[克而瑞]中國金茂：規(guī)模跨入20強，銷售沖擊2000億

??導(dǎo)讀：        

??業(yè)績高速增長跨入行業(yè) 20 強， 2020 年正式向 2000 億發(fā)起沖擊。

??【銷售：跨入排行 20 強，沖擊 2000 億銷售】2019 年，中國金茂實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1608.1億元，超額完成全年1500億的銷售目標，銷售排名上升6位，位列全口徑排行榜第18名，簽約回款1573 億元，回款率超過 95%。2020 年金茂將正式向 2000 億發(fā)起沖擊，同時企業(yè)還計劃到2021 年、2022 年分別實現(xiàn) 2500、3000 億元銷售目標。 

??【土儲：拿地積極，城市運營持續(xù)貢獻土儲】2019 年金茂新進入金華、張家口、濰坊、威海等城市，全年新增土儲建面1390萬方，新增土儲平均成本7525元/平方米。新增土儲權(quán)益比例較18 年回升至 53%，由于金茂正在持續(xù)加大城市運營項目的拿地力度，而城市運營項目權(quán)益比例均為 100%，因此未來企業(yè)的土地權(quán)益仍有回升空間。 

??【盈利：凈利潤同比仍保持增長】2019 年金茂總營收 433.6 億元，同比增長 11.9%。整體毛利潤 127.6 億元，毛利率 29.4%，同比下降。但企業(yè) 18、19 年拿地成本已經(jīng)連續(xù)兩年下降，且企業(yè)城市運營業(yè)務(wù)在拿地成本上優(yōu)勢明顯，因此未來毛利率仍將有較大回升空間。企業(yè)利息收入、投資物業(yè)公平值、以及出售子公司這類非核心業(yè)務(wù)的收益增長帶動凈利潤取得了 17.0%的增長。 

??【償債：凈負債率保持穩(wěn)健，融資成本優(yōu)勢明顯】截止至 2019 年底，中國金茂共持有現(xiàn)金246.8 億元， 現(xiàn)金短債比 0.93。長短債比仍保持在 2.60。企業(yè)凈負債率為 74.4%， 凈負債率水平仍然穩(wěn)健。平均融資成本4.94%， 融資成本優(yōu)勢明顯，且未來仍有進 一步下降空間。

??1銷售

??跨入排行 20 強

??沖擊 2000 億銷售

??銷售進軍全口徑榜單 20 強，向 2000 億發(fā)起沖擊。2019 年，中國金茂實現(xiàn)全口徑合約銷售金額 1608.1 億元，超額完成全年 1500 億的銷售目標，同比增長 25.6%，領(lǐng)先于百強企 16.0%的平均水平， 銷售排名上升 6 位， 首次跨入 20 強， 位列全口徑排行榜第 18 名， 簽約回款 1573 億元，回款率超過 95%。2015 年至 2019 年，中國金茂實現(xiàn)了超過 50%的復(fù)合業(yè)績增長，根據(jù)企業(yè)發(fā)布的業(yè)績目標， 2020 年金茂將正式向 2000 億發(fā)起沖擊，全年共推出可售貨值 3110 億元，只需 64%的去化率即可完成目標，同時企業(yè)還計劃到 2021 年、 2022 年分別實現(xiàn) 2500、 3000 億元銷售目標。  

??2土儲

??拿地積極

??城市運營持續(xù)貢獻土儲

??投資積極，全年新增土儲 1390 萬方。2019 年金茂在土地市場頻頻出手，新進入金華、張家口、濰坊、威海等城市，全年新增土儲建面 1390 萬方，新增土儲平均成本7525 元/平方米，相較于企業(yè) 21486 元/平米的銷售均價仍有充足價差。新增土儲權(quán)益比例較 18 年回升至 53%，由于金茂正在持續(xù)加大城市運營項目的拿地力度，而城市運營項目權(quán)益比例均為 100%，因此未來企業(yè)的土地權(quán)益仍有回升空間。

??年內(nèi)新落地 7 個項目，累計落地 20 個城市運營項目。 隨著早期城市運營項目中歐國際城、長沙梅溪湖新城等的成功釋放，定位城市運營商的金茂已經(jīng)摸索出了一級土地收入分成+低價獲取宅地+城市商辦運營的運營開發(fā)模式。2019 年企業(yè)繼續(xù)發(fā)力城市運營項目獲取，新落地的 7 個城市運營項目為總建面達到了 2111 萬平方米。

??3盈利

??凈利潤同比仍保持增長

??地產(chǎn)結(jié)算收入增加帶動總營收增長 11.9%，物管及裝修等業(yè)務(wù)同比增長48.0%， 2019年金茂實現(xiàn)總營收 433.6 億元，同比增長11.9%， 營收增長主要由于當期地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長 11.8%達 377.2 億元。酒店經(jīng)營和商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營兩項業(yè)務(wù)表現(xiàn)相對平穩(wěn)，其中酒店經(jīng)營收入 19.7 億元，商業(yè)運營收入 14.5 億元。另外值得關(guān)注的是金茂的物管、綠色科技以及裝修服務(wù)規(guī)模增長較快，2019 年實現(xiàn)營收 22.2 億元，同比增長 48.0%。

??2019 年金茂實現(xiàn)整體毛利潤 127.6 億元， 整體毛利率 29.4%。 整體毛利率相較去年同比下降。 毛利率下降主要是受到地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)影響，由于企業(yè) 16、17 年調(diào)控期間拿地成本較高，導(dǎo)致盈利能力被壓縮。但是從企業(yè) 18、19 年拿地情況來看，企業(yè)土地成本已經(jīng)連續(xù)兩年下降，且目前對企業(yè)土儲貢獻達到四成的城市運營業(yè)務(wù)在拿地成本上優(yōu)勢明顯，未來隨著企業(yè)城市運營供地的持續(xù)增多，毛利率仍將有較大回升空間。??

??非核心業(yè)務(wù)利潤大幅增長帶動凈利潤及凈利率增加。 2019 年金茂共實現(xiàn)了 86.29 億元的凈利潤， 同比增長 17.0%，凈利率 19.9%,同比上升 0.9 個百分點，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈利取得大幅度增長主要是利息收入、投資物業(yè)公平值、以及出售子公司這類非核心業(yè)務(wù)的收益有明顯增長。

??4償債

??凈負債率保持穩(wěn)健

??融資成本優(yōu)勢明顯

??現(xiàn)金短債比 0.93。截止至 2019 年底， 中國金茂共持有現(xiàn)金（加上若干金融資產(chǎn)）246.82億元， 企業(yè)現(xiàn)金短債比 0.93。截止至 2019 年末企業(yè)長短債比仍 2.60， 長短債務(wù)結(jié)構(gòu)良好。

??杠桿水平依舊穩(wěn)健，融資成本優(yōu)勢明顯。截止至 2019 年底， 企業(yè)凈負債率為 74.4%，雖然相比去年略有上升，但其凈負債率水平仍然穩(wěn)健。2019 年中國金茂平均融資成本僅為 4.94%， 且根據(jù)管理層預(yù)期，隨著 2020 年央行逐漸釋放流動性，企業(yè)融資成本仍有進一步下降空間。