??導(dǎo) 讀 

??1.入榜門檻：2023年Top20內(nèi)房企租金收入同比增長(zhǎng)12.47%
2.收入結(jié)構(gòu)：多家運(yùn)營(yíng)商酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)恢復(fù)至疫情前水平
3.部分企業(yè)發(fā)展速度較快，輕資產(chǎn)化將會(huì)是未來重點(diǎn)方向
4.公募REITs拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，華潤(rùn)、萬科及金茂已申報(bào)獲批

??☉文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??入榜門檻
2023年Top20內(nèi)房企租金收入同比增長(zhǎng)12.47%

??2023年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為54億元和17.4億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了約36.6億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為24.7億元，遠(yuǎn)超出外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門檻?？梢钥闯?，與外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外疫情解封后大部分房企租金收入實(shí)現(xiàn)回升，2023年TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比增長(zhǎng)12.47%。

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??收入結(jié)構(gòu)
多家運(yùn)營(yíng)商酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)恢復(fù)至疫情前水平

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)85.9%，而外資房企則為92.5%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主,例如富力、金茂、碧桂園、綠地等，其中2023年上半年富力的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了88%；碧桂園也達(dá)到了78%。需注意的是，受疫情影響，這些企業(yè)于2022年運(yùn)營(yíng)收入大幅下滑，而隨著2023年解封后，旅游和休閑支出增加，這類企業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)多已恢復(fù)至新冠疫情前的水平，排名也有顯著提升。如富力就于2022年的12名，快速上升至2023年的第9。

??此外部分企業(yè)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域布局有所加大，其中萬科泊寓上半年在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業(yè)0.73萬間。此外龍湖冠寓上半年已開業(yè)11.9萬間，整體出租率93.7%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.9%。

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??部分企業(yè)發(fā)展速度較快
輕資產(chǎn)化將會(huì)是未來重點(diǎn)方向

??從2023年各家房企的表現(xiàn)來看，內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)商中，華潤(rùn)、大悅城、新城、中海等企業(yè)表現(xiàn)較為突出，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)較快。

??其中華潤(rùn)置地2023上半年累計(jì)投資物業(yè)租金收入達(dá)121.5億元，同比增長(zhǎng)50.2%。2023年上半年華潤(rùn)置地租金收入同比增長(zhǎng)較快，一方面是由于同期基數(shù)較低，2022年租金減免了24.9億，全年租金收入增長(zhǎng)僅0.3%；另一方面2023年上半年華潤(rùn)購(gòu)物中心陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，上半年總建筑面積813萬平方米，建面同比增加12.0%。

??除華潤(rùn)外，新城控股、大悅城在商業(yè)領(lǐng)域的表現(xiàn)同樣亮眼。上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)52.01億元，同比增長(zhǎng)10.24%。2023年前8月新城累計(jì)新開業(yè)11座吾悅廣場(chǎng)，截止8月已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)到151座。此外，上半年大悅城控股投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)34.73%至27億。

??與此同時(shí)，“輕資產(chǎn)化”依然是2023年各家房企運(yùn)營(yíng)商發(fā)展布局的重點(diǎn)。如中海地產(chǎn)上半年新簽約管理了三個(gè)外部商業(yè)物業(yè)，涵蓋寫字樓、購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓。截止2023年6月，中海累計(jì)管理外部商業(yè)物業(yè)115萬平方米，占整體管理規(guī)模的13.6%。而合生商業(yè)、龍湖商業(yè)及融創(chuàng)商業(yè)也均于近期有各自的輕資產(chǎn)化項(xiàng)目落地或開業(yè)。

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??公募REITs拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)
華潤(rùn)、萬科及金茂已申報(bào)獲批

??事實(shí)上，2023年3月24日，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布了“236號(hào)文”和《REITs常態(tài)化發(fā)行通知》，明確將優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，這也是我國(guó)首次將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍拓展至多數(shù)房企都有涉獵的商業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

??10月20日證監(jiān)會(huì)正式宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)此房企參與意愿十分積極，僅6天之后華潤(rùn)、萬科、金茂及物美集團(tuán)就在10月26日進(jìn)行了申報(bào)工作。11月26日，華潤(rùn)、萬科及金茂的申報(bào)獲批，預(yù)計(jì)募集規(guī)模116.54億元，為其他企業(yè)提供了發(fā)展樣本。

??除此之外，還有多家企業(yè)明確表示有發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的意向，包括首創(chuàng)鉅大、魯商置業(yè)、百聯(lián)股份、天虹股份、合生創(chuàng)展、萬達(dá)商業(yè)及龍湖集團(tuán)等等。另一些房企運(yùn)營(yíng)商如招商蛇口、中國(guó)海外等雖未有公布相關(guān)計(jì)劃，但同樣持有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，具備未來發(fā)行相關(guān)公募REITs產(chǎn)品的潛力。

??對(duì)于未來有計(jì)劃或有意愿發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的房企而言，當(dāng)前仍要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。如在發(fā)行公募REITs前需厘清底層資產(chǎn)的權(quán)屬；同時(shí)不斷提升各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，提升項(xiàng)目的回報(bào)率，從而讓更多資產(chǎn)達(dá)到REITs上市標(biāo)準(zhǔn)。

??此外，REITs的發(fā)行成功只是第一步，日后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及募投新項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于企業(yè)來說才是最為重要。目前商業(yè)企業(yè)發(fā)行REITs時(shí)采用收益法進(jìn)行估值，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的好壞。租金水平的高低，將直接影響發(fā)行時(shí)的估值以及上市后的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)。這對(duì)于房企運(yùn)營(yíng)商的長(zhǎng)期精細(xì)化經(jīng)營(yíng)提出了更高要求。