[中房研協(xié)]房地產(chǎn)企業(yè)的下一桶金在哪里

??今年的四分之三光景已經(jīng)過去，開發(fā)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)如何，企業(yè)的座次又是如何排列的，通過銷售業(yè)績的回顧和分析，企業(yè)將面臨怎么樣的競爭格局？對于前三季度房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)，一些市場研究機(jī)構(gòu)也發(fā)布了銷售面積和銷售金額的排行榜，其中行業(yè)影響力較大的是克而瑞信息集團(tuán)與中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的榜單。

??榜單顯示，雖然前三季度房地產(chǎn)市場銷售遭遇了回調(diào)，但入榜開發(fā)企業(yè)的表現(xiàn)還是不錯的，銷售金額和面積門檻再度上升。而從集中度角度看，則首次出現(xiàn)金額集中度下降的情況，從銷售目標(biāo)完成情況來看，部分房企上半年表現(xiàn)不佳，全年要達(dá)標(biāo)有一定壓力。

??經(jīng)歷了多輪政策調(diào)控，尤其最近兩年的市場起伏、政策緊縮或回暖，很多企業(yè)都感覺到錢不好賺了，更為嚴(yán)峻的是，戰(zhàn)略方面一旦出現(xiàn)疏忽，不但很難調(diào)頭，還可能出現(xiàn)生存危機(jī)。那么新常態(tài)下，開發(fā)企業(yè)如何開拓創(chuàng)新，既能適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，又能在微觀市場里實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利呢？

??（數(shù)據(jù)來源：cric.榜單詳情請參閱：http://www.cricchina.com/Research/Details/5577）

??各方觀點(diǎn)

??業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)專家對房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售業(yè)績及未來發(fā)展做出了各自的分析預(yù)測：

??中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，樓市在城市分化的大背景下，在不同城市會激起完全不同的市場效果，強(qiáng)則愈強(qiáng)，弱則恒弱。通過歷史的開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)來預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場趨勢，其隱含邏輯是過去的經(jīng)驗(yàn)將在未來重復(fù)，不過事實(shí)卻通常不是如此。大多數(shù)二三線城市目前存量高企、供大于求正是這類經(jīng)驗(yàn)預(yù)測的結(jié)果?；谌丝谝蛩氐男枨蠓治觯攀欠康禺a(chǎn)新常態(tài)下預(yù)測未來需求的可靠途徑，同時(shí)還能針對不同年齡段的購房需求進(jìn)行市場細(xì)分。在整體告別住房短缺窘境后，新增人口成為樓市需求的主力。

??明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂認(rèn)為，無論是上個(gè)月，還是三季度榜單，過千億房企今年依舊是7家，這也說明房企在“后規(guī)模時(shí)代”和“高庫存、低利潤、低增速”的時(shí)代，500億后來者躍進(jìn)千億已經(jīng)基本不可能了，最大的原因在于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了高速增長，業(yè)績爆發(fā)的神話瘋狂時(shí)代，業(yè)績與規(guī)模中低速增長，第一梯隊(duì)出黑馬的概率越來越低，行業(yè)競爭進(jìn)入更深層次的專業(yè)競爭、管理競爭、創(chuàng)新競爭。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，雖然整個(gè)三季度市場相比二季度有較為明顯的回落和調(diào)整，但企業(yè)表現(xiàn)都還不錯，應(yīng)該是交出了一張比較完美的答卷。對比二季度和三季度的市場成交量，CRIC監(jiān)測的30個(gè)重點(diǎn)城市7月成交量環(huán)比下跌8%，8月進(jìn)一步下滑了20%。但百強(qiáng)房企的銷售情況較為出色，有35家企業(yè)的銷售金額環(huán)比出現(xiàn)了增長，百強(qiáng)企業(yè)整體跑贏大市應(yīng)該沒有任何問題。由于整體市場在三季度處于調(diào)整階段，甚至很多城市都出現(xiàn)了回落，房企也紛紛把全年的重點(diǎn)放在了四季度。相信今年，諸家房企的銷售競賽還將拼到最后一天。

??中房分析

??隨著中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展，無論是投資還是銷售都不再有前幾年那樣的高速跨越式發(fā)展，這也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績增長出現(xiàn)瓶頸。當(dāng)然作為行業(yè)整體的銷售瓶頸的出現(xiàn)，并不意味著企業(yè)個(gè)體發(fā)展就沒有前途，企業(yè)間的競爭和結(jié)構(gòu)分化，乃至兼并重組正在激烈進(jìn)行。

