[克而瑞]庫存月報 | 廣、狹義庫存高位持穩(wěn)，環(huán)都市圈三線同比漲幅居前（2022年8月）

??8月樓市熱度持續(xù)回落，供應(yīng)回升但成交持降，供求持穩(wěn)之下狹義庫存延續(xù)5.87億平高位波動，去化周期降至20個月以內(nèi)，廣義庫存延續(xù)28.03億平高位波動。預(yù)判2022年9月，我們認(rèn)為，“金九”成色明顯不足，市場仍將會二次探底，供應(yīng)預(yù)期小幅回升，整體成交大概率與本月持平或小幅微降。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達(dá)給市場。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算，統(tǒng)計城市地域范圍除市本級之外還包含下轄縣市。

??2022年8月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，百城供應(yīng)雖略有回升但仍處低位，成交延續(xù)同環(huán)比齊跌，狹義庫存延續(xù)5.87億平高位波動，去化周期亦延續(xù)高位回落態(tài)勢，由2022年7月末的20.1個月降至19.5個月。廣義庫存高位微增至28.03億平，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。目前來看，庫存壓力主要集中在北部和中西部因歷史原因庫存基數(shù)較大的弱二線和環(huán)都市圈前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市。

??待售面積

?    降至5.46億平

??住宅環(huán)比降幅收窄，同比增15%

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積54605萬平方米，較上月下降50萬平方米，降幅收窄，同比增長8%，商品房待售面積仍處于下行通道，但總體仍算是2019年以來階段性高位。具體來看，住宅待售面積較上月減少77萬平方米，環(huán)比回落0.3%，同比上漲15%。辦公、商業(yè)待售面積與上月相比增減變動不大，辦公同比上漲6%，漲幅較上月略有擴(kuò)大；商業(yè)同比小幅回落4%，不及去年同期。目前來看本月房企推盤積極性略有增加，較上月環(huán)比持增，成交卻延續(xù)回落走勢，不過總體而言成交量仍略高于供應(yīng)量，因而待售面積保持降勢；商業(yè)、辦公受疫情不確定影響，向好程度有限，考量其基數(shù)較大，未來去化壓力猶存。

      狹義庫存

      5.87億平持平上月

??三四線去化周期23個月超百城平均

??2022年8月，狹義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年8月百城商品住宅庫存量達(dá)到了58718萬平方米，環(huán)比微增0.16%，持平上月，同比增長3%。8月全國樓市持續(xù)走弱，百城供應(yīng)環(huán)比增5%仍處低位，成交受高溫天氣和疫情不確定影響，復(fù)蘇動能不足，單月環(huán)比降9%，同比跌幅達(dá)30%與上月基本持平，供求持穩(wěn)，狹義庫存延續(xù)5.87億平高位波動，去化周期則延續(xù)下行走勢，由2022年7月末的20.1個月降至19.5個月。庫存量來看，一線因供應(yīng)集中放量拉動8月庫存環(huán)比增2%，同比上漲13%，同比漲幅居居各能級之首。二、三線城市整體持穩(wěn)，環(huán)比持平上月，漲跌幅均在1%以內(nèi)，值得關(guān)注的是，三四線同比增5%，目前庫存量仍處于2019年以來高位，短期成交復(fù)蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來看，一線回落顯著，環(huán)比降幅達(dá)12%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期降至12.9個月，二線供需疲軟，局部城市諸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降勢，8月降至18個月以內(nèi)，庫存風(fēng)險相對可控。三四線8月末去化周期雖也呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但仍達(dá)23.1個月，顯著高于百城平均。

??庫存消化周期

       青漢沈蓉津等狹義庫存超1500萬平

??環(huán)都市圈三線同比漲幅居前聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和中西部二線城市，青島、武漢、沈陽8月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3?；葜荨⒎鹕?、煙臺等三四線城市同樣是庫存“大戶”，8月末狹義庫存量均超1200萬平，其中惠州同比增47%，顯著超去年同期，短期內(nèi)庫存積壓情況依舊比較嚴(yán)重。

