[克而瑞] 單月融資規(guī)模是2019年以來(lái)第三低（5月）

??本期關(guān)注

??政府多次表態(tài)支持房地產(chǎn)合理融資，融資環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化

??本月政府在房企融資方面進(jìn)行了多次表態(tài)：4日證監(jiān)會(huì)表態(tài)要積極支持房企債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍；銀保監(jiān)會(huì)提出要落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求；央行也表示要繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。11日國(guó)務(wù)院在會(huì)議上提出支持企業(yè)通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等方式盤活存量資產(chǎn)。15日央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將首套房商貸利率較LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。25日國(guó)務(wù)院在全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議上提出支持金融資產(chǎn)管理投資公司通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)盤活閑置資產(chǎn)，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委也在隨后的27日表態(tài)要規(guī)范做好保障性租賃租房試點(diǎn)發(fā)行REITs工作。整體看來(lái)，本月政府對(duì)房企融資方面的利好較多，對(duì)債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化等方面的合理融資需求都有支持，同時(shí)房貸的放松也有利于企業(yè)的回款，未來(lái)房企的融資環(huán)境可能會(huì)繼續(xù)優(yōu)化。

??融資規(guī)模同環(huán)比均大幅減少，境外融資成本大幅提升

??本月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來(lái)第三低。其中債券發(fā)行了375.07億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少35.2%。本月房企融資成本4.81%，環(huán)比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.5pct，發(fā)債主體仍是集中在中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企；境外融資成本為10.38%，環(huán)比大幅提升了6.58pct，主要是因?yàn)楸驹轮辛汉痛筇埔驗(yàn)榻粨Q要約發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)，融資成本都相對(duì)較高。

??本月沒(méi)有企業(yè)上市或遞交招股書(shū)，金科服務(wù)計(jì)劃收購(gòu)佳源服務(wù)

??本月沒(méi)有房企或房企旗下公司完成上市或遞交招股書(shū)，因此截至2022年5月底，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和22家。整體看來(lái)，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，房企的熱情也有所冷卻。除此之外比較值得關(guān)注的是，金科服務(wù)在本月與佳源服務(wù)達(dá)成了協(xié)議，計(jì)劃收購(gòu)佳源服務(wù)73.56%的股權(quán)，未來(lái)行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)案仍可能繼續(xù)增加。

??企業(yè)發(fā)債

??01.債券發(fā)行：融資總量環(huán)比大幅滑坡，境外債發(fā)行仍然低迷

??2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來(lái)第三低。本月融資規(guī)模較三四月又有較大的滑坡，主要是因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月中作為融資主力的國(guó)企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營(yíng)房企的融資規(guī)模仍然處于低位。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權(quán)融資61億元，環(huán)比增加133.5%，同比減少84.4%；本月資產(chǎn)證券化融資69億元，環(huán)比減少62.6%，同比減少62.1%。

       5月房企發(fā)債375.07億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少35.2%。其中，境外發(fā)債約61.07元，環(huán)比增加366.9%，同比減少80.9%，主要是因?yàn)?月僅有遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行了一筆2億美元的綠色票據(jù)，而本月則有中梁和大唐因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)。境內(nèi)發(fā)債314億元，環(huán)比減少12.7%，同比增加21.1%，其中，公司債發(fā)行145億元，環(huán)比減少20%，同比增加50.3%；中期票據(jù)發(fā)行93億元，環(huán)比增加2.7%，同比減少23.4%；融資券發(fā)行30億元，環(huán)比減少65.9%，同比減少25%，境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國(guó)企。

       2022年5月100家典型房企新增債券類融資成本4.81%，環(huán)比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.5pct，發(fā)債主體仍是集中在中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企；境外融資成本為10.38%，環(huán)比大幅提升了6.58pct，主要是因?yàn)樯蟼€(gè)月僅有遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行了一筆成本較低的綠色債券，而本月則有中梁和大唐因?yàn)榻粨Q要約發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)，融資成本都相對(duì)較高。2022年截至5月100家典型房企新增債券類融資成本4.39%，較2021年全年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.98%，較2021年全年上升0.96個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。

