(yōu)質地塊刺激上海二拍熱度復蘇

??核心城區(qū)出讓占比達15% ，長寧區(qū)3年來首次供地。國央企及地方平臺公司拿地金額高達95% ，民企投資依舊屈指可數(shù)。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗

??7月25-28日，上海第二輪集中供地經(jīng)過連續(xù)4天的競拍后圓滿落幕，雖然本次集中供地規(guī)模是歷次集中供地最低，但供地質量卻明顯上升，近四成地塊觸及中止價，土拍熱度僅次于去年首輪。

??二輪集中供地上海共成交34宗含宅用地，總建面235萬平方米，成交總金額卻高達780億元，在核心區(qū)域出讓比例增加后，本次平均樓板價提升至33225元/平方米，創(chuàng)集中供地以來的新高，平均溢價率則回升至4.49%。

??核心城區(qū)出讓占比達15%
長寧區(qū)3年來首次供地

??本輪上海共掛牌34宗含宅用地，其中2宗為城中村舊改地塊，總供應建筑面積達到234.8萬平方米，也是集中供地以來供應體量最低的一次。

??與廣州相似的是，雖然供地規(guī)模下調，但是供地質量明顯提升：本輪集中供地中長寧、靜安、楊浦和普陀四個核心城區(qū)均有地塊出讓，共有8宗地塊，總建筑面積達到36.9萬平方米，占本次出讓總建面的15%。

??尤其長寧區(qū)本次拿出1宗位于成熟別墅區(qū)的純宅地，該地塊容積率僅為1.2，同樣適宜打造低密度別墅產(chǎn)品，且周邊已無新房在售，二手房價可高達18萬/平方米，預計項目入市后將吸引大量豪宅客戶。這是長寧區(qū)自2019年中海長寧第以來首次出讓商品房用地，也是5年內長寧區(qū)僅有的第二宗商品房用地，雖然地塊體量較小，但土地資源的稀缺性可見一斑。

??另一核心城區(qū)靜安區(qū)上一次有商品房用地成交是2021年首輪集中供地中的保利靜安天悅，再往前則是2020年成交的華發(fā)仁恒蘇河世紀和天匯世紀璽，整體來看區(qū)域內的新房資源也同樣較為稀缺。

??此外，浦東、嘉定仍是本次供地的主力區(qū)域，供應總建筑面積在40萬平方米以上，其中也不乏優(yōu)質地塊，例如浦東唐鎮(zhèn)、川沙核心區(qū)等。整體來看本次供地的質量較優(yōu)質，并且繼續(xù)以限地價、一次性報價的方式進行，保持了低門檻、少配建的趨勢，讓利“誠意滿滿”。

??四成地塊觸及中止價
長寧稀缺地塊可售樓板價超十一萬

??上海本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為4.49%，僅次于2021年首次集中供地的整體溢價率，34宗地塊中有13宗觸及中止價、以一次性報價成交，幅數(shù)占比達到38%，在本次土拍的三類成交情況中占比最高；另外底價成交地塊占35%，溢價成交地塊占27%，無地塊流拍?？梢妰?yōu)質地塊的推出和門檻的持續(xù)下調，增加了土拍市場的活躍程度。

??本輪土拍中，不同區(qū)域的熱度表現(xiàn)有明顯分化：長寧、嘉定整體相對較熱，浦東、青浦等區(qū)則是部分地塊可觸及中止價，部分地塊底價成交，而松江、奉賢則整體相對較冷。

??長寧區(qū)北新涇地塊進入一次性報價環(huán)節(jié)，最終成交樓板價為99887元/平方米，剔除8%的配建和2000平方米的社區(qū)其他設施用房以后，實際可售樓板價達到117834元/平方米。而該地塊房地聯(lián)動價達到16.3萬元/平方米，已經(jīng)突破上海土地市場的房地產(chǎn)聯(lián)動價最高紀錄。嘉定出讓的5宗含宅地塊均達到中止價，進入一次性報價環(huán)節(jié)，兩個區(qū)域的整體溢價率分別達到9.76%和9.46%；

