[克而瑞]土地周報(bào) | 成交量?jī)r(jià)環(huán)比不及上周，蘇州、濟(jì)南土拍熱度下滑（10.31-11.6）

??2022年第45周

??10月31日-11月6日，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，蘇州、濟(jì)南等城市分別迎來了年內(nèi)第四輪和第三輪集中土拍。但由于兩城推地量不高，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模較上周出現(xiàn)下降，平均地價(jià)也不及上周。就集中供地城市土拍熱度來看，蘇州、濟(jì)南新一輪土拍熱度明顯降溫，出讓地塊全部底價(jià)成交，拿地房企也大部分為地方國企。

??土地政策

??深圳羅湖出臺(tái)集體用地交易細(xì)則

??規(guī)范集中用地開發(fā)程序

??11月2日，深圳羅湖發(fā)布關(guān)于印發(fā)《羅湖區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權(quán)交易監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》的通知?！都?xì)則》規(guī)定了集體用地的范圍及開發(fā)方式，其中集體用地以合作開發(fā)方式進(jìn)入市場(chǎng)交易的，應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺(tái)采用公開招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式進(jìn)行，涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選擇合作方。

??土地供應(yīng)

??三四線城市推地量大幅上漲

??蘇州五批次集中供地掛牌

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)建面達(dá)1784萬平方米，環(huán)比上漲兩成，同比也有3%的漲幅。供應(yīng)規(guī)模的回漲主要是三四線城市本周新增掛牌量的大幅上漲帶動(dòng)。具體而言，三四線城市本周供應(yīng)量達(dá)1298萬平方米，環(huán)比上漲35%，其中如徐州、柳州、常州和南通等城市的掛牌量都在100萬平方米以上。重點(diǎn)城市集中供地方面，在完成第四輪集中土拍后，蘇州緊接著推出了第五批集中出讓地塊，共涉及10宗地，其中工業(yè)園區(qū)3幅、高新區(qū)2幅、相城區(qū)3幅及吳江區(qū)2幅，總建筑面積達(dá)83.2萬平方米，預(yù)計(jì)將于12月5日開拍。

??土地成交

??成交規(guī)模仍維持在年內(nèi)高位

??平均地價(jià)不及上一周

??成交方面。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1377萬平方米，環(huán)比下降13%，但就年內(nèi)水平來看仍處于較高點(diǎn)，并且與去年同期相比也有9%的漲幅；成交金額也明顯不及上一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交總金額為641億元，環(huán)比下降33%，同比也下降了27%；平均地價(jià)也因此明顯回落，環(huán)比下降23%至4656元/平方米。

??各能級(jí)城市方面，僅二線城市成交規(guī)模較上周有所上漲，一線城市及三四線城市的成交建面均不及上周。具體來看，一線城市本周成交建筑面積為15萬平方米，涉及4宗地，其中北京2幅、上海2幅，均為商辦用地。二線城市則迎來濟(jì)南、蘇州等城市的集中土拍，其中濟(jì)南為第三輪集中土拍，市區(qū)出讓的12宗涉宅用地全部底價(jià)成交，但多數(shù)地塊由地方國企競(jìng)得，央國企中僅葛洲壩現(xiàn)身拿地；蘇州則于本周完成了年內(nèi)的第四輪集中土拍，共成交18宗地，但也全部均為底價(jià)成交，且多數(shù)地塊也由地方國企競(jìng)得。三四線城市中，金華、溫州、南通、柳州、常州、珠海等多個(gè)城市的成交建面均超過了50萬平方米，土地市場(chǎng)活躍度相對(duì)較高。

??市場(chǎng)熱度

??重點(diǎn)城市集中土拍再降溫

??本周溢價(jià)率逼近零點(diǎn)

??市場(chǎng)熱度方面。在樓市銷售仍未能回暖的影響下，重點(diǎn)城市的集中土拍熱度再度降溫。就本周完成最新一輪集中土拍的蘇州及濟(jì)南來看，在地方國企托底的保障下，兩市出讓地塊雖無一宗流拍，但也無一宗溢價(jià)成交，土拍熱度較上一輪顯著下滑。與此同時(shí)，主動(dòng)加入集中供地隊(duì)列的金華、南通等城市的集中土拍熱度也在明顯走低，如南通于本周完成的第三輪集中土拍，出讓的16宗地中僅成交9宗，其余7宗則因無人競(jìng)價(jià)而流拍。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率再度走低，本周更是降至0.3%。各能級(jí)城市中，除極個(gè)別三四線城市有溢價(jià)地塊成交，一線及二線城市的溢價(jià)率均為零。此外，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周流拍率為9.4%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??周度TOP5

??入榜地塊全部底價(jià)成交

??地方國資聯(lián)合民企拿地現(xiàn)象增多

??11月初，集中土拍潮仍在延續(xù)，本周迎來蘇州、濟(jì)南、南通等多個(gè)城市的集中出讓。但受樓市成交熱度仍在谷底影響，這些城市的土拍熱度均進(jìn)一步走低，如蘇州、濟(jì)南等城市的出讓地塊全部以底價(jià)成交，企業(yè)競(jìng)拍熱情不高。

??值得一提的是，在蘇州及此前無錫的第四輪集中土拍中，出現(xiàn)了地方國企聯(lián)合民企拿地的趨勢(shì)，如在蘇州四輪土拍中，龍湖、朗詩、路勁等企業(yè)均聯(lián)合了當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)落子。對(duì)民企而言，這種小股操盤的方式既能減輕拿地的資金壓力，也能增加企業(yè)在當(dāng)?shù)氐耐羶?chǔ)。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

   ?吳中城南中心50號(hào)地塊底價(jià)成交

??地塊分析：10月31日，蘇州第四輪集中土拍到期開拍。本輪集中供地，蘇州推出了20宗地，其中2宗地延期，18宗地于當(dāng)日出讓。由于出讓地塊質(zhì)量較為一般，大部分地塊位于吳中、相城、吳江等非核心區(qū)域，因此房企參拍積極性較弱。最終，18宗地全部底價(jià)成交，土拍熱度較上一輪大幅走低。18宗地中，總價(jià)最高的地塊為位于吳中城南中心板塊的蘇地2022-WG-50號(hào)地塊，成交總價(jià)為29.23億元，由蘇州本地民企嘉盛聯(lián)合吳中經(jīng)開控股的天鴻偉業(yè)競(jìng)得。據(jù)地理位置來看，項(xiàng)目緊鄰吳中萬達(dá)，并且還靠近石湖景區(qū)，1公里內(nèi)有地鐵2號(hào)線新家橋站，周邊各項(xiàng)配套都十分完善。周邊樓市方面，項(xiàng)目周邊有多個(gè)在售新房項(xiàng)目，均價(jià)約在2.6-2.8萬元/平方米之間，與地塊成交樓面價(jià)相比盈余空間充裕。不過，因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度下滑，尤其是剛需板塊的成交熱度持續(xù)走低，項(xiàng)目周邊在售新房的去化表現(xiàn)較為一般。在此背景下，該宗地最終底價(jià)成交。