2023年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100

月度排行榜克而瑞研究中心 2024-05-21 14:36:18 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2024-05-21
  • 報(bào)告類型:月度排行榜
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)讀

??2023年末房企總土儲(chǔ)貨值下降,50強(qiáng)門檻下降顯著,頭部企業(yè)仍具優(yōu)勢(shì)。土儲(chǔ)與銷售百?gòu)?qiáng)房企重合度達(dá)70%,小型房企壓力增大。

??☉ 文/克而瑞研究中心

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??重要說(shuō)明

??本榜單中房企總土儲(chǔ)是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。多數(shù)上市房企在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異,不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性,我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下:一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備,包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分,不能反映未來(lái)可售資源,統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。二、隨著城市更新的深入,很多房企的土地資源來(lái)自于城市更新,這類項(xiàng)目由于拆遷難度大,權(quán)益關(guān)系復(fù)雜,因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。三、對(duì)于土地貨值判斷,每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn),不加入未來(lái)預(yù)期。四,由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù),因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。五,考慮到部分房企年報(bào)未準(zhǔn)時(shí)發(fā)布,故本次不作為總土儲(chǔ)參榜單樣本。

??榜單解讀

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??總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻下降25%

??截止2023年末,總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量為29.3萬(wàn)億元,較2022年末下降13.9%,TOP100企業(yè)總土儲(chǔ)建面18.2億平方米,同比降幅達(dá)到17.5%。

??總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為273億元,總土儲(chǔ)建面百?gòu)?qiáng)門檻值為84.1萬(wàn)平方米,同比分別下降24.9%和49.78%,同比跌幅依然較大。分梯隊(duì)來(lái)看,百?gòu)?qiáng)門檻值降幅最大,其次為50強(qiáng)門檻值,反之總土儲(chǔ)10強(qiáng)門檻值僅下降8.09%,由此可見(jiàn)目前能夠拿地的仍然是以頭部企業(yè)為主。

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??超過(guò)三成企業(yè)總土儲(chǔ)不及千億

??總土儲(chǔ)貨值TOP100的房企中,僅有6家房企總土儲(chǔ)貨值超過(guò)萬(wàn)億,與2022年末持平,且總貨值過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)仍為保利、綠地、萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園和中海保持不變;其次5000-10000億元梯隊(duì)減少1家、3000-5000億梯隊(duì)大幅減少8家。

??相應(yīng)地,總土儲(chǔ)貨值較低的梯隊(duì)企業(yè)數(shù)量在增加:總貨值在1000-3000億元企業(yè)數(shù)量增加6家,總貨值不及千億的企業(yè)增加3家。

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??總土儲(chǔ)與銷售10強(qiáng)重合度高達(dá)70%

??總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)與銷售百?gòu)?qiáng)一直保持著較高的重合度,2023年末總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企與銷售百?gòu)?qiáng)房企重合度達(dá)到七成,總土儲(chǔ)20強(qiáng)與銷售20強(qiáng)重合度75%,10強(qiáng)房企的重合度也達(dá)到70%。其中保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲(chǔ)前十,也是2023年銷售十強(qiáng)房企。

??按企業(yè)性質(zhì)來(lái)看,總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)里國(guó)企、央企的土儲(chǔ)總量占比達(dá)到52%,民企占48%,占比分布于2022年末持平,城投類房企拿地分散而較少進(jìn)入總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)。

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??銷售百?gòu)?qiáng)土儲(chǔ)總量同比降17.8%

??聚焦銷售百?gòu)?qiáng)房企,受到企業(yè)投資持續(xù)收緊的影響,銷售百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值連年下降,2023年末僅為26.4萬(wàn)億元,同比跌幅17.8%,與最高峰相比則下降39%。

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??按銷售梯隊(duì)劃分來(lái)看,土儲(chǔ)資源依然高度集中:10強(qiáng)房企總貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的35%,較2022年末增加2個(gè)百分點(diǎn);11-20強(qiáng)房企總貨值占比25%,同比微降1個(gè)百分點(diǎn)??傮w來(lái)看,百?gòu)?qiáng)房企六成的土儲(chǔ)集中于前20強(qiáng)房企中。

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??銷售百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)平均去化周期4.89年

??2023年樓市持續(xù)低迷,房企庫(kù)存去化壓力仍在持續(xù)增大:百?gòu)?qiáng)房企2023年末總土儲(chǔ)去化周期再創(chuàng)新高,達(dá)到4.89年。值得一提的是,2023年末銷售百?gòu)?qiáng)的總土儲(chǔ)貨值同比已經(jīng)下降,意味著在投資收緊、貨值降低的情況下,去化周期仍持續(xù)拉長(zhǎng)而未見(jiàn)改善,當(dāng)前銷售壓力較大。

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??細(xì)化至梯隊(duì)來(lái)看:

