[克而瑞]庫(kù)存月報(bào) | 百城去化轉(zhuǎn)增超20個(gè)月，深寧蓉渝等庫(kù)存漲幅居前（2022年10月）

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。

??2022年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，百城供應(yīng)集中放量環(huán)比大增近3成，成交則小幅微增5%，狹義庫(kù)存延續(xù)5.92億平高位波動(dòng)，去化周期則由降轉(zhuǎn)增至21.4個(gè)月。廣義庫(kù)存高位微增至28.14億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??目前來(lái)看，除了環(huán)都市圈三四線(xiàn)城市之外，部分核心一二線(xiàn)諸如深圳、南京、成都、重慶等狹義庫(kù)存漲幅居前，均超15%。若成交沒(méi)有顯著改善，短期庫(kù)存壓力依舊較大。

??狹義庫(kù)存

??微增1%至5.9億平且一線(xiàn)同比增12%居首

??百城去化周期首超20個(gè)月

??2022年9月，狹義庫(kù)存延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年9月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了59226萬(wàn)平方米，同環(huán)比均微增1%。9月房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步增加，百城供應(yīng)集中放量，環(huán)比大增28%，成交止跌，環(huán)比微增4%，與上月基本持平，供應(yīng)略高于成交，拉動(dòng)狹義庫(kù)存高位微增，去化周期則呈現(xiàn)由降轉(zhuǎn)增，由2022年8月末的19.6個(gè)月增至21.4個(gè)月。

??庫(kù)存量來(lái)看，一線(xiàn)供應(yīng)已連續(xù)2個(gè)月集中放量，9月庫(kù)存環(huán)比增4%，同比上漲12%，同比漲幅居居各能級(jí)之首。二、三線(xiàn)城市整體持穩(wěn)，同環(huán)比漲幅基本都在1%以?xún)?nèi)，不過(guò)從絕對(duì)量來(lái)看，二、三線(xiàn)目前庫(kù)存量仍處于2019年以來(lái)高位，短期成交復(fù)蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來(lái)看，一線(xiàn)持平上月，環(huán)比微增1%，一線(xiàn)主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期由12.9個(gè)月增至13.1個(gè)月。二線(xiàn)成交大幅回落，因疫情不確定性影響，局部城市諸如天津、成都等成交大幅回落，寧波、武漢等成交進(jìn)一步探底，使得總體去化周期由降轉(zhuǎn)增，9月回升至20個(gè)月。三四線(xiàn)9月末去化周期與二線(xiàn)類(lèi)似，環(huán)比轉(zhuǎn)增9%，達(dá)25.3個(gè)月，顯著高于百城平均。

??狹義庫(kù)存

??深寧蓉渝等庫(kù)存同比漲幅超15%

??蘭哈等二線(xiàn)去化周期40個(gè)月以上

??聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫(kù)存總量TOP20來(lái)看，主要積壓在北部和中西部二線(xiàn)城市，青島、武漢、沈陽(yáng)9月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。惠州、佛山、煙臺(tái)等三四線(xiàn)城市同樣是庫(kù)存“大戶(hù)”，9月末狹義庫(kù)存量均超1200萬(wàn)平，其中成都同比增幅達(dá)44%，廣州、惠州同比增幅也在10%以上，短期內(nèi)庫(kù)存積壓情況依舊比較嚴(yán)重。

??而從同比漲幅TOP20來(lái)看，除了環(huán)都市圈弱三線(xiàn)城市之外，我們看到諸如成都、深圳、南京、廈門(mén)、重慶、寧波等二線(xiàn)城市也屬“榜上有名”，究其原因，與短期供應(yīng)放量、成交轉(zhuǎn)弱密不可分。成都主要是受到疫情影響，深圳、南京整體成交慘淡，寧波更是一降再降，因而短期庫(kù)存積壓情況顯現(xiàn)，狹義庫(kù)存同比漲幅均超15%。

??從去化周期來(lái)看，我們篩選了9月庫(kù)存去化周期TOP20城市，除了寶雞、煙臺(tái)等因前期供應(yīng)過(guò)量導(dǎo)致庫(kù)存積壓的城市之外，還有汕頭、金華、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分北部和中西部二線(xiàn)城市諸如蘭州、大連、哈爾濱等去化周期超40個(gè)月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

