杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，市場真的熱起來了？

??導(dǎo)語

??杭州2023年首輪土拍不負(fù)眾望拍出了較高熱度，究其原因，優(yōu)質(zhì)地塊功不可沒。

??◎  文 /謝楊春、吳嘉茗

??繼2月7日后，杭州21日完成了2023年的首輪集中供地，共計成功出讓13宗地塊，共有8宗地塊封頂搖號，本輪總出讓金額達(dá)到182.2億元，整體溢價率9.3%，保持高位。本輪在杭州參拍拿地的房企較多，最熱門的蕭山市北地塊更有60家參與搖號。從兩次拍賣結(jié)果來看，杭州土地依舊高熱。

??01 優(yōu)質(zhì)地塊助推杭州地市持續(xù)高熱
七成地塊位于熱點(diǎn)區(qū)域

??與蘇州上周土拍高熱相似的是，優(yōu)質(zhì)地塊起到了決定性作用。

??本輪杭州掛牌的13宗含宅地塊中，不乏位于優(yōu)質(zhì)板塊、熱點(diǎn)板塊的地塊，為杭州2023年集中供地首輪開拍奠定了良好基礎(chǔ)。主要體現(xiàn)在三個方面：

??13宗地塊中，有9宗來自熱點(diǎn)區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

??低密度改善型地塊供應(yīng)增加，吸引品質(zhì)型房企入場：本輪有9宗地塊容積率≤1.9，其中容積率≤1.5的有5宗。例如臨平核心區(qū)的兩宗地，容積率分別為1.2和1.8，全部戶型都在160或140平方米以上。

??本輪出讓地塊延續(xù)了配建要求低、住宅屬性純粹的特點(diǎn)，除臨安濱湖新城地塊商業(yè)比例較高以外，蕭山湘湖地塊雖未商住，但商業(yè)比例不高，其他地塊均為純住宅用地，配建要求也較常規(guī)，有利于房企開發(fā)。

??在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，本輪參拍的房企數(shù)量超過60家，濱江、綠城、華潤、招商、浙江省交投等報名地塊較多，但報名房企仍然以國央企為主力，民企有大華、中天美好、眾安和興耀等參拍。

??多宗地塊在掛牌截止日前就迎來報價，且蕭山市北地塊更是在20日已經(jīng)達(dá)到封頂報價，直接進(jìn)入線下?lián)u號環(huán)節(jié)。目前開發(fā)商對于杭州市場信心較高，只要地塊質(zhì)量上佳，愿意“買單”的房企很多。

??02 觸頂成交歷輪最高
地市長期“冰火兩重天”

??從結(jié)果上看，并未出乎意料，優(yōu)質(zhì)地塊加持下本次土拍延續(xù)了杭州月初的高熱。

??13宗地塊中，8宗地塊迅速達(dá)到封頂價格、進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，另外5宗地塊中，銀湖科技城地塊溢價率6.86%，錢塘區(qū)江東地塊1.44%，僅有3宗底價成交。觸頂成交的比例達(dá)到62%，比月初提升2個百分點(diǎn)，在供應(yīng)地塊幅數(shù)增加的情況下，觸頂?shù)貕K反而增加，由此可見，本輪杭州集中供地?zé)岫戎摺?/p>

??月初土拍后，我們曾縱向?qū)Ρ群贾?022年的五次集中供地，第五輪首次實(shí)現(xiàn)了觸頂成交比例高于底價成交比例。加上本輪成交情況來看，可以看出杭州土地市場長期存在“冰火兩重天”的情況，即底價成交和觸頂成交占據(jù)了市場的主要部分，而普通溢價成交的地塊占比則較少。

??不僅杭州，本月北京、蘇州的土拍也均有此現(xiàn)象，北京搖號和底價成交各占一半，蘇州除1宗超熱門搖號地塊外，另外5宗地也以底價或接近底價成交。對于房企來說，投資仍然集中在優(yōu)質(zhì)地塊的“刀刃”上，即使是重點(diǎn)城市，也要條件足夠優(yōu)質(zhì)的地塊才有投資價值。

??03 濱江、華潤、建發(fā)、綠城、招商全面“撒網(wǎng)”
浙系民企依舊“強(qiáng)勢”

??聚焦到拿地企業(yè)上，本輪杭州參拍房企雖多，但仍然以去年拿地最為積極的國央企為主，2022年投資金額TOP10的房企都有出現(xiàn)在報名表上；民企則主要以區(qū)域深耕型的本土民企為主，濱江、中天美好、眾安、興耀、坤和等也是杭州土拍市場的老玩家，2022年都在杭州土地市場持續(xù)有所斬獲。

??具體到企業(yè)，本次土拍主要有3大亮點(diǎn)：

??濱江再度成為本輪土拍最大贏家，也是集中供地中在杭州拿地最多的企業(yè)。本次濱江基本參拍了所有地塊，雖然在搖號中沒有收獲，但也競得3宗地塊，總價34億元，總建面20.7萬平方米。自集中供地以來，濱江一共在杭州拿地46宗含宅地塊（全口徑數(shù)據(jù)），成為最大的“地主”。

??民企共計拿地7宗，超過半數(shù)。除濱江以外，浙江中豪、中騰置業(yè)、杭州富陽山水、偉星等浙系民企本次均有斬獲，且浙江中豪、中騰置業(yè)均為搖號競得。從拿地企業(yè)多元也能看出本次土拍的熱度。

??外地城投公司也現(xiàn)身搖號，南昌市政競得最熱門地塊。值得一提的是，南昌市政和南通神輝置業(yè)作為外地的城投公司，也參與本次土拍，且南通市政還通過搖號競得了本次最熱門的蕭山市北地塊，總價16.2億元；南通神輝置業(yè)則同樣通過搖號競得關(guān)注度很高的蕭山湘湖地塊。

??值得注意的是，市場所期待看到的另一類規(guī)模較大、且許久未有投資動作的民企仍并未現(xiàn)身。本次杭州土拍是一個較好的拿地機(jī)會，但此類民企仍未現(xiàn)身，一定程度上說明規(guī)模民企投資仍處在弱復(fù)蘇的態(tài)勢。

??04 總結(jié)

??杭州2023年首輪土拍不負(fù)眾望拍出了較高熱度，超過六層地塊觸頂、搖號成交，參拍房企數(shù)量較多，最熱門的蕭山市北地塊甚至迎來60家房企參與搖號，較月初蘇州園區(qū)地塊更甚。究其原因，優(yōu)質(zhì)地塊功不可沒。

??我們認(rèn)為，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場回暖做強(qiáng)有力的支撐。

??綜合而言，我們認(rèn)為判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多，溢價率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。從杭州本月的兩次土拍來看，城投拿地比例確實(shí)降低，但多數(shù)是建立在地塊供應(yīng)減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升的條件之上的，雖然許多深耕型杭州民企拿地，但是全國化規(guī)模民企仍深陷泥潭。所以市場端來看，雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。

??換而言之，當(dāng)前市場熱度的恢復(fù)，主要依賴優(yōu)質(zhì)地塊供給增加，且從過去兩年首輪拍地的情況來看，第一輪均是各個房企投資的重點(diǎn)，因此土拍市場熱度能否延續(xù)，仍需觀察。