休閑旅游地產(chǎn)賣(mài)不動(dòng)是歷史問(wèn)題?哲學(xué)問(wèn)題?實(shí)踐問(wèn)題?

??文/克而瑞集團(tuán)休閑主題事業(yè)部研究總監(jiān)呂白

??四五年前，房地產(chǎn)圈里最火的概念，“休閑旅游地產(chǎn)”算一個(gè)。講個(gè)故事，一個(gè)18洞高爾夫，酒店，會(huì)所，游艇，溫泉，“四菜一湯”一組合，宏大敘事，幾千畝土地就盡在囊中了。開(kāi)發(fā)商雄心勃勃，地方政府也喜上眉梢，圈地的圈的容易，賣(mài)地的也賣(mài)的省心。一時(shí)間，央企、民企，甚至沒(méi)做過(guò)地產(chǎn)的各種制造企業(yè)，做家具的，做襪子的，做火腿腸的，都打著“企業(yè)轉(zhuǎn)型”的旗號(hào)，幾乎是瞬間就搶光了中國(guó)南起海南島，北到長(zhǎng)白山，東到海濱，西抵大漠的，幾乎所有擁有優(yōu)質(zhì)旅游資源的土地！每一塊有資源的土地，背后都有三四個(gè)流著口水的開(kāi)發(fā)商。

??這還不算，更多不知足的開(kāi)發(fā)商把手開(kāi)始伸到老撾馬來(lái)西亞，更有中東的沙特富豪把錢(qián)投到西北的沙漠綠洲，在缺水的西北大造高爾夫，你能想象么？這更像是迪拜的故事。鄂爾多斯的開(kāi)發(fā)商，把能找到的土地都找了，然后發(fā)現(xiàn)有個(gè)礦坑，得，就是它了，于是圍繞著礦坑，“工業(yè)旅游主題公園地產(chǎn)”的概念出來(lái)了。前幾年我在太原為一個(gè)講旅游地產(chǎn)故事的項(xiàng)目做咨詢(xún)，你能想象的到么，地塊周邊，就是來(lái)往川流不息的運(yùn)煤車(chē)?。?！

??于是，我離開(kāi)這個(gè)瘋狂的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)做了個(gè)高端旅游網(wǎng)站，等我發(fā)現(xiàn)旅游行業(yè)驚人的低毛利率，連途牛這種創(chuàng)業(yè)八年的老牌旅游網(wǎng)站仍然只能維持6%的低毛利率水平時(shí)，然后重新回過(guò)頭來(lái)再看我熟悉的地產(chǎn)圈，驚奇的發(fā)現(xiàn)，只不過(guò)不到兩年的光景——旅游地產(chǎn)概念過(guò)氣了！養(yǎng)老地產(chǎn)才是新寵！有沒(méi)有？

??為什么過(guò)氣了？因?yàn)榇蠹一氐浆F(xiàn)實(shí)中來(lái)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)圈地的時(shí)候爽的不得了，賣(mài)房子才是真正的苦逼！這兩年時(shí)間，恰恰好是上一輪圈地運(yùn)動(dòng)中圈下的土地，開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)了，丑媳婦出來(lái)見(jiàn)公婆了。結(jié)果是，公婆——也就是消費(fèi)者，不買(mǎi)賬了！

??除了這兩年市場(chǎng)大環(huán)境不好，限購(gòu)政策這些外因外，內(nèi)因就難道沒(méi)有么？可以說(shuō)，市場(chǎng)上八成的休閑旅游地產(chǎn)難賣(mài)，賣(mài)不動(dòng)。按可以說(shuō)是跟地球是圓的一樣的鐵律，二八法則，應(yīng)該是八成的休閑旅游地產(chǎn)賣(mài)的掉，二成賣(mài)不掉；現(xiàn)在事實(shí)卻恰恰是相反。原因只能是內(nèi)因！

??不外乎這三個(gè)可能的因素。

??第一，歷史原因。歷史原因怎么講？房地產(chǎn)發(fā)展階段。房地產(chǎn)發(fā)展是有客觀規(guī)律的，哪個(gè)階段就出現(xiàn)哪種形式的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，剛需房、首次改善、二次改善、第二居所、休閑度假居所……隨著我們收入提高，依次出現(xiàn)在清單上。我們看的到的是休閑旅游時(shí)代到來(lái)，中國(guó)已經(jīng)成為世界第一出境旅游大國(guó)，但從我創(chuàng)業(yè)做旅游時(shí)的角度來(lái)看——進(jìn)入老齡化的不夠有錢(qián)，有錢(qián)的四五十歲正在奮斗期，忙的不開(kāi)交，旅游生活理念跟他收入水平不匹配，最喜歡玩，也真正能玩的，卻是沒(méi)消費(fèi)能力，還沒(méi)成為社會(huì)中堅(jiān)力量的80后，90后。而且還以女孩為主！常出去旅游的肯定有概念，國(guó)外見(jiàn)到同胞，一個(gè)女孩有，兩個(gè)女孩閨蜜有，一群女孩閨蜜有，一個(gè)男孩一個(gè)女孩一起有，但您見(jiàn)過(guò)一個(gè)男孩自己出國(guó)旅游或一群男孩的么？少之又少！剛工作的女孩把工資花了出國(guó)旅游，剛工作的男孩根本沒(méi)錢(qián)出國(guó)旅游還在埋頭攢首付取悅丈母娘！所以我們把人群剖析了來(lái)看所謂的“休閑旅游時(shí)代到來(lái)”這個(gè)大概念的時(shí)候，不得不說(shuō)“有能力購(gòu)買(mǎi)休閑旅游地產(chǎn)的休閑旅游時(shí)代還沒(méi)到來(lái)”。具體這個(gè)時(shí)代什么時(shí)候算真正到來(lái)，衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么，我們留待以后詳談。