       具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，5月發(fā)債量最大的企業(yè)是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元，中海在本月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據(jù)，保利也發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有17家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少5家。從發(fā)債年限來(lái)看，最長(zhǎng)的是保利置業(yè)發(fā)行的一筆長(zhǎng)達(dá)12年的ABS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，金隅集團(tuán)發(fā)行的一筆30億元超短融利率2.08%最低，另有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)以及華潤(rùn)置地發(fā)行了利率不超過(guò)3%的債券。

??02.債券期限：本月到期債券類379億元

??本月房企有21筆債券到期，金額共計(jì)379億元,環(huán)比減少30.3%，到期債券只數(shù)環(huán)比減少11只。富力、世茂和金科在本月到期的公司債分別于本月18日、22日和27日通過(guò)了展期方案，而華夏幸福的2筆公司債則出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2022年6月將有44筆債券到期，合計(jì)約639億元，環(huán)比增加68.6%，又一波償債潮即將到來(lái)。其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)、新力到期的一只優(yōu)先票據(jù)以及華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)了利息違約。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高為佳兆業(yè)于2017年發(fā)行的8.2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

       在債務(wù)違約方面，本月龍頭房企融創(chuàng)中國(guó)和北京房企鴻坤偉業(yè)分別發(fā)布公告稱未能按期支付旗下境外票據(jù)利息，構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約，融創(chuàng)也是繼恒大之后又一家出現(xiàn)美元債違約的龍頭房企。整體來(lái)看，當(dāng)前還有不少房企存在流動(dòng)性問(wèn)題，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月沒(méi)有房企和房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)

??本月沒(méi)有新增房企遞交上市申請(qǐng)，因此截至2022年5月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書(shū)過(guò)期后都沒(méi)有更新招股書(shū)，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

       在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒(méi)有房企旗下公司遞交招股書(shū)。因此截至2022年5月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企業(yè)的招股書(shū)都已過(guò)期，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。

??02.IPO和增發(fā)：本月沒(méi)有企業(yè)完成上市

??本月沒(méi)有房企或房企旗下公司完成上市，在招股書(shū)審批方面也僅有眾安智慧生活于4月22日通過(guò)了上市聆訊，但是到5月底也沒(méi)有完成IPO。由于近期遞交上市申請(qǐng)的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難。

??03.股權(quán)變動(dòng)：佳源國(guó)際、嘉凱城股東被動(dòng)減持，金科收購(gòu)佳源服務(wù)股權(quán)

??本月有多家房企和房企旗下公司出現(xiàn)了股東減持公司股份的情況，如綠地、建業(yè)新生活、佳源國(guó)際、嘉凱城等，整體看來(lái)這些企業(yè)在流動(dòng)性方面都存有一定的問(wèn)題，其中佳源國(guó)際和嘉凱城的控股股東都是因?yàn)閭瘑?wèn)題被強(qiáng)制減持。除此之外，本月金科服務(wù)和佳源服務(wù)達(dá)成了協(xié)議，金科服務(wù)計(jì)劃收購(gòu)佳源服務(wù)73.56%的股權(quán)，是物管領(lǐng)域又一筆較大規(guī)模的收購(gòu)案。近期物管行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)都開(kāi)始增加，未來(lái)有可能形成一波并購(gòu)潮，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

??04.股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)較為一般，宋都雙平臺(tái)漲幅都較大

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般。A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比為56%，而H股整月上漲的股票占比則僅為26%。在H股方面，本月宋都服務(wù)的月漲幅達(dá)到了36.27%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)從5月4日開(kāi)始連續(xù)大漲，在11日甚至達(dá)到了近20%的漲幅，奠定了整月漲幅的基礎(chǔ)，此后雖然股價(jià)略有波動(dòng)，但是整月最終的漲幅仍然達(dá)到了36.27%。

??在A股房企方面，本月宋都股份的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)月內(nèi)有3次觸及了漲停板，在月末則有所回調(diào)，最終整月漲幅達(dá)到了21.8%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價(jià)大漲的主要原因是公司在鋰電池和鹽湖提鋰領(lǐng)域與西藏珠峰簽訂了《合作協(xié)議》，因此受到了投資者的追捧。