??導語

??上海第七輪土拍熱度如期回歸，平均溢價率創(chuàng)年內(nèi)新高，浦東楊思宅地創(chuàng)溢價率新紀錄。

??◎  文 /馬千里

??11月27、28日，上海第七批次集中土拍開拍，掛牌的10宗宅地均成功出讓，成交總金額304億元，平均溢價率20%。(不含聯(lián)合出讓商辦用地)

??與前兩輪土拍相比，房企參拍熱情明顯回升，楊思、春申梅隴、東外灘、虹口等宅地均如期溢價成交，其中浦東楊思更是拍出了40%的溢價率，創(chuàng)上海取消土拍限價后的新高。從參拍企業(yè)來看，優(yōu)質(zhì)地塊的意向企業(yè)不低于5家，華潤、中海、保利參與了大多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的競拍。

??01 優(yōu)質(zhì)地塊均高溢價成交
浦東楊思地塊40%溢價破紀錄

??相比第六批集中土拍的整體低迷，本輪土拍熱度明顯提升。具體來看，掛牌的10宗地塊均成功出讓，7宗溢價成交，3宗底價成交，平均溢價20%，刷新2024年歷次土拍平均溢價率新高。值得一提的是，本輪溢價成交的所有地塊，成交溢價率均超過10%。

??溢價率最高的為浦東楊思地塊，該地塊吸引了5家單位參與競價，經(jīng)過了192輪競價觸及中止價78.76億元，后又觸達競“高品質(zhì)建設(shè)”上限，進入第二輪競價，前后共計經(jīng)過了超200輪競價，最終由越秀、中能建、華潤置地聯(lián)合體以78.97億元競得，成交樓板價7.4萬元/平方米，裝修標準5000元/平方米，高端人才房配建2%。

??該地塊地處上海典型中高端高流速板塊，配套成熟，購房群體基數(shù)大，板塊新房流速高。周邊在售項目有浦發(fā)新楊思上園、開云艾尚里、云臺朗庭等項目，毗鄰的浦發(fā)新楊思上園成交均價在10萬元/平方米左右，2024年以來共進行了三次開盤，開盤去化率均在八成以上，近兩次開盤去化率更是接近100%。

??02 供地素質(zhì)明顯強于上一輪
所屬板塊普遍去化壓力低，交易流速高

??本次掛牌的10宗地塊中，有9宗臨近地鐵站（在建），更有6宗地塊位于外環(huán)以內(nèi)，不乏楊浦東外灘、虹口四川北路等核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。除虹口四川北路地塊之外，其余地塊容積率均不高于2.5。

??聯(lián)系地塊所屬板塊新房市場現(xiàn)狀來看，大多數(shù)板塊的消化周期都在安全值（18個月）以內(nèi)，其中閔行春申、寶山祁連等板塊消化周期更是低于6個月。板塊的年成交規(guī)模也大多高于本輪出讓土地建面，春申、祁連、曹路、大三林等板塊年流速均高于20萬平方米，地塊未來去化速度前景較佳。僅虹口區(qū)四川北路因板塊定位高，成交均價高達13萬元/平方米以上，在售項目開發(fā)節(jié)奏大多較為保守，導致板塊流速相對較低。

??普陀桃浦板塊所面臨的市場環(huán)境挑戰(zhàn)較大，板塊消化周期超過30個月。但是本輪桃浦出讓地塊容積率僅為1.29，創(chuàng)下板塊容積率新低，除1宗回遷房地塊之外，近十年桃浦板塊出讓土地容積率均在2.4以上。未來該項目可打造極具優(yōu)勢的別墅類產(chǎn)品，在本輪土拍中以底價成功出讓。

??03 上海11月新房開盤去化率走高
日均成交量延續(xù)高位

??11月以來上海新房市場熱度延續(xù)，開盤去化率進一步提升至65%，較10月增加了9個百分點。如安高申隴院開盤去化率即高達78%，該項目與本日成交的春申板塊梅隴地塊僅一墻之隔。與本日出讓地塊同板塊，陸家嘴前灘公館、曹路浦發(fā)唐城等，更是獲得了100%的開盤去化率。

??日均交易量方面，較10月全月有所回落，較9月份增長三成左右。且考慮到月末集中備案因素，預計11月全月日均成交量還會進一步上升。對比10月8-25日的日均量來看（不含國慶節(jié)），11月上海日均交易量環(huán)比持平，仍處于年內(nèi)高位。

??04 房企拿地熱情回升
頭部央企均參拍多宗宅地

??相比上一批次，房企參拍熱情明顯回升，各地塊普遍有多家房企參與競拍，且中海、保利、華潤等均參與了多宗優(yōu)質(zhì)地塊的競拍。唯一的商住地塊被中建七局&中建港航底價競得，為中建七局首入上海拿地。

??在本輪土拍中，華潤成為最大“贏家”，出讓條件最為突出的地塊均被收入囊中：

??總價、溢價率最高的浦東楊思地塊，成交總價78.97億，溢價率40%，華潤與越秀、中能建聯(lián)合體競得；

??出讓單價最高的虹口四川北路地塊，成交樓板價9.3萬元/平方米，由華潤以12%溢價率單獨競得；

??本輪容積率最低的桃浦宅地，該地塊是近十年桃浦容積率最低的一宗地，容積率1.29，也由華潤與建發(fā)、金茂聯(lián)合體底價競得。

??固然，本輪土拍的主要參與者仍是行業(yè)頭部的央國企。但當下每年土地成交破1000億元、新房成交超5000億元的城市已屈指可數(shù)，這些城市土地市場的成交流速和熱度對于全國市場都有風向標意義。

??作為優(yōu)質(zhì)投資標的的城市，能夠維持應(yīng)有的高關(guān)注度，不僅僅是在提升個別板塊、個別城市的土拍熱度，也是在為整體的市場，包括中小民企、購房者、以及上下游參與者提升信心。

??總體來看，上海第七輪土拍熱度如期回歸。10宗地塊中有7宗溢價成交，其中浦東楊思地塊溢價率更是達到了40%，刷新了取消土拍限價后的溢價率紀錄，本輪土拍溢價率再度回到了年內(nèi)均線以上。

??本輪上海土拍熱度的回升，是得益于城市整體需求端表現(xiàn)優(yōu)秀，得益于板塊去化前景明朗，得益于地塊盈利確定性明確。對于大多數(shù)城市的土地市場而言，中短期來看仍然是難以復制的。從行業(yè)整體來看，目前仍處于去庫存、供求平衡周期，個別城市、個別輪次的土拍熱度回歸，不會改變當前周期土地成交連年下滑、溢價率持續(xù)低位的大趨勢。畢竟2024年的上海，至今土地成交規(guī)模累計降幅也在三成以上。

??但流水不腐，戶樞不蠹，無論行業(yè)周期如何變化，市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展都需要良性競爭。面對存量房市場走高、人均住房面積高位的現(xiàn)況，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，優(yōu)秀企業(yè)保持競爭，才能切實提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)，為美好生活提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并帶來更多更新?lián)Q代的住房需求。

??如今每一塊新出讓的優(yōu)質(zhì)地塊、每一個適銷對路的新房項目，都是行業(yè)重回穩(wěn)過程中的一位位引領(lǐng)者。

??聯(lián)想到上周杭州下沙低密宅地被自然人溢價64%競得，后又因不符合拍地資質(zhì)而被退地，微觀來看是偶發(fā)性的“烏龍事件”。但從未來回首，或許已是行業(yè)接近底部，正在獲得更多類型投資者關(guān)注的標志性事件。

??窮且益堅，涸轍猶歡。行而不輟，未來可期。