[克而瑞]港龍中國(guó)：從土地為王到現(xiàn)金為王 三道紅線維持綠檔

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)規(guī)模下滑，積極推動(dòng)老帶新和數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)】2022年上半年，港龍中國(guó)合約銷(xiāo)售金額70.8億元，銷(xiāo)售規(guī)模下降。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，企業(yè)在本土市場(chǎng)上的整體銷(xiāo)售情況較去年年底有所下滑，本土影響力有待恢復(fù)和提升。為推動(dòng)銷(xiāo)售，港龍?jiān)诩瘓F(tuán)營(yíng)銷(xiāo)層面、老帶新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)、數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)和社群營(yíng)銷(xiāo)方面發(fā)力，多維度增加客戶(hù)粘性和認(rèn)同度。

??【半年未新增貨量，總土儲(chǔ)以長(zhǎng)三角地區(qū)為主】2022年上半年港龍中國(guó)無(wú)新增土儲(chǔ)，截止2022年6月30日，土地儲(chǔ)備總建筑面積為862.1萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮19.9%，但按照2022年上半年的銷(xiāo)售節(jié)奏看，土儲(chǔ)足夠支撐未來(lái)五年左右的發(fā)展。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為71.5%，占比較去年年底下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。整體來(lái)看，土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

??【全年?duì)I收結(jié)轉(zhuǎn)有保障，少數(shù)股東攤薄歸母凈利】2022年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為54.8億元，同比增長(zhǎng)12.8%。預(yù)收賬款達(dá)262億元，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/21年全年?duì)I收）為2.5，足夠支撐后續(xù)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。毛利率為20.8%，同比下滑2.62個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多為高成本項(xiàng)目，壓縮利潤(rùn)空間。凈利率和歸母凈利率分別為8.3%和3.3%，持續(xù)下滑趨勢(shì)明顯。2022年上半年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的40%，從近兩年的新增土儲(chǔ)權(quán)益數(shù)據(jù)看，若未來(lái)繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲(chǔ)，仍將面臨少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

??【長(zhǎng)短債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三道紅線保持綠檔】截止至2022年上半年，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總規(guī)模為57.3億元，短期債務(wù)規(guī)模為15.3億元，短期債務(wù)規(guī)模較去年年底繼續(xù)縮減43.7%，與總有息負(fù)債占比降至18.5%，現(xiàn)金短債比為3.7，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.0，整體來(lái)看短期債務(wù)壓力屬于可控水平。長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.2，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯。凈負(fù)債率為23.9%，與2021年末小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%，較2021年底進(jìn)一步下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，自2021年中期以來(lái)持續(xù)保持綠檔。

??01

??銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)規(guī)模下滑

??積極推動(dòng)老帶新和數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)

??業(yè)績(jī)規(guī)模降幅明顯。2022年上半年，港龍中國(guó)合約銷(xiāo)售金額70.8億元，銷(xiāo)售面積54.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售規(guī)模較去年同期下降。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，港龍?jiān)诮K省13個(gè)城市中已布局10城1，根據(jù)CRIC發(fā)布的各城市《2022年上半年企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》2來(lái)看，港龍?jiān)诔Ｖ?、淮?個(gè)城市入圍該城市2022年上半年度CRIC銷(xiāo)售排行榜，其中在淮安位列2022年上半年權(quán)益銷(xiāo)售金額榜單TOP10，而2021年底港龍入圍常州、鹽城、淮安、南通四城銷(xiāo)售榜單，其中淮安全口徑銷(xiāo)售排行榜TOP5，從上榜城市數(shù)量和榜單排名看，企業(yè)在本土市場(chǎng)上的整體銷(xiāo)售情況較去年年底有所下滑，本土影響力有待恢復(fù)和提升。

??大力發(fā)展老帶新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)和新媒體營(yíng)銷(xiāo)能力。2022年上半年市場(chǎng)整體需求不及往期，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，行業(yè)下行壓力明顯，為推動(dòng)銷(xiāo)售，港龍?jiān)谝韵滤姆矫嬲{(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略：