??10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)去化周期為3.48年,與2021年末、2022年末都基本持平,華潤(rùn)、招商、綠城和建發(fā)的去化周期都控制在3年以下,作為2023年拿地也相對(duì)積極的房企,能夠保持去化周期在3年以下體現(xiàn)了較強(qiáng)的銷售能力;

??其次11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)房企去化周期與2022年末相比均有所下降,這兩個(gè)梯隊(duì)房企在控制拿地的同時(shí)也加大了去化力度;

??反之,31-50強(qiáng)去化周期微漲至5.57年,后50強(qiáng)房企去化周期更是增加至9.7年,去化壓力明顯增大。

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??超九成房企總土儲(chǔ)貨值下降
國(guó)央企賣的多、拿得多

??2023年企業(yè)投資低迷、謹(jǐn)慎的趨勢(shì)未有改變,即便是央國(guó)企投資力度也較2022年進(jìn)一步下滑,僅有6%的百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值同比上漲,諸如中國(guó)鐵建、華發(fā)股份2023年末總土儲(chǔ)貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數(shù)企業(yè)土儲(chǔ)貨值均呈現(xiàn)下降趨勢(shì),其中跌幅超過(guò)20%的企業(yè)占到35%,部分民企由于投資暫緩,土儲(chǔ)貨值更是連續(xù)兩年下降。

??而且從不同跌幅企業(yè)貨值占比來(lái)看,權(quán)重更高、土儲(chǔ)貨值規(guī)模更大的企業(yè)跌幅更大,如貨值降幅超過(guò)20%的企業(yè)總土儲(chǔ)貨值合計(jì)占比接近50%,不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。

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??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,土地儲(chǔ)備并非越多越好,總土儲(chǔ)貨值下降也并不完全底表企業(yè)投資放緩。

??尤其是對(duì)近兩年在一二線積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的規(guī)?;雵?guó)企而言,拿的多、賣多的多是常態(tài):如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2023年末總土儲(chǔ)貨值同比下降5%、8%和7%,但三家企業(yè)2023年新增貨值均超2000億元,其全口徑銷售也在3000億以上且均位于行業(yè)TOP5。

??這也從側(cè)面反映了當(dāng)前企業(yè)投資的困境,即有意愿有能力拿地的僅剩央國(guó)企和少數(shù)民企,其他企業(yè)越不拿地銷售也越困難。如融信、時(shí)代等企業(yè),總土儲(chǔ)規(guī)模仍保持在2000億以上,但出于自身經(jīng)營(yíng)危機(jī)投資拿地早已暫緩,土儲(chǔ)中存在“僵尸庫(kù)存”。例如融信土儲(chǔ)中,杭州、鄭州、太原等部分建面大于30萬(wàn)平方米項(xiàng)目近三年始終難以去化,截止到2023年這些“僵尸庫(kù)存”占到其總土儲(chǔ)建面比重近40%。

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??企業(yè)仍應(yīng)“重質(zhì)輕量”優(yōu)化結(jié)構(gòu)
投資聚焦核心城市、核心地塊

??近兩年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底,在銷售萎靡、現(xiàn)金流緊張、企業(yè)頻繁爆雷之下,房企投資戰(zhàn)略較以往發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。一方面,三四線土地?zé)o人問(wèn)津,眾多企業(yè)將目光聚焦在核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊中;另一方面,“求生存”壓力下,民企在土地市場(chǎng)中“隱身”,央國(guó)企成為拿地的主力軍,而城投則在各個(gè)城市進(jìn)行“托底”。

??在行業(yè)新的發(fā)展階段和模式下,房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到,過(guò)去一味的重視土儲(chǔ)的總量規(guī)模已經(jīng)不符合當(dāng)前戰(zhàn)略定位,總土儲(chǔ)也并非越多越好,戰(zhàn)術(shù)上需要從從傳統(tǒng)的“重量輕質(zhì)”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)輕量”。

??未來(lái)強(qiáng)調(diào)的是在土地選擇上的精準(zhǔn)定位和對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的嚴(yán)格把控,而不是盲目追求土地儲(chǔ)備的規(guī)模。意味著優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地資源配置是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。房企仍應(yīng)將目光聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力、安全性高的一二線核心城市,并以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤(rùn)足的項(xiàng)目為主,減少低能級(jí)城市的投資。這也有助于企業(yè)更好地控制風(fēng)險(xiǎn),提高資金使用效率,促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

??實(shí)際上,目前市場(chǎng)分化愈演愈烈,在政策利好、預(yù)期修復(fù)之下,行業(yè)將在一兩年內(nèi)低位調(diào)整并逐步迎來(lái)復(fù)蘇和回暖,而核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應(yīng)市場(chǎng)需求,提升項(xiàng)目品質(zhì)同時(shí),增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力,并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。

??值得注意的是,從一季度部分熱點(diǎn)城市土拍降溫的走勢(shì)來(lái)看,即便是核心城市內(nèi)部板塊分化、差異仍然顯著,在市場(chǎng)尚未企穩(wěn)之下,即便是核心城市次優(yōu)板塊土地也應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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