??導(dǎo)語(yǔ)

??在供應(yīng)收縮的同時(shí)，還加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得南京本輪土拍熱度明顯上升。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??6月19日，南京新一輪集中土拍如期開(kāi)拍，掛牌的3宗地均成功出讓?zhuān)偨?.3萬(wàn)平方米，成交總金額22.82億元。本批次土地供應(yīng)規(guī)模雖然小，但質(zhì)量較佳，均處于熱門(mén)板塊，尤其是河西新城推出容積率僅為1.01的低密宅地，市場(chǎng)關(guān)注度處于高位。最終，3宗地均溢價(jià)成交，河西新城和夫子廟地塊均高溢價(jià)成交（超過(guò)15%），整體溢價(jià)率升至15.8%，刷新了2023年以來(lái)南京月度溢價(jià)率記錄。拿地房企來(lái)看，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)拿下外，其余2宗均被民企拿下，民企拿地積極性有所上升。

??01 新政后寧、蘇等城市相繼掛牌低密宅地
加強(qiáng)改善產(chǎn)品供應(yīng)

??5月17日，央行、國(guó)家金監(jiān)總局等部門(mén)發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，涉及降首付比、取消利率下限、降公積金利率，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。新政出臺(tái)后，南京、蘇州、天津等重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整供應(yīng)端，掛出多宗低密宅地（容積率低于1.2），以適應(yīng)當(dāng)前以改善為主的新房市場(chǎng)。今日南京參拍的3宗低密地塊是出讓時(shí)間較早的一批，有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，市場(chǎng)關(guān)注度較高。

??其中，最受關(guān)注的當(dāng)屬河西南板塊推出的2024G11地塊，該地塊位于河西城市生態(tài)公園東側(cè)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，教育資源優(yōu)質(zhì)，商業(yè)配套也十分完善，容積率僅有1.01，十分適宜打造更為高端的改善產(chǎn)品，因此項(xiàng)目關(guān)注度十分高。

??此外，城中板塊夫子廟區(qū)域附近也掛出一宗容積率僅有1.2的純宅地，地塊比較小，起拍總價(jià)僅有3.82億元，房企參拍資金壓力較小，因此也備受市場(chǎng)關(guān)注。另外一宗雖然位于溧水，但區(qū)域較佳，處于老城核心區(qū)，配套也比較完善，容積率僅有1.02，市場(chǎng)也比較看好。

??02 2024年南京首宗溢價(jià)宅地誕生
河西南低密地塊刷新南京樓板價(jià)TOP2紀(jì)錄

??最終土拍結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)熱度有明顯回升，掛牌的3宗地均溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率高達(dá)15.8%。不僅打破了南京2024年以來(lái)涉宅地均零溢價(jià)的尷尬，還刷新了2023年以來(lái)南京月度溢價(jià)率記錄。

??其中，容積率僅有1.01的河西南地塊，競(jìng)拍輪數(shù)多達(dá)47輪，成交總價(jià)高達(dá)17.4億元，樓板價(jià)為43888元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)15.2%；與南京葛洲壩地王僅差1325元/平方米，刷新了樓板價(jià)TOP2，市場(chǎng)熱度明顯上升。

??除此之外，城中夫子廟地塊競(jìng)拍也取得了不錯(cuò)的成績(jī)，經(jīng)過(guò)25輪激烈爭(zhēng)搶之后，以35084元/㎡的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)20.4%。溧水老城區(qū)地塊也取得了不錯(cuò)的成績(jī)，經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍，被南京昱臨置業(yè)以8200萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為5.1%。

??03 簡(jiǎn)析：樓市利好政策密集落地
主城“抗跌”板塊率先升溫

??市場(chǎng)熱度的回升，除了本次掛牌地塊質(zhì)量明顯提升之外，還有政策頻發(fā)對(duì)新房市場(chǎng)帶來(lái)的積極影響的因素，尤其是主力“抗跌”板塊去化速度明顯提升。