??而浦東位于唐鎮(zhèn)、川沙2個較核心區(qū)域的地塊也達到中止價，僅航頭1宗地塊底價成交，青浦則是徐涇鎮(zhèn)和朱家角地塊達到中止價，另外3宗地都接近底價成交，區(qū)域內部的不同地塊競拍熱度差距較大；

??此外松江、奉賢等較為偏遠的區(qū)域，本次出讓地塊熱度較低，基本均以底價成交。

??遠郊提升盈利空間、市區(qū)嚴控房價
整體保持較高盈利空間

??本輪上海出讓的地塊依然均設置房地聯(lián)動價格，34宗含宅地塊平均地價房價比為0.5，31宗地的房價與地價之差在2萬元/平方米以上，4宗地塊房價地價差甚至超過5萬元/平方米，給房企預留的盈利空間依然較高。從本輪房地聯(lián)動價格設置上來看，主要有2大特征：

??首先是遠郊地塊的限價較之前周邊地塊有所提升，例如奉賢新城的兩宗地塊，房地聯(lián)動價分別為42000元/平方米和38800元/平方米，較周邊緊鄰地塊分別上漲1000元/平方米和500元/平方米；

??其次超核心地塊限價依然嚴控，一二手房價倒掛情況仍存在。例如本次長寧區(qū)地塊限價為163000元/平方米，周邊已經(jīng)許久沒有新房供應，二手房均價高達18萬元/平方米；另外靜安區(qū)不夜城板塊地塊限價為128880元/平方米，較之前的華發(fā)仁恒蘇河世紀均價更低。

??以此來看，政府對不同類型的出讓地塊采取不同的房地聯(lián)動價格設置方式，對于遠郊區(qū)域宅地，提升房企的盈利空間，提高房企拿地意愿；而對于市區(qū)內已經(jīng)成熟的板塊，則意在控制房價。

??國央企及地方平臺公司拿地金額高達95%
民企投資依舊屈指可數(shù)

??從拿地房企來看，上海二輪集中供地依然是國企央企以及地方平臺公司的主戰(zhàn)場，成交的34宗地塊僅有4宗地由民企競得，除了寶華競得的普陀區(qū)智慧城地塊以外，其余3宗民企拿地均位于青浦區(qū)，且地塊總價不超過10億元，另外大眾競得1宗嘉定新城復華園區(qū)地塊。剩下地塊均由國央企和地方平臺公司競得。

??保利、招商和華發(fā)成為本次土拍的三大贏家，在拿地金額、建面和幅數(shù)上都大幅超越其他房企。由于本次土拍聯(lián)合體拿地情況較多，全口徑來看，保利、招商和華發(fā)拿地金額分別為178億、165億和115億元，拿地建面分別達到42.8萬平方米，48.1萬平方米和29.5萬平方米，國央企目前在核心城市拿地的能力仍然明顯高于其他房企。華發(fā)今年以來已經(jīng)在上海競得6宗地塊，占其在上海地塊總幅數(shù)的三分之一，企業(yè)趁窗口期布局上海的策略非常明顯。

??此外，上海城投、上紡等地方平臺公司拿地也較為積極，兩家房企通過一次性競價分別斬獲長寧優(yōu)質地塊和嘉定南門社區(qū)地塊，雖然奉賢、松江依然有部分地塊是由平臺公司底價競得，但在上?！巴械住钡男枨竺黠@弱于其他城市。

??總體來看，上海第二輪輪土拍在明顯增加市區(qū)核心地塊供給的情況下，熱度較第一輪有明顯回升，近四成地塊觸及了中止價，總體溢價率僅次于2021年首輪集中供地，與廣州第二輪土拍“犧牲規(guī)模換熱度”的走勢較為相似。

??從拿地房企來看，無疑國企央企和地方平臺公司依然最為強勢，尤其銷售規(guī)模位列十強的保利、招商等龍頭房企，成為本次上海土拍的最大贏家；本輪土拍熱度較高，但民企拿地依然屈指可數(shù)，投資積極性還需要時間修復和體現(xiàn)。