[中房研協(xié)]房地產(chǎn)核心指標(biāo)絕對(duì)量保持穩(wěn)定

??01商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速報(bào)復(fù)性反彈

??2021年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積17363萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.05倍；比2019年1-2月份增長(zhǎng)23.1%，兩年平均增長(zhǎng)11.0%。商品房銷(xiāo)售額19151億元，增長(zhǎng)1.33倍，比2019年1—2月份增長(zhǎng)49.6%，兩年平均增長(zhǎng)22.3%。

??2021年1-2月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)1.05倍、1.33倍，主要是2020年同期市場(chǎng)受疫情影響，銷(xiāo)售活動(dòng)停滯導(dǎo)致基數(shù)較低。隨著國(guó)內(nèi)疫情影響消散，今年這兩項(xiàng)指標(biāo)也呈現(xiàn)明顯修復(fù)，甚至報(bào)復(fù)性反彈。兩項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)與2019年同期對(duì)比看，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了較為明顯的恢復(fù)增長(zhǎng)。

??2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議已對(duì)2021年樓市發(fā)展作出明確指示，堅(jiān)持“房住不炒”定位，重點(diǎn)解決好大城市住房突出問(wèn)題，大力發(fā)展住房租賃等。2021年開(kāi)年以來(lái)，中央繼房企融資“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度之后，再推重點(diǎn)城市“兩集中”供地規(guī)則，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，全國(guó)兩會(huì)再提“房住不炒”和“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)多次重申，嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融化風(fēng)險(xiǎn)等。地方層面上，上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控多次加碼，多地銀行受房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響出現(xiàn)停貸、緩貸等。房地產(chǎn)調(diào)控正不斷深入且更加精準(zhǔn)有效。

??從政策層面來(lái)看，中央始終堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控定力，注重房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，“平穩(wěn)”將是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，也是行業(yè)各方參與者的訴求。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，2020年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已基本見(jiàn)頂，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步邁入存量房時(shí)代，二手房、住房租賃、城市更新、老舊小區(qū)改造等熱度將不斷提升。此外，隨著我國(guó)老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老地產(chǎn)也將迎來(lái)風(fēng)口。從區(qū)域來(lái)看，在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的情況下，城市群、都市圈內(nèi)重點(diǎn)二三線(xiàn)城市或潛力城市住房需求或?qū)⒂瓉?lái)增長(zhǎng)。

        月度數(shù)據(jù)方面，2021年1-2月商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.05倍，這主要是因?yàn)?020年1-2月商品房銷(xiāo)售面積受疫情影響嚴(yán)重縮水；較2019年1-2月增長(zhǎng)23.1%，兩年平均增長(zhǎng)11.0%，增勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

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??從分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看,隨著疫情影響大幅消除，商品房銷(xiāo)售情況也得到明顯修復(fù)。2021年1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)104.9%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)133.4%。其中，住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)108.4%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)143.5%，兩項(xiàng)指標(biāo)增幅均為最大，恢復(fù)情況最好；辦公用房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)56.4%、33.4%，兩項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)均墊底，恢復(fù)相對(duì)較慢。

       從各地區(qū)銷(xiāo)售情況來(lái)看，東部、中部、西部、東北四區(qū)域在商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額上均實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)。其中，東部仍處于行業(yè)領(lǐng)先位置，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及同比增幅均為地區(qū)最高；東北地區(qū)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及同比增幅均墊底，恢復(fù)相對(duì)較慢。

??2021年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13986億元，同比增長(zhǎng)38.3%；比2019年1-2月份增長(zhǎng)15.7%，兩年平均增長(zhǎng)7.6%。其中，住宅投資10387億元，增長(zhǎng)41.9%；比2019年1-2月份增長(zhǎng)19.2%，兩年平均增長(zhǎng)9.2%。

??進(jìn)入2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資同步快速增長(zhǎng)。以2019年1-2月數(shù)據(jù)為基數(shù)，兩項(xiàng)指標(biāo)兩年平均增長(zhǎng)率分別為7.6%、9.2%。其呈現(xiàn)出的增長(zhǎng)曲線(xiàn)，與銷(xiāo)售指標(biāo)類(lèi)似，雖然都受到疫情趨緊或放松的影響，但投資是銷(xiāo)售的先行指標(biāo)，投資主體如開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景的判斷能夠更快反映出來(lái)。所以投資增速低于銷(xiāo)售增速，也提示業(yè)界未來(lái)樓市的形式并不完全樂(lè)觀。

??2021年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不改，不僅房企融資“三道紅線(xiàn)”和房地產(chǎn)貸款集中度管理“兩道紅線(xiàn)”穩(wěn)步落地實(shí)施，中央再推重點(diǎn)城市“兩集中”供地規(guī)則，致力于從房企融資規(guī)模、銀行資金供應(yīng)和土地供給等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管控，限制房企及行業(yè)無(wú)序擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)。房企資金來(lái)源進(jìn)一步受限，開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)也明顯提高。在此背景下，房企不僅需要通過(guò)改善運(yùn)營(yíng)管理降負(fù)債?，F(xiàn)金流，還要注重拿地能力的提升，這些都或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬现萍s房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的增長(zhǎng)。

??月度數(shù)據(jù)方面，從絕對(duì)值來(lái)看，2021年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較2020年12月提高了2035億元。從同比增速來(lái)看，以2019年1-2月數(shù)據(jù)為基數(shù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩年平均增速7.6%，要明顯低于同期商品房銷(xiāo)售面積近兩年平均增速11.1%、銷(xiāo)售金額近兩年平均增速22.3%，這也從側(cè)面反應(yīng)了隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場(chǎng)金融監(jiān)管的持續(xù)加強(qiáng)，房企不僅資金受限，在開(kāi)發(fā)投資方面也漸趨謹(jǐn)慎。

