[克而瑞]稀缺地也要靠托底，政策寬松下青島三批次仍無起色

??9月15-16日，青島完成今年第三批次的集中供地，共計(jì)成功出讓30宗地塊，總建面198萬平方米，成交總金額164.45億元，由于中心城區(qū)地塊比例提升，以及在稀缺地塊的加持下，平均樓板價(jià)達(dá)到8306元/平方米，為2021年集中供地以來最高位。

??雖然本次土拍的量、價(jià)較前兩輪均有提升，但熱度方面仍較冷淡。除嶗山區(qū)1宗豪宅地塊熔斷外，其余地塊基本以底價(jià)成交，溢價(jià)率再降至1.1%，并且有3宗地塊流拍。

??三批次供應(yīng)增量、增質(zhì)

       中心城區(qū)出讓比例持續(xù)提升

??本輪青島共出讓33宗含宅用地，總規(guī)劃建面達(dá)到225萬平方米，核心區(qū)市南區(qū)、市北區(qū)和李滄區(qū)共計(jì)出讓14宗地，另外的22宗地分別位于西海岸新區(qū)、陽城區(qū)、高新區(qū)和嶗山區(qū)，西海岸新區(qū)是主力供地區(qū)域。

??與前兩輪供地對(duì)比，青島次輪供應(yīng)的中心區(qū)域占比已高于首輪，第三輪供應(yīng)中，不但總量提升、且中心區(qū)域地塊占比也進(jìn)一步增加：尤其是市南區(qū)，2017年至今僅有5宗含宅用地成交，土地供應(yīng)極其稀缺，今年首度供應(yīng)的2宗宅地分別為南京路1號(hào)地塊和香港西路52號(hào)、52號(hào)甲地塊。其中南京路1號(hào)地塊距離青島市政府不足1公里，各類配套都非常完善，兩宗地塊都是本次土拍中最為優(yōu)質(zhì)的稀缺地塊。

??整體來看，在目前青島樓市利好頻出、政策環(huán)境持續(xù)寬松的氛圍下，第三批次推出更多的優(yōu)質(zhì)地塊，意在保證土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行同時(shí)，提升市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

??超八成地塊底價(jià)成交

??回爐地塊降價(jià)也無人問津

??盡管利好頻出，但青島第三輪土拍仍毫無起色。33宗含宅用地僅有1宗嶗山區(qū)地塊觸及最高限價(jià)、黃島區(qū)蕭山路西的1宗商住地塊經(jīng)2輪出價(jià)后低溢價(jià)成交，另外28宗底價(jià)成交，且有3宗遭遇流拍，整體溢價(jià)率低至1.14%，較今年的首輪和次輪仍有下降，土地市場(chǎng)的熱度明顯依然在低位徘徊。

??嶗山區(qū)松嶺路東地塊作為本次嶗山區(qū)唯一一宗出讓地塊，競(jìng)拍相對(duì)激烈。共有3家房企參拍，競(jìng)拍輪次達(dá)到98輪，觸及最高限價(jià)后轉(zhuǎn)入線下競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由銀豐以14.2億元并競(jìng)得，樓板價(jià)14907元/平方米，溢價(jià)率15%。地塊位于嶗山區(qū)嶗山石老人板塊，緊鄰地鐵11號(hào)線青島二中站，周邊有佳源華府、交運(yùn)山海懿品等高端改善型項(xiàng)目，屬于青島的豪宅區(qū)稀缺資源，疊加一天前嶗山區(qū)放開限購(gòu)的政策利好，地塊以高熱度成交并不讓人意外。

??除此以外，市南CBD的南京路1號(hào)和香港西路52號(hào)地塊在推出時(shí)也被“寄予厚望”，認(rèn)為如此稀缺的地塊將成為本次土拍的亮點(diǎn)，但最終結(jié)果不盡人意，兩宗地塊均底價(jià)成交，且拿地房企均為城投類公司。

??本次3宗流拍地塊中，市北區(qū)捷達(dá)地塊是二批次流拍地塊，本輪再度遭遇流拍，值得一提的是，該地塊在二批次掛牌時(shí)樓板價(jià)為13990元/平方米，本輪起拍樓板價(jià)降至10500元/平方米，在如此大幅下調(diào)地價(jià)后依然遭遇流拍。

??仍然只能靠城投托底

       品牌房企集體隱身

??從拿地房企來看，成交的30宗地塊中，22宗地塊背后有城投類公司的參與，城投類公司在土拍市場(chǎng)中仍凸顯了相當(dāng)?shù)摹爸匾浴保豪绫背前l(fā)展、開發(fā)區(qū)投資建設(shè)等城投類公司獨(dú)立拿地，也有通過聯(lián)合體形式拿地的例如金茂與城投類公司聯(lián)合拿下李滄區(qū)3宗商住地塊，此外也有城投類公司與民企聯(lián)合拿地。

??規(guī)模房企中，本次僅有金茂現(xiàn)身青島土拍，以聯(lián)合體的形式拿下3宗地塊，總價(jià)24.73億元，總建面達(dá)到20.06萬平方米；

??民企方面，本次青島民企拿地相對(duì)踴躍，銀豐、金沙灘建設(shè)、和達(dá)、華新園置業(yè)、瑞源等本地民企共計(jì)拿下11宗地塊，其中銀豐地塊是本次唯一達(dá)到熔斷價(jià)的嶗山豪宅區(qū)地塊，雖然其他地塊均為底價(jià)成交，但民企在土拍之中有一定的參與度。

??與第二輪土拍相比，品牌房企在本輪的參與度明顯下降，保利、萬科、旭輝、中海等在上一輪拿地的房企本次并未現(xiàn)身。

??前八月住宅銷售同比下降25%

??政策利好還需時(shí)間檢驗(yàn)

??結(jié)合青島近期商品住宅市場(chǎng)來看，部分板塊出現(xiàn)了多項(xiàng)目降價(jià)的情況，城區(qū)項(xiàng)目雖然來訪量有所增加，但對(duì)于渠道的依賴較為嚴(yán)重，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目則持續(xù)表現(xiàn)冷淡，去化情況并不樂觀。

??近期青島出臺(tái)了一系列利好政策，包括商業(yè)銀行只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款、購(gòu)房券補(bǔ)貼政策、帶抵押過戶政策以及最重磅的除市南區(qū)、市北區(qū)以外其他區(qū)域解除限購(gòu)，二孩、三孩家庭可多購(gòu)買1套等。

??市場(chǎng)面臨較大的下行壓力，是青島政策力度加碼的重要因素。但由于時(shí)間較短，效果暫未得到明顯體現(xiàn)，青島今年前8月商品住宅銷售建面為788萬平方米，同比下降25%，截止至9月16日，9月的商品住宅銷售建面僅25.1萬平方米，僅有去年9月銷售建面的1/4。而且，雖然8月改善盤開盤熱銷，但續(xù)銷情況不甚理想。

??整體來看，整體來看，青島的第三輪土拍表現(xiàn)的毫無起色，在推出了幾宗稀缺地塊的情況下，僅有1宗進(jìn)入熔斷，其他地塊都以底價(jià)（或近似底價(jià)）成交，土拍市場(chǎng)仍然需要依靠城投公司托底。

??土拍市場(chǎng)信心的不足，我們認(rèn)為主要還是要源于當(dāng)前住宅市場(chǎng)的走弱。雖然近期政策利好頻出，但并未逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和信心，且存在一定的效果時(shí)滯。待市場(chǎng)成交企穩(wěn)后，青島的第四輪土拍或有回暖可能。