??2024年以來(lái)南京扶持性政策力度明顯加強(qiáng)，尤其是二季度以來(lái)利好政策頻發(fā)：都市圈公積金互認(rèn)、官方背書(shū)“以舊換新”、落戶條件放寬、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求釋放。從新政施行效果來(lái)看，5月份以來(lái)南京客戶來(lái)訪量普漲四成，尤其是核心板塊來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)倍增。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年5月南京重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目周均來(lái)訪量1.5萬(wàn)組，較4月周均增長(zhǎng)40%，同比上升15%。其中月初得益于五一假期和利好政策推動(dòng)，第18周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來(lái)訪量達(dá)到了1.9萬(wàn)套，較近一年均值增長(zhǎng)93%。并且在月內(nèi)第二周（第19周）短期回落之后，5月下半月（第20周、21周）來(lái)訪指標(biāo)熱度持續(xù)，市場(chǎng)持續(xù)小幅回溫。

??其中，南京主力板塊流速均迎來(lái)了顯著回升，但相比之下，“抗跌”板塊回升勢(shì)頭出現(xiàn)得更早、并能保持延續(xù)，如大校場(chǎng)4月份板塊流速即出現(xiàn)上升，雨核更是一季度末即出現(xiàn)回升，流速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持高位，5月份新房交易量較2023年月均上升40%；相比之下，正方新城、珠江鎮(zhèn)等“超跌”板塊，直至5月份政策面利好充分釋放后，新房交易流速才出現(xiàn)回升。

??進(jìn)一步細(xì)化到項(xiàng)目層面，配合適當(dāng)?shù)恼劭蹱I(yíng)銷(xiāo)，鐵心橋、雨核、大校場(chǎng)等板塊的典型項(xiàng)目，均在5月份取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售表現(xiàn)。對(duì)于這些“抗跌”板塊而言，得益于客源的穩(wěn)定，在政策面適當(dāng)寬松、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略得當(dāng)?shù)那闆r下，板塊即可保持較為理想的流速，去化壓力也得以穩(wěn)定在健康水平。目前南京雖然整體去化周期已經(jīng)接近2年，但對(duì)于這些去化周期僅在一年左右的優(yōu)質(zhì)板塊而言，還是應(yīng)當(dāng)保持適量供地，以保持板塊新增供應(yīng)規(guī)模和市場(chǎng)活力。5月份，南京已在雨核、河西南等地供應(yīng)稀缺低密宅地，隨著6月份這些地塊的出讓?zhuān)嚓P(guān)板塊居住能級(jí)進(jìn)一步提升，板塊新房銷(xiāo)售也有望從中獲益。

??04 民企拿地積極性提升
中堃置業(yè)、昱臨置業(yè)溢價(jià)拿下城中夫子廟和溧水地塊

??與前5月南京土拍以國(guó)企和城投托底為主的格局不同，本輪土拍民企的積極性有所提升，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)拿下外，其余2宗均被民企拿下，分別為昱臨置業(yè)、中堃置業(yè)，民企拿地占比明顯提升。

??值得注意的是，南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)拿下的河西南低密宅地也是本場(chǎng)土拍中起拍總價(jià)和起拍單價(jià)最高的地塊，經(jīng)過(guò)多達(dá)47輪競(jìng)拍，溢價(jià)15%成交后，樓板價(jià)達(dá)43888元/平方米，刷新了南京樓板價(jià)TOP2記錄。不僅如此，該地成交總價(jià)達(dá)17.4億元，成交金額占到本場(chǎng)土拍總金額的76%。

??整體來(lái)看，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，南京本輪土拍熱度明顯提升。掛牌的3宗地均溢價(jià)成交，尤其是河西南和夫子廟地塊均高溢價(jià)成交（超過(guò)15%），整體溢價(jià)率升至15.8%，刷新了2023年以來(lái)南京月度溢價(jià)率記錄。拿地房企來(lái)看，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)拿下外，其余2宗被民企拿下，民企拿地積極性有所上升。

??面對(duì)銷(xiāo)售端去化速度下降，各地政府相繼加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)地供地。在供應(yīng)收縮的同時(shí)，還加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得南京本輪土拍熱度明顯上升。比如在南京最新的供地推介會(huì)中，即放出了17宗低密宅地，且不乏大校場(chǎng)、軟件谷等優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，接下來(lái)，天津、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等多個(gè)城市仍會(huì)的低密宅地出讓?zhuān)谶@些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，新房市場(chǎng)也有望藉此加快筑底進(jìn)程。