[克而瑞]招商蛇口：2021年目標(biāo)3300億元， 盈利水平有待加強

??導(dǎo) 讀

??投資聚集“一城一模板”，明確戰(zhàn)略多元共進。

??【目標(biāo)完成率111.04%，業(yè)績躋身行業(yè)TOP10】2020年招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額2776.1億元，同比上升25.9%，目標(biāo)完成率111.04%，銷售全口徑及權(quán)益口徑業(yè)績規(guī)模躋身行業(yè)前十；2021年招商蛇口總可售貨值超5300億元，合同銷售目標(biāo)約為3300億元，去化率達到62%即可完成。

??【新增投資同比增長14.2%，明晰一二線深耕策略】招商蛇口2020年新增土地投資建筑面積1624.83萬平方米，同比增長14.2%；新增土地投資權(quán)益面積1044.82萬平方米，整體權(quán)益比同比上升9個百分點至64%。自2016年以來土地投資持續(xù)放緩，2020年迎來5年內(nèi)投資增速首次提升。 

??【歸母凈利潤大幅下降，多元融資保持行業(yè)低位】2020年招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1296.2億元，同比增長32.7%，營收規(guī)模大幅上升；歸母凈利潤同比下降23.58%，增速下滑明顯，主要受到行業(yè)利潤率下滑、結(jié)轉(zhuǎn)項目成本提升、計提減值準備、轉(zhuǎn)讓子公司投資收益減少以及疫情等因素的影響。凈負債率26.3%，平均借貸成本為4.70%，繼續(xù)維持行業(yè)低位。 

??【明確戰(zhàn)略定位，多元化統(tǒng)籌發(fā)展】“十四五”開局，招商蛇口力求實現(xiàn)“百億的經(jīng)營收入，百個大型集中商業(yè)”的雙百目標(biāo)。持有業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破，四大業(yè)態(tài)加速經(jīng)營恢復(fù)；明晰“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以“國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理營運商”為戰(zhàn)略定位；園區(qū)業(yè)務(wù)成果豐碩，產(chǎn)融結(jié)合推動高質(zhì)量發(fā)展。

??01

??銷 售

??城市深耕成效顯著

??業(yè)績同比增長25.9%

??2020年招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額2776.1億元，同比上升25.9%，累計實現(xiàn)簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比上升6.34%。超額11%完成2020年2500億的業(yè)績目標(biāo)，目標(biāo)完成率處于行業(yè)領(lǐng)先水平，銷售全口徑及權(quán)益口徑業(yè)績規(guī)模躋身行業(yè)前十。2021年招商蛇口總可售貨值超5300億元，合同銷售目標(biāo)約為3300億元，去化率達到62%即可完成。相對于2020年實際完成的合同銷售業(yè)績，目標(biāo)增長率較高達18.9%，較去年13.4%的目標(biāo)增長預(yù)期有所提升。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，招商蛇口2020年城市深耕成效顯著。年內(nèi)，招商蛇口7家城市公司突破百億銷售，分別是杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波；華東、深圳、西南、華南、江南5個區(qū)域銷售金額增速超過20%；超過30%的城市銷售規(guī)模實現(xiàn)當(dāng)?shù)豑OP10。

??02

??投 資

??新增投資同比增長14.2%

??明晰一二線深耕策略

       招商蛇口2020年持續(xù)加大投資力度，重點布局明星城市，投資戰(zhàn)略以“一城一模板”為主。全年累計獲取土地98宗，新增土地投資建筑面積1624.83萬平方米，同比增長14.2%；新增土地投資權(quán)益面積1044.82萬平方米，整體權(quán)益比同比上升9個百分點至64%；新增土地價格約1514億元，拿地銷售比54.5%，同比上升10.2個百分點。自2016年以來，招商蛇口土地投資持續(xù)放緩，2020年迎來5年內(nèi)投資增速首次提升。在綜合發(fā)展模式下，港城聯(lián)動、產(chǎn)城聯(lián)動等方式已成為招商蛇口獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要途徑，2020年新獲取的南通濱江、成都天府新區(qū)項目等大型項目的落地為企業(yè)提供充足的中長期貨值儲備。

??從區(qū)域分布來看，招商蛇口堅持聚集都市圈、一二線深耕策略，投資布局均衡發(fā)展。長三角作為招商蛇口長期深耕區(qū)域，2020年新增土儲面積占比達33%；中西部占比較同期下降10個百分點至28%；珠三角與環(huán)渤海地區(qū)占比分別為23%與16%，較同期分別上升8個百分點與6個百分點。從城市能級來看，招商蛇口關(guān)注重點仍是一二線城市，占比保持相對穩(wěn)定，分別占新增土儲面積的6%與59%，三四線城市占比較同期上升2個百分點至35%。

??截止2020年末，招商蛇口擁有的土地儲備總建筑面積超4300萬平方米，華東地區(qū)占比27%，華南地區(qū)占比34%，其中粵港澳大灣區(qū)資源占比25%。2021年招商蛇口著眼于資源聚集，整體機會大于挑戰(zhàn)，將維持較高的投資強度。