??從物業(yè)類(lèi)別投資上看，2021年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)38.3%。其中，住宅同比增長(zhǎng)41.9%，增幅最大；商業(yè)、辦公投資同比分別增長(zhǎng)27.8%、22.8%。

??各區(qū)域開(kāi)發(fā)投資中，東部地區(qū)以8353億元的投資規(guī)模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區(qū)。從同比增長(zhǎng)情況來(lái)看，中部地區(qū)以同比增長(zhǎng)52.5%居首，其次依次是西部、東部和東北地區(qū)。

??03房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)64.3%，但低于2019年同期

??2021年1-2月，房屋新開(kāi)工面積17037萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)64.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積12736萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68.5%；辦公樓新開(kāi)工面積452萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工1266萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.6%。

??在絕對(duì)值上，2021年1-2月房屋新開(kāi)工面積較2020年12月明顯減少；在同比數(shù)據(jù)上，2021年1-2月房屋新開(kāi)工面積較2020年1-2月增長(zhǎng)64.3%；較2019年1-2月減少9.4%。受近期房地產(chǎn)調(diào)控高頻加碼和房企金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)影響，房屋新開(kāi)工面積或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)同比回落的情況。未來(lái)若22個(gè)重點(diǎn)城市貫徹落實(shí)“兩集中”供地規(guī)則，房屋新開(kāi)工面積月度波動(dòng)幅度或?qū)⒓哟蟆?br/>

??2021年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金30560億元，同比增長(zhǎng)51.2%；比2019年1-2月增長(zhǎng)24.7%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5201億元，增長(zhǎng)14.4%；利用外資10億元，下降14.0%；自籌資金8268億元，增長(zhǎng)34.2%；定金及預(yù)收款11002億元，增長(zhǎng)96.3%；個(gè)人按揭貸款4961億元，增長(zhǎng)63.7%。

??2021年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金保持良好增勢(shì)。其中，從規(guī)模上看，定金及預(yù)收款以11002億元位居首位，隨后依次是自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款，利用外資僅10億元位居末位；從同比增速來(lái)看，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)96.3%，增幅最大；個(gè)人按揭貸款、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款同比增速分列二、三、四位；利用外資同比下降14.0%，是房企到位資金同比唯一出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的。

??定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自籌資金等的快速增長(zhǎng)，既是2020年末至2021年初房企放量促銷(xiāo)的結(jié)果體現(xiàn)，也從側(cè)面反映了當(dāng)前受宏觀調(diào)控尤其是房企融資“三道紅線(xiàn)”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響，企業(yè)越來(lái)越重視提高現(xiàn)金流，對(duì)融資貸款的依賴(lài)正在下降。2021年開(kāi)年以來(lái)，央行及銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)多次重申，嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)?？深A(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，如何降負(fù)債、尤其是在銷(xiāo)售淡季仍能保持現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)是房企需要直面的問(wèn)題。

??05土地購(gòu)置面積增速提升，金額增速回落，土地均價(jià)同比下降

??2021年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1453萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.0%。土地成交價(jià)款503億元，增長(zhǎng)14.3%；土地成交均價(jià)3462元/平方米，同比下降14.1%。

??2021年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積及土地成交價(jià)款同比均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，2020年同期基數(shù)低是重要原因。若以2019年1-2月數(shù)據(jù)為基數(shù)，2021年1-2月土地購(gòu)置面積下降6.0%，土地成交價(jià)款下降27.1%，土地成交均價(jià)下降22.5%，三項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑。這一方面是因?yàn)榻鼉赡暌詠?lái)，在“房住不炒”政策基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，房企拿地漸趨理性，加上企業(yè)資金問(wèn)題，土地購(gòu)置面積隨之減少；另一方面是因?yàn)?021年開(kāi)年以來(lái)中央再三強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)解決好大城市住房問(wèn)題，大力發(fā)展租賃住房，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼等，促使房企資金分流至二三線(xiàn)城市或住房租賃等行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，從而帶動(dòng)了土地成交價(jià)款和土地成交均價(jià)的降低?？陀^來(lái)說(shuō)，1-2月3462元/平方米的土地成交均價(jià)較以往明顯偏低，這主要與近期一二線(xiàn)城市較大力度調(diào)控收緊有較大關(guān)系，隨著熱點(diǎn)城市降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常運(yùn)行，未來(lái)土地成交均價(jià)應(yīng)有一定程度提高。

??從政策導(dǎo)向來(lái)看，房企融資“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理“兩道紅線(xiàn)”和重點(diǎn)城市“兩集中”供地規(guī)則將逐漸落地推行，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正不斷完善，土地供應(yīng)及成交管控將得到進(jìn)一步強(qiáng)化，以確?！胺€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的實(shí)現(xiàn)。從區(qū)域來(lái)看，住房問(wèn)題突出的大城市將是房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)，尤其是重點(diǎn)城市土地“兩集中”的供應(yīng)規(guī)則，將促使房企向不受限制的城市群、都市圈內(nèi)重點(diǎn)城市或潛力城市進(jìn)軍。

??06住宅待售面積回升，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積繼續(xù)減少

??2021年2月末，商品房待售面積52425萬(wàn)平方米，比2020年末增加2575萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加2314萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少24萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少269萬(wàn)平方米。

??整體來(lái)看，商品房待售面積再次出現(xiàn)回升。其中，住宅待售面積較2020年末增加10.3%；辦公用房待售面積較2020年末減少0.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積較2020年末減少2.1%。