?   廣義庫(kù)存

      持增至28.14億平

??京滬深集中土拍拉動(dòng)一線(xiàn)同比增9% 

??廣義庫(kù)存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢(shì)，2022年9月末達(dá)281365萬(wàn)平方米，較上月微增0.25%，同比上漲3%。目前來(lái)看，狹義庫(kù)存基本與上月持平，房企拿地、開(kāi)工積極性一般，9月雖多城迎來(lái)集中土拍，但整體土地成交并未迎來(lái)顯著放量，年末將至，房企集中營(yíng)銷(xiāo)促回款，加之當(dāng)前下行行情下拿地投資趨于謹(jǐn)慎保守，整體土地成交量仍處低位徘徊。此外，隨著停工斷貸問(wèn)題發(fā)酵，各地政府銀行積極出面解決，督促開(kāi)發(fā)商，主力都在保交付，因而整體新開(kāi)工進(jìn)度也間接受到了不利影響。

??不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一：一線(xiàn)城市同環(huán)比齊增，增幅分別達(dá)到9%和2%。二線(xiàn)與上月和去年同期基本持平，同比增長(zhǎng)5%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控；三四線(xiàn)最為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.1%，同比增長(zhǎng)0.4%，整體延續(xù)高位持穩(wěn)。具體來(lái)看，

??一線(xiàn)城市中，上海、北京、深圳同環(huán)比齊增，三城均于9月完成了第三輪集中土拍，其中北京成交18宗地，成交建面達(dá)147萬(wàn)平方米，共收金500億元；上海共成交35宗地，建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，總成交金額突破千億，創(chuàng)下上海集中供地以來(lái)成交金額新高；深圳三批次推出的7宗地中1宗流拍，其余6宗雖順利成交但也多以底價(jià)出讓?zhuān)山唤痤~逾100億元。僅廣州一城持平上月，同比下降8%，但考量其廣義庫(kù)存超5000萬(wàn)平，在四個(gè)一線(xiàn)城市中居首，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??二三線(xiàn)城市中，青島、武漢9月末廣義庫(kù)存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破9000萬(wàn)平方米，惠州、肇慶、重慶、廣州為第二梯隊(duì)，基本持穩(wěn)在5400-5800萬(wàn)平。變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。其中合肥因9月23日第三輪集中土拍，24宗地全部成功出讓致未開(kāi)工地塊量攀升，廣義庫(kù)存環(huán)比上漲14%。不過(guò)相較于2021年同期，漲多跌少：青島、鎮(zhèn)江同比漲幅均超30%， 主要是前期供地過(guò)量，庫(kù)存基數(shù)較大，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在去化風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如大廠、燕郊、江陰、香河、湛江、汕頭、茂名等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在20%以上。

??綜上，9月樓市止跌企穩(wěn)，供應(yīng)顯著放量而成交微增，供應(yīng)略高于成交，因而狹義庫(kù)存延續(xù)5.92億平高位持增，去化周期降增至21.4個(gè)月，廣義庫(kù)存28.14億平持平上月。

??分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線(xiàn)因供應(yīng)集中放量，狹義庫(kù)存持增，北京、上海等成交高熱不退帶動(dòng)一線(xiàn)去化周期持穩(wěn)13個(gè)月，廣義庫(kù)存環(huán)比微增2%，同比上漲9%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線(xiàn)“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫(kù)存基本與上月持平，成交轉(zhuǎn)弱，去化周期增至20個(gè)月。三四線(xiàn)庫(kù)存高企，去化周期達(dá)25.3個(gè)月，顯著超百城平均，廣義庫(kù)存雖環(huán)比回落，但考量其基數(shù)仍達(dá)12.8億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年10月，我們認(rèn)為，“銀十”預(yù)期爽約，市場(chǎng)仍將延續(xù)低位探底行情，供應(yīng)預(yù)期持穩(wěn)，而基于10月上旬的成交表現(xiàn)，整體成交大概率與本月持平或小幅微降。在這樣的前提假設(shè)之下，狹義庫(kù)存整體延續(xù)穩(wěn)中有增走勢(shì)，而去化周期則會(huì)延續(xù)增勢(shì)。

??分能級(jí)來(lái)看，庫(kù)存壓力較小的無(wú)疑是一線(xiàn)城市，供應(yīng)放量帶來(lái)了短期狹義庫(kù)存增長(zhǎng)，但去化周期基本可保持在15個(gè)月以?xún)?nèi)。二線(xiàn)去化周期仍存在進(jìn)一步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)。三四線(xiàn)城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，尤其是對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線(xiàn)城市，諸如北海、銅陵、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因各地“保交付”政策陸續(xù)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性落地，房企的工作重心預(yù)期也將圍繞此展開(kāi)，整體新開(kāi)工意愿不高，未開(kāi)工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??附表1：百城2022年9月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：百城2022年9月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??附表3：百城2022年9月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）