??03

??財 務(wù)

??融資成本保持行業(yè)低位

??盈利水平有待加強

??2020年，受益于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模以及物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長32.7%至1296.2億元，營收規(guī)模大幅上升。從收入結(jié)構(gòu)來看，社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)板塊占營業(yè)收入比重分別為78.1%，21.8%以及0.1%，其中，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營板塊受疫情影響全部停航，收入同比下降79.2%，游輪業(yè)務(wù)恢復(fù)尚需時間，收入結(jié)構(gòu)仍需平衡。

       從區(qū)域分布來看，深圳區(qū)域、華東區(qū)域與華北區(qū)域收入占比較高，分別為21.6%、20.9%以及13.2%，其中，由于北京雍和府、大連公園 1872、南京雍寧府、武漢一江璟城等大額項目的結(jié)轉(zhuǎn)，招商蛇口2020年華北區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域收入規(guī)模同比增幅較大，同比分別增加138.2%、37.6%以及32.5%。

??從結(jié)轉(zhuǎn)利潤和盈利水平來看，2020年招商蛇口實現(xiàn)歸屬于上市企業(yè)股東的凈利潤122.5億元，較2019年的160.3億元同比下降23.58%；實現(xiàn)毛利率28.7%，較2019年的34.6%降低5.9個百分點；凈利率也從19.3%下滑至13.0%，利潤增速下滑明顯。

??一方面，2020年招商蛇口轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益較2019年減少31.2億元；另一方面，受2016、2017年獲取的一些高價地的影響，2020年針對存在減值跡象的存貨計提了31億元的減值準備。但更主要的是，招商蛇口社區(qū)開發(fā)及運營板塊的毛利率自2018年以來逐漸明顯降低，從29.9%降至2020年的18.06%，已明顯低于行業(yè)平均水平。雖然有行業(yè)利潤率整體下滑趨勢的原因，但與招商住宅開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化以及項目土地成本的提升也有直接的關(guān)聯(lián)。未來，如何在規(guī)模持續(xù)增長的同時，合理投資、保障自身的利潤率及歸母凈利潤水平值得關(guān)注。

??截止2020年末，招商蛇口持有現(xiàn)金893.1億元，較2019年同期上升18.6%；現(xiàn)金短債比較2019年上升17.03%至1.61，長短期債務(wù)也從1.59上升至1.81，凈負債率由2019年的29.3%下降至26.3%，仍處于行業(yè)較低水平。整體來看，擁有“央企”背景的招商蛇口現(xiàn)金流相對充足，年末“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)全部綠檔，財務(wù)、債務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健。

??此外，在融資方面招商蛇口多渠道控制融資成本，積極開展融資工作，先后發(fā)行金額合計206.5億元，包括超短期融資券、中期票據(jù)等產(chǎn)品，均為同期市場較優(yōu)利率。2020年招商蛇口平均借貸成本僅為4.70%，同比下降22個基點，繼續(xù)維持行業(yè)低位。

??04

??多元化

??明確戰(zhàn)略定位

??多元化統(tǒng)籌發(fā)展

??2020年是招商蛇口“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃收官之年，也是招商蛇口整合上市的第5個完整年度。“十四五”開局，為實現(xiàn)“百億的經(jīng)營收入，百個大型集中商業(yè)”的雙百目標(biāo)，招商蛇口明確戰(zhàn)略定位，多元化統(tǒng)籌發(fā)展。

??持有業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破，四大業(yè)態(tài)加速經(jīng)營恢復(fù)。未來五年，行業(yè)由“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)入“存量建設(shè)經(jīng)營”，存量競爭逐漸成為主戰(zhàn)場，大資管時代全面到來。招商蛇口成立資產(chǎn)管理中心，協(xié)同招商積余重塑組織管理體系。2020年全面盤點集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等四大業(yè)態(tài)的持有型物業(yè)，包含成都招商花園城、上海森蘭花園城等5個購物中心落地；建立“伊敦酒店”及“伊敦睿選酒店”自有酒店品牌；長租公寓布局全國17城，約2.8萬間。

??明晰“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以“國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理營運商”為戰(zhàn)略定位。招商積余作為招商蛇口旗下輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，以“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)。截至2020年末，招商積余物業(yè)在管項目達到 1438 個，覆蓋全國逾100個城市，管理面積達到19090萬平方米，同比增長25%。

       園區(qū)業(yè)務(wù)成果豐碩，產(chǎn)融結(jié)合推動高質(zhì)量發(fā)展。招商蛇口目前擁有13個大型產(chǎn)業(yè)新城項目，占地300平方公里，主要遍布于國內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等戰(zhàn)略區(qū)域以及海外“一帶一路”重要節(jié)點；同時擁有網(wǎng)谷、意庫和智慧城三個產(chǎn)品線下27個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積 403 萬平方米；招商創(chuàng)庫遍布3城，5個運營期項目，建筑面積達1.46萬平方米。