??外部市場環(huán)境變化，其實(shí)也意味著企業(yè)的盈利方式變化。開發(fā)企業(yè)從最初的靠資源得利潤（即土地升值、資金杠桿），到2007年之后的憑專業(yè)得利潤（躺著賺錢不行了，需要拿出真本事，做產(chǎn)品、營銷的差異化），再到2011年后的靠管理得利潤（市場波動劇烈、政策緊縮，融資成本高企，通過高周轉(zhuǎn)生存）。從2014年起，房地產(chǎn)市場內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了更加劇烈的變化，地價(jià)繼續(xù)高升，房價(jià)被動提升，但市場需求減弱，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，庫存增大。這一階段，專業(yè)并不解決銷售問題，高周轉(zhuǎn)一招不慎就會變成高庫存，所以存量運(yùn)營成為時(shí)代潮流。

??開發(fā)企業(yè)在曾經(jīng)的“黃金十年”掘金無數(shù)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時(shí)代“，開發(fā)企業(yè)是不是繼續(xù)隨波掘銀呢，有追求的企業(yè)未必這樣。唯一不變的是變，這句話是易居中國董事局主席周忻的一句名言，不但適用于房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)同樣適用。變就是創(chuàng)新，唯有創(chuàng)新才能在這個(gè)時(shí)代生存發(fā)展下去。

??房企要想獲得“下一桶金“，我們認(rèn)為可以從幾個(gè)方面入手：

??第一、勇于創(chuàng)新，行業(yè)新域要開拓。房地產(chǎn)市場從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，誰能夠率先認(rèn)清形勢并積極改變，實(shí)現(xiàn)主業(yè)之外的利潤，誰就是成功者?，F(xiàn)在國家積極推動提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，企業(yè)提供一手租賃住房承接相關(guān)需求，政府在土地、融資、規(guī)劃方面給予支持，萬科等已經(jīng)開始著手研究并嘗試。彩生活市值已經(jīng)超過了其母公司花樣年，物業(yè)管理業(yè)務(wù)風(fēng)頭蓋過了開發(fā)業(yè)務(wù)。SOHO中國宣布停止新的項(xiàng)目投資，轉(zhuǎn)而進(jìn)行存量資產(chǎn)的運(yùn)用，做了SOHO 3Q辦公室租賃業(yè)務(wù)，毛大慶創(chuàng)業(yè)的優(yōu)客工場等，都取得了比原先更好的運(yùn)營成績。未來房地產(chǎn)上下游的細(xì)分市場發(fā)展要明顯快于傳統(tǒng)的開發(fā)銷售市場。

??第二、扎實(shí)研究，做好本行不跟風(fēng)。重視戰(zhàn)略研究和基本面研究，尤其是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩情況下，國家隨時(shí)出臺政策紅利，唯快不破，只有前期準(zhǔn)備充分、研究基礎(chǔ)扎實(shí)，并且有一定預(yù)判能力的企業(yè)，才能捕捉政策紅利機(jī)遇，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤。比如對企業(yè)債、REITS的推進(jìn)、信貸政策變化、一手房租賃市場等細(xì)分領(lǐng)域的關(guān)注等。另外對于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，如區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品產(chǎn)略等，應(yīng)有企業(yè)自身的特色和堅(jiān)持，不要因?yàn)橐痪€城市熱就跟到一線，三四線不好就趕緊撤離，應(yīng)根據(jù)企業(yè)和市場的實(shí)際情況預(yù)判做決策。

??第三、做大做強(qiáng)，兼并重組是必然。順勢而為才能成就傳奇，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量太多，規(guī)模過小、過散，管理上、技術(shù)上、資金上有一些企業(yè)還沒有保障，質(zhì)量和品質(zhì)也無從談起。只有良好的經(jīng)營才能有良好的品質(zhì)，只有百年的企業(yè)才能做出百年的質(zhì)量，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要走兼并重組、轉(zhuǎn)型升級的路子，這就是目前行業(yè)最大的“勢“，也是政策重點(diǎn)鼓勵和推進(jìn)的。目前在房地產(chǎn)市場這樣一個(gè)情形之下也是一個(gè)大好時(shí)機(jī)，也算是一個(gè)機(jī)遇。企業(yè)做大才能做強(qiáng)，做大才能夠做的更加持久。

??（本文來源：中房研協(xié)研究中心 回建強(qiáng)）