??而從同比漲幅TOP20來看，環(huán)都市圈弱三線城市庫存壓力開始顯現(xiàn)，雖然庫存基數(shù)不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫存同比漲幅均在20%以上，龍巖、蕪湖等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比漲幅均在40%以上。

??從去化周期來看，我們篩選了8月庫存去化周期TOP20城市，除了寶雞、煙臺等因前期供應(yīng)過量導(dǎo)致庫存積壓的城市之外，還有汕頭、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分北部和中西部二線城市諸如蘭州、哈爾濱、呼和浩特、大連等去化周期超35個月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

??廣義庫存

      微增至28.03億平

??一線環(huán)比增2%，二三線持平上月

??廣義庫存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢，2022年8月末達(dá)280303萬平方米，較上月微增0.18%，同比上漲2%。目前來看，狹義庫存基本與上月持平，房企拿地、開工積極性一般，8月單月新開工面積僅為8995萬平方米，環(huán)比下降6.7%，仍處于階段性低位，隨著停工斷貸問題發(fā)酵，各地政府銀行積極出面解決，督促開發(fā)商，主力都在保交付，因而整體新開工進(jìn)度也間接受到了不利影響。

??不同能級城市表現(xiàn)不一：一線城市同環(huán)比齊增，增幅分別達(dá)到7%和2%。二線與上月和去年同期基本持平，同比增長4%，庫存風(fēng)險可控；三四線最為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.21%，同比下降1%，整體延續(xù)高位持穩(wěn)。具體來看，

??一線城市中，上海、深圳同環(huán)比齊增，其中深圳于8月完成了二輪集中供地，共成交15幅地，其中14幅地塊為第二批集中成交地塊，總建筑面積達(dá)164萬平方米，成交金額接近350億元，帶動未開工地塊量穩(wěn)中有增；而北京廣義庫存基本與上月持平，同比微增4%，廣州則保持同環(huán)比齊降，但考量其廣義庫存超5000萬平，在四個一線城市中居首，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

??二三線城市中，青島、武漢8月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破9000萬平方米，惠州、肇慶、重慶為第二梯隊，基本持穩(wěn)在5400-5700萬平。變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。其中東莞因8月30日第三輪集中土拍，7宗地全部成功出讓致未開工地塊量攀升，廣義庫存環(huán)比上漲11%。不過相較于2021年同期，漲跌參半：鎮(zhèn)江、青島、晉江同比漲幅均超30%，主要是前期供地過量，庫存基數(shù)較大，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在去化風(fēng)險依舊較大。而部分城市諸如茂名、汕頭、江陰、香河、燕郊、大廠等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在20%以上。

??綜上，8月樓市熱度持續(xù)回落，供應(yīng)回升但成交持降，供求持穩(wěn)之下狹義庫存延續(xù)5.87億平高位波動，去化周期降至20個月以內(nèi)，廣義庫存延續(xù)28.03億平高位波動。

??分能級來看，分化趨勢依舊：一線因供應(yīng)集中放量，狹義庫存持增，北京、上海等成交高熱不退帶動一線去化周期縮短至13個月以內(nèi)，廣義庫存環(huán)比微增2%，同比上漲7%，庫存風(fēng)險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫存基本與上月持平，成交輪動復(fù)蘇，去化周期降至17.9個月。三四線庫存高企，去化周期達(dá)23.1個月，顯著超百城平均，廣義庫存雖同環(huán)比齊降，但考量其基數(shù)仍達(dá)12.8億平，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

??預(yù)判2022年9月，我們認(rèn)為，“金九”成色明顯不足，市場仍將會二次探底，供應(yīng)預(yù)期小幅回升，整體成交大概率與本月持平或小幅微降。在這樣的前提假設(shè)之下，狹義庫存整體延續(xù)穩(wěn)中有增走勢，而去化周期則會延續(xù)降勢。

??一線城市大概率延續(xù)復(fù)蘇走勢，而后市場熱度將逐步由東部向中西部城市傳導(dǎo)，預(yù)計核心城市市場有望在四季度迎來回穩(wěn)行情，三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。不過對于基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、福清、銅陵等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因各地“保交付”政策陸續(xù)迎來實質(zhì)性落地，房企的工作重心預(yù)期也將圍繞此展開，整體新開工意愿不高，未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。