[克而瑞]集中供地下房企熱點(diǎn)區(qū)域合作突圍之道

??在當(dāng)前房企競爭壓力持續(xù)下，房企合作拿地的現(xiàn)象越來越普遍。在集中供地中，部分房企選擇在部分區(qū)域上進(jìn)行集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，主要是為了緩解在多地鋪開拿地的資金壓力，以及降低新開拓城市的風(fēng)險(xiǎn)，選擇與其他房企在部分區(qū)域的拿地開發(fā)上進(jìn)行合作，共享資源，優(yōu)勢互補(bǔ)。

??01

??集中供地下為提高拿地成功率

       房企積極在集團(tuán)層面達(dá)成戰(zhàn)略合作責(zé)

??首輪22城集中供地已經(jīng)落下帷幕，市場表現(xiàn)結(jié)果來看，22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地的熱度較高，部分核心區(qū)位或者熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率居高不下，其中，2021年4月全國土拍成交溢價(jià)率達(dá)到26.8%，達(dá)到去年以來的月度最高值，房企的競爭壓力加大。

??與此同時(shí)，大規(guī)模集中供地，對房企前期資金籌集、調(diào)配能力提出更大挑戰(zhàn)，如何在有限資金池和規(guī)則框架內(nèi)增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時(shí)又能減少對自有資金的占用，是橫亙在房企眼前一道難題；此外，在競爭壓力加大利潤空間被壓縮下，對后期的項(xiàng)目建設(shè)研發(fā)以及成本控制上也提出更大的要求。

       在此情況下，在部分重點(diǎn)城市中，如廣州、重慶、北京、南京等，房企進(jìn)行聯(lián)合拿地，同時(shí)也有部分房企為應(yīng)對集中供地，與其他房企在集團(tuán)層面達(dá)成了進(jìn)行戰(zhàn)略合作。如越秀4月以來，分別與濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、仁恒置地以及紫薇地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，以應(yīng)對越來越激烈的土地市場；武漢城建則分別聯(lián)手首創(chuàng)置業(yè)、招商蛇口、中國金茂達(dá)成了戰(zhàn)略合作；在7月12日，綠地控股與保利置業(yè)進(jìn)行簽約。

       02

??合作聚焦在長三角、粵港澳及部分中西部熱點(diǎn)城市

??從房企的合作情況來看，主要聚焦各自優(yōu)勢區(qū)域的合作，區(qū)域主要以長三角、粵港澳大灣區(qū)、以及部分中西部熱點(diǎn)城市等為主。如越秀與龍光、濱江、仁恒的合作區(qū)域主要聚焦在粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，與紫薇地產(chǎn)合作則在中西部熱點(diǎn)城市西安；首創(chuàng)、招商、金茂和武漢城建的合作聚焦在以武漢為基礎(chǔ)，外拓全國市場；綠地控股和保利置業(yè)的合作聚焦在以上海為代表的長三角區(qū)域。

??表：4月以來，部分房企達(dá)成戰(zhàn)略合作情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??03

       房企在優(yōu)勢區(qū)域合作互補(bǔ)

??可助力城市深耕及降低成本

??房企進(jìn)行區(qū)域性合作時(shí)，可以利用各自在區(qū)域布局上的優(yōu)勢互補(bǔ)。一方面，在融資難的情況下，國企央企具有較好的財(cái)務(wù)水平，為企業(yè)合作提供較好的財(cái)務(wù)支持；另一方面，區(qū)域性龍頭房企在當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ恼藤Y源、產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)以及成本管控優(yōu)勢，新進(jìn)房企與之合作有利于該區(qū)域熟悉客群及產(chǎn)品打造，為將來在區(qū)域深耕積累經(jīng)驗(yàn)。

??濱江、龍光、仁恒置地分別在杭州、粵港澳和長三角區(qū)域具有深耕經(jīng)驗(yàn)，土儲(chǔ)和產(chǎn)品溢價(jià)能力均有較強(qiáng)優(yōu)勢，同時(shí)在當(dāng)?shù)爻杀究刂葡鄬^好，如濱江過往在杭州的毛利率達(dá)到40%以上，在杭州具備成本、產(chǎn)品打造的優(yōu)勢，越秀與之合作將有利于加深自身對杭州市場的深耕，也利于成本管控；而對于越秀而言，國企加成與自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，使越秀當(dāng)下的融資成本較低，其2020年三條紅線均達(dá)標(biāo)，屬于綠檔企業(yè)，且其平均融資成本自2016年以來一直低于5%，融資能力優(yōu)秀，利用大本營粵港澳布局優(yōu)勢及資金優(yōu)勢，與目標(biāo)外拓城市的本土優(yōu)勢房企結(jié)盟，將有利于越秀地產(chǎn)擴(kuò)大市場規(guī)模。

??而武漢城建作為本土排名第一的房企，同時(shí)在舊城改造、棚改等方面具備較強(qiáng)的資源，招商、首創(chuàng)、金茂等與之合作，合作方向聚焦在城市更新、產(chǎn)城發(fā)展、醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面，在項(xiàng)目推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面也有較大的優(yōu)勢。

??但值得注意的是，房企之間的合作還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如7月21日宋都股份發(fā)布公告稱，放棄競得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)，繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還，根據(jù)公告顯示，今年5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以上限價(jià)17.83億元競得該地，溢價(jià)率29.86%，此次宋都退地，可能在于宋都拍地之后此前的合作方變卦，算不過賬的宋都最終決定退地。此外，即使拿地成功，在后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)上也可能存在一定的問題。一方面 ，合作各方就項(xiàng)目公司的成本、利潤、銷售等方面可能存在較大的爭議；另一方面，項(xiàng)目股東內(nèi)部的審批流程及管理方面需要磨合，同時(shí)股東內(nèi)部的管理問題如國企審批效率的問題也會(huì)一定程度影響項(xiàng)目的推進(jìn)。

??總的來說，集中供地下房企在熱點(diǎn)區(qū)域的競爭將更加激烈，房企進(jìn)行合作可以增大拿地優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)取暖，也可以抵御風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，利用各自的產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)、資源優(yōu)勢、財(cái)務(wù)優(yōu)勢可更好地助力產(chǎn)品銷售、降低項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”。但值得注意的是，房企之間的合作優(yōu)勢多多，但應(yīng)警惕合作方臨時(shí)變卦，項(xiàng)目開發(fā)溝通存在分歧，因磨合不善導(dǎo)致的項(xiàng)目推進(jìn)速度緩慢等多種問題。