[克而瑞]進(jìn)軍海南旅游地產(chǎn) 融創(chuàng)意欲何為？

??2015年11月初，媒體報(bào)道，融創(chuàng)收購(gòu)了山東南山集團(tuán)旗下的海南萬(wàn)寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)入了海南旅游地市場(chǎng)，雙方將合作開發(fā)海南 萬(wàn)寧日月灣綜合旅游度假區(qū)日月灣項(xiàng)目。工商注冊(cè)資料顯示，萬(wàn)寧弘基置業(yè)的兩大股東分別為煙臺(tái)海基置業(yè)有限公司和融創(chuàng)(深圳)房地產(chǎn)有限公司，孫宏斌和黃書 平分別擔(dān)任公司的董事和副董事長(zhǎng)，可見，融創(chuàng)進(jìn)軍海南確信無(wú)疑。

??事實(shí)上，2015年8月，融創(chuàng)就收購(gòu)了南山(海南萬(wàn)寧)置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，并成立子公司萬(wàn)寧南山融創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司。從公開資料可以得 知，南山(海南萬(wàn)寧)置業(yè)持有日島項(xiàng)目權(quán)益，主體工程已經(jīng)竣工，而萬(wàn)寧弘基置業(yè)持有月島項(xiàng)目權(quán)益，主體工程正建設(shè)中。融創(chuàng)入駐后，或?qū)⒇?fù)責(zé)島上建筑及設(shè)施 的開發(fā)。

??根據(jù)萬(wàn)寧政府總體規(guī)劃，日月灣綜合度假區(qū)定位為海南國(guó)際旅游島重要的濱海旅游區(qū)和國(guó)際沖浪基地，以及以海上運(yùn)動(dòng)、山地養(yǎng)生為主題的山海型特色旅 游度假區(qū)。而融創(chuàng)日月灣項(xiàng)目的核心——日月島則為“一心、一帶、兩軸、五片”規(guī)劃結(jié)構(gòu)中的“一心”，總填海面積達(dá)到了100萬(wàn)方，產(chǎn)品組合包括：國(guó)際會(huì)展 會(huì)務(wù)中心、特色風(fēng)情商業(yè)區(qū)、游艇碼頭、水上飛機(jī)、高端酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、輪渡碼頭、企業(yè)會(huì)所。

??從項(xiàng)目本身來(lái)看，日月灣項(xiàng)目將有一大部分物業(yè)作持有經(jīng)營(yíng)。2015年11月，海南省政府正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見》，提出合理控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，優(yōu)化空間布局，鼓勵(lì)發(fā)展旅游度假或商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，并要求增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住宅開發(fā)比例。而在本次收購(gòu)項(xiàng)目的規(guī)劃中，也多規(guī)劃為商業(yè)物業(yè)、酒店和旅游設(shè)施，僅有少量的居住用地(即圖1黃色部分，養(yǎng)生度假社區(qū))。不論是按照當(dāng)?shù)卣畬?duì)日月島的規(guī)劃，還是省政府的要求，日月島上免不了需要有大量的物業(yè)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)(至于是雙方合營(yíng)公司持有，還是出售給第三方則皆有可能)。

??從融創(chuàng)自身來(lái)看，持有型物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)并非戰(zhàn)略訴求，亦非其所擅長(zhǎng)。事實(shí)上，按照融創(chuàng)戰(zhàn)略的指導(dǎo)，過(guò)去融創(chuàng)主 要專注于一、二線城市住宅領(lǐng)域，少有投資物業(yè)，更是沒(méi)有介入過(guò)旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。多年來(lái)融創(chuàng)的投資物業(yè)均未超過(guò)6億元，并且呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2015年中期甚至 直接消失在報(bào)表中。可見，持有型物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)并非融創(chuàng)既定戰(zhàn)略目標(biāo)，也并非融創(chuàng)所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。

??因此，對(duì)于本次合作的未來(lái)，我們有三大猜想：

??(1)僅作為機(jī)會(huì)性投資

??2015年以來(lái)，融創(chuàng)先后進(jìn)入南京、濟(jì)南、成都、西安、武漢等城市，全國(guó)化版圖就剩華南區(qū)域了。然而，作為融創(chuàng)華南的第一站，海南萬(wàn)寧不論是城 市能級(jí)還是開發(fā)模式，都與融創(chuàng)過(guò)往的戰(zhàn)略不相符，很大的可能是做一次性機(jī)會(huì)投資。若后期開發(fā)運(yùn)營(yíng)未符合預(yù)期，亦可能擇機(jī)進(jìn)行整售或分拆出售項(xiàng)目。

??(2)戰(zhàn)略調(diào)整，進(jìn)軍旅游地產(chǎn)

??近年來(lái)，市場(chǎng)環(huán)境變化，開發(fā)商紛紛回歸一、二線城市，直接導(dǎo)致了一線城市和核心二線城市土地成本的快速上升，項(xiàng)目利潤(rùn)空間不斷壓縮，公開市場(chǎng)地 王頻出，拿地難度也大大加劇。這種情況下不少房企開始另辟蹊徑，以融創(chuàng)為代表的房企轉(zhuǎn)向并購(gòu)市場(chǎng)，而有的房企則透過(guò)能夠給政府帶來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整等好處的綜合開發(fā)模式進(jìn)行低價(jià)土地獲取，包括園區(qū)綜合體、主題樂(lè)園綜合體、旅游綜合體等。

??在這種情況下，也不排除融創(chuàng)有進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，向后者拓展的可能性。不過(guò)，海南雖是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)開發(fā)地，但融創(chuàng)面臨的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)也是巨大 的。就日月灣項(xiàng)目本身而言，就面臨位于西北部的同類產(chǎn)品——恒大?；◢u項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)(與一般住宅地產(chǎn)客戶區(qū)域化不同，旅游地產(chǎn)的目標(biāo)客戶更廣，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的范 圍也更廣)。

??(3)模式創(chuàng)新，從獲取開發(fā)利潤(rùn)到獲取資本運(yùn)作利潤(rùn)

??嘗過(guò)并購(gòu)甜頭的融創(chuàng)，已經(jīng)很難回到土地公開市場(chǎng)。何況在經(jīng)歷一系列收購(gòu)事件后，主動(dòng)上門與融創(chuàng)洽談合作和并購(gòu)的企業(yè)不在少數(shù)，其中自然有不少 “優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”，正所謂“送上門的便宜，不要白不要”。比如，2015年9月就試圖參與雨潤(rùn)重組，盡管雨潤(rùn)業(yè)務(wù)過(guò)于多元，并不符合融創(chuàng)的戰(zhàn)略。

??從融創(chuàng)參與雨潤(rùn)重組那時(shí)就已經(jīng)顯露出，融創(chuàng)有從純粹獲取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)到獲取資本運(yùn)作利潤(rùn)的趨勢(shì)，日月灣項(xiàng)目或?qū)⑹且淮螄L試，按照融創(chuàng)不喜歡持有 投資物業(yè)的習(xí)慣，通過(guò)資金注入項(xiàng)目公司，開發(fā)島上物業(yè)盤活項(xiàng)目或促進(jìn)增值，再將項(xiàng)目進(jìn)行出售的“收購(gòu)-開發(fā)-盤活/增值-出售”的類不良資產(chǎn)再開發(fā)模式， 或?qū)⒊蔀樾碌目赡堋?/p>