??第二，哲學(xué)問(wèn)題。哲學(xué)問(wèn)題怎么講？就是休閑旅游地產(chǎn)的存在邏輯。所謂“存在就是合理”，不是休閑旅游地產(chǎn)既然已經(jīng)存在了，那它肯定就是合理的；是的，沒(méi)錯(cuò)，但它賣(mài)不動(dòng)也是存在的，所以賣(mài)不動(dòng)也是合理的。休閑旅游地產(chǎn)存在一個(gè)內(nèi)生的悖論，我現(xiàn)在還沒(méi)想通。大家買(mǎi)休閑旅游地產(chǎn)，看中的是好山好水好空氣的資源，因?yàn)橘Y源是稀缺的，所以這套房子才有價(jià)值。但現(xiàn)實(shí)中的作法是，休閑旅游地產(chǎn)動(dòng)輒幾千畝上萬(wàn)畝，就是城市里幾千上萬(wàn)畝的盤(pán)也很少見(jiàn)，那您還叫稀缺么？景區(qū)里的房子造的比城市里還多，還稀缺么？但如果開(kāi)發(fā)商不造這么多，前期酒店、高爾夫、游樂(lè)設(shè)施等配套的錢(qián)又收不回來(lái)，這完全就是生意上的一個(gè)羅生門(mén)了。所以我們看到，頂奢型的休閑旅游地產(chǎn)是不愁賣(mài)的，比如一線海景，高爾夫地產(chǎn)，因?yàn)橐痪€海景和高爾夫是增強(qiáng)資源的稀缺性的，這就符合休閑旅游地產(chǎn)賣(mài)稀缺資源的邏輯了；而設(shè)定為投資類(lèi)型的，小面積，一片片一群群的談不上稀缺的休閑旅游地產(chǎn)，都面臨著嚴(yán)峻的去化形勢(shì)。

??第三，實(shí)踐問(wèn)題。這是最好理解的，也是做起來(lái)最難的。本質(zhì)上可以分解上兩個(gè)小問(wèn)題，第一就是“圈人”的問(wèn)題，解決流量問(wèn)題。做互聯(lián)網(wǎng)的都講究先燒錢(qián)把人氣做起來(lái)，有幾百萬(wàn)幾千萬(wàn)用戶(hù)了我自然就有盈利方式；做地產(chǎn)也是。請(qǐng)問(wèn)在烏鎮(zhèn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，你們銷(xiāo)售部想過(guò)跟旅行社合作，把旅行團(tuán)一車(chē)車(chē)的往售樓部拉么？如果沒(méi)有，請(qǐng)自戳雙目。 還有更多號(hào)稱(chēng)是旅游地產(chǎn)的，就簡(jiǎn)單的造個(gè)小酒店作為配套，還可能是只能稱(chēng)得上會(huì)所的小酒店，就想讓休閑度假的客人青睞你？ 即使所在整個(gè)區(qū)域有再大的游客流量，流量也只是在你家門(mén)前淌過(guò)，都不帶沾一點(diǎn)地皮濕。寫(xiě)到這里我就很應(yīng)景的想到“門(mén)前大橋下，游過(guò)一群鴨，快來(lái)數(shù)一數(shù)，二四六七八”。整個(gè)項(xiàng)目的配套建設(shè)以及后期的銷(xiāo)售，都要千方百計(jì)的往“拉流量”的方向去努力。第二個(gè)問(wèn)題是在解決第一個(gè)流量的問(wèn)題后，解決流量轉(zhuǎn)化的問(wèn)題，也就是如何在休閑度假人群中轉(zhuǎn)化出休閑度假置業(yè)客戶(hù)群。這更是牽涉到項(xiàng)目從前期策劃、配套營(yíng)造以及營(yíng)銷(xiāo)、渠道等更大的一個(gè)話題，留待日后分解。

??休閑地產(chǎn)當(dāng)前階段遇到的問(wèn)題，具體是由以上三個(gè)可能因素中的哪一個(gè)造成的，還是綜合因素作用的結(jié)果，正是我們克而瑞休閑地產(chǎn)事業(yè)部研究團(tuán)隊(duì)的使命所在。我們已經(jīng)擬定了詳細(xì)的計(jì)劃，從山地主題、濱湖主題、濱海主題、養(yǎng)生主題等休閑地產(chǎn)類(lèi)型一個(gè)一個(gè)研究過(guò)去，所涉及的產(chǎn)業(yè)也一個(gè)一個(gè)剖析開(kāi)來(lái)，休閑產(chǎn)業(yè)中有的品牌資源我們都一個(gè)一個(gè)挖掘出來(lái)、整合起來(lái)。相信沒(méi)多久，上述三個(gè)問(wèn)題，我們都會(huì)有更加清晰、更富含邏輯和建設(shè)性的答案，也歡迎你參與到我們的討論中來(lái)。

??〖關(guān)于克而瑞休閑主題事業(yè)部〗

??克而瑞休閑主題事業(yè)部依托易居、克而瑞、樂(lè)居的強(qiáng)大平臺(tái)，立足休閑主題地產(chǎn)的研究發(fā)布、行業(yè)交流、資源整合，希望能打造一個(gè)行業(yè)研發(fā)交流的平臺(tái)，為行業(yè)提供包含咨詢(xún)、資訊服務(wù)、資源落地在內(nèi)的全程解決方案。