[克而瑞]政策大年 房地產(chǎn)業(yè)仍將投資冷銷售熱

　　2月29日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。數(shù)據(jù)顯示，2015年中國經(jīng)濟(jì)維持中速增長，但下行壓力有增無減。新常態(tài)下，房地產(chǎn)對(duì)“保增長”的重要性上升。

??2016年，宏觀經(jīng)濟(jì)仍是小年，大力救市的基調(diào)不會(huì)變。行業(yè)延續(xù)“消費(fèi)熱、投資冷”態(tài)勢(shì)——銷售進(jìn)入夏季；開發(fā)投資進(jìn)入春季；土地購置面積、新開工仍滯留在冬季。

??一、出口、投資、股市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)成穩(wěn)增長的寵兒

??“十二五”期間，世界經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)，我國GDP增速不斷放緩，2015年跌破7%。盡管仍在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，但在出口負(fù)增長、固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)走下坡路、股市持續(xù)低迷的背景下，2016年保增長壓力不小。

??可以看到，舊三家馬車中，出口驅(qū)動(dòng)力銳減，固定資產(chǎn)投資中，只有房地產(chǎn)富有彈性，成為撬動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速回升的主要切入點(diǎn)。就城市房地產(chǎn)的長產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)、股市的輸血效應(yīng)和新型城鎮(zhèn)化的投資消費(fèi)效應(yīng)“新三架馬車”而言，現(xiàn)在股市低迷，新型城鎮(zhèn)化仍在起步，唯有城市房地產(chǎn)業(yè)挑大梁。

??二、房地產(chǎn)銷售熱、投資冷，救市著力點(diǎn)開始從需求側(cè)轉(zhuǎn)向到供應(yīng)側(cè)

??從消費(fèi)端看，2015年全國商品房成交額87281億元，增長14.4%，創(chuàng)歷史新高。但從投資端看，全年房地產(chǎn)業(yè)投資增速滑至1%，住宅施工面積、房屋新開工面積和竣工面積均為負(fù)增長。

??2015年樓市成交向好，但行業(yè)投資增速持續(xù)探底，高庫存是一大原因。截至2015年底，全國商品房待售面積71853萬平方米，房屋施工面積735693萬平方米。按2015年銷售速度，上述兩部分約需6年4個(gè)月才能消化完。高庫存下，企業(yè)拿地和開發(fā)建設(shè)都比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致投資增速持續(xù)下滑。

??我們認(rèn)為，銷售熱、 投資冷也跟救市的側(cè)重點(diǎn)有關(guān)。自2014年以來，無論是中央，還是地方，幾乎所有的救市政策都集中在“需求側(cè)”。典型如取消限購、限貸松綁、公積金新政、 降息降準(zhǔn)、首付降低、契稅和營業(yè)稅稅率下調(diào)、“跨區(qū)首套”、農(nóng)民工進(jìn)城購房等等，一系列需求側(cè)救市政策對(duì)銷售起了很大的拉動(dòng)作用。相比之下，供給側(cè)的政策 不多，目前主要有鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型、土地轉(zhuǎn)性、靈活調(diào)整戶型等政策，還有近期的海南宣布停止庫存消化周期超標(biāo)實(shí)現(xiàn)的土地供 應(yīng)，上海規(guī)定每個(gè)項(xiàng)目中小戶型供應(yīng)比例不低于60-70%等，而且實(shí)行供給側(cè)政策的城市不多，效果也不太明顯。為此，2016年還需政府加強(qiáng)供應(yīng)側(cè)政策， 如允許土地靈活轉(zhuǎn)性，停止超標(biāo)地區(qū)的土地供應(yīng)，甚至回收已出讓的土地，等等。

??三、加強(qiáng)兩極供給是去化關(guān)鍵，下半年行業(yè)開發(fā)投資增速或回升

??2016年，加快供給側(cè)變革，成房地產(chǎn)去化的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)投資將出現(xiàn)分化：房企繼續(xù)減量化拿地，但建設(shè)力度加大，下半年行業(yè)投資增速有望回升。

??■ 高庫存尚不足懼，加強(qiáng)兩極供給或成去化關(guān)鍵

??當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的最主要矛盾不是高庫存，而是供求不匹配。2016年，我們建議房企應(yīng)加強(qiáng)兩極供應(yīng)——一極是新型城鎮(zhèn)化政策、戶籍政策和農(nóng)民工進(jìn)城購房優(yōu)惠政策推動(dòng)下的三四線改善需求；另一極是首付降低、稅費(fèi)優(yōu)惠、利率下調(diào)帶來的一二線改善需求(包括中高端、豪宅)。對(duì)房企而言，供給側(cè)創(chuàng)新主要包括加大營銷創(chuàng)新力度、持續(xù)的優(yōu)化戶型、建造品質(zhì)、功能定位、更多的人性化設(shè)計(jì)，等等。

??■ 房地產(chǎn)開發(fā)投資分化，增速上半年負(fù)增長、下半年回升

??房地產(chǎn)投資主要分為兩塊：一是拿地投入；二是已拿地的開工和建設(shè)投入。 2015年，銷售熱，但對(duì)開工建設(shè)的帶動(dòng)作用不大，拿地投入仍然銳減，所以整體呈現(xiàn)“銷售熱、投資冷”的局面。2016年，繼續(xù)升溫的銷售，將刺激房企加 大開工建設(shè)力度，增加可售產(chǎn)品供應(yīng)，類似“牛鞭效應(yīng)”，消費(fèi)端的某一增量會(huì)引發(fā)上游供應(yīng)端幾倍的增量，預(yù)計(jì)行業(yè)將呈現(xiàn)“銷售熱、投資分化”格局。投資分化是指：開工建設(shè)熱度持續(xù)上升，拿地仍維持不溫不火的態(tài)勢(shì)(一線和重點(diǎn)二線仍會(huì)地王頻出，但整體成交仍會(huì)維持低位)。

??據(jù)此研判，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對(duì)值預(yù)計(jì)將呈前低后高走勢(shì)，增速上半年滑至負(fù)區(qū)間，下半年有望企穩(wěn)回升。