??第一，2022年上半年舉辦了“線上無(wú)憂(yōu)購(gòu)房計(jì)劃”和“青春【購(gòu)】燃季”兩場(chǎng)集團(tuán)層面的大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；第二，聚焦老帶新，不斷提升老帶新成交占比；第三，發(fā)力數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)，一方面完善線上售樓處，打造“VR看房+實(shí)時(shí)選房+VIP講解”的看房新模式，另一方面借助媒體矩陣為項(xiàng)目引流，泰州上河風(fēng)華6天線上流量突破200萬(wàn)，部分典型置業(yè)顧問(wèn)通過(guò)線上互動(dòng)實(shí)現(xiàn)線上成交；第四，打造港龍龍悅會(huì)，提升業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度，搭建“211+X”理想模型，不斷提升業(yè)主服務(wù)品質(zhì)。

??02

??土儲(chǔ)

??半年未新增貨量

??總土儲(chǔ)以長(zhǎng)三角地區(qū)為主

??上半年未拿地，土儲(chǔ)規(guī)?？晒?年發(fā)展所需。2022年上半年港龍中國(guó)無(wú)新增土儲(chǔ)，截止2022年6月30日，土地儲(chǔ)備總建筑面積為862.1萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮19.9%，但按照2022年上半年的銷(xiāo)售節(jié)奏看，土儲(chǔ)足夠支撐未來(lái)五年左右的發(fā)展。

??長(zhǎng)三角占比超七成，珠三角、中西部均有布局。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比為71.5%，占比較去年年底下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)重點(diǎn)深耕區(qū)域。從省份分布看，長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇、浙江、上海的土儲(chǔ)占比較去年年底有所下降，其中江蘇省降幅最大超3個(gè)百分點(diǎn)，安徽省土儲(chǔ)占比同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比增幅最大，同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，整體來(lái)看，土儲(chǔ)布局保持穩(wěn)定。

??03

??營(yíng)收

??全年?duì)I收結(jié)轉(zhuǎn)有保障

??少數(shù)股東攤薄歸母凈利

??營(yíng)收規(guī)模同比增加12.8%，全年結(jié)轉(zhuǎn)有保障。2022年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為54.8億元，主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，同比增長(zhǎng)12.8%，營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)張主要得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積49.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%。港龍中國(guó)2022年上半年預(yù)收賬款達(dá)262億元，雖然相比2021年底小幅下降3.7%，但合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/21年全年?duì)I收）為2.5，足夠支撐后續(xù)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。

??毛利率、凈利率持續(xù)下滑，少數(shù)股東權(quán)益占比提高。2022年上半年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為11.4億元，同比小幅上升0.1%。毛利率為20.8%，同比下滑2.62個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多為高成本項(xiàng)目，壓縮利潤(rùn)空間。2022年上半年港龍中國(guó)凈利率和歸母凈利率分別為8.3%和3.3%，持續(xù)下滑趨勢(shì)明顯。2022年上半年歸母凈利潤(rùn)僅占凈利潤(rùn)的40%，占比與去年同期基本持平，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比維持較高水平，從近兩年的新增土儲(chǔ)權(quán)益數(shù)據(jù)看，2020年、2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益分別為51%、49%，若未來(lái)繼續(xù)以較低權(quán)益比例擴(kuò)充土儲(chǔ)，將難以改善少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況。

??04

??負(fù)債

??長(zhǎng)短債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??三道紅線保持綠檔

??現(xiàn)金規(guī)模下降明顯，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截止至2022年上半年，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總規(guī)模為57.3億元，較去年年底規(guī)模下降17.1%，短期債務(wù)規(guī)模為15.3億元，短期債務(wù)規(guī)模較去年年底繼續(xù)縮減43.7%，與總有息負(fù)債占比降至18.5%，現(xiàn)金短債比為3.7，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比僅1.0，整體來(lái)看短期債務(wù)壓力屬于可控水平。同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模為68.1億元，與去年年底持平，長(zhǎng)短期債務(wù)比為4.2，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果明顯。

??保持綠檔，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降。截止至2021年12月31日，港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為23.9%，與2021年末小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%，較2021年底進(jìn)一步下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，自2021年中期以來(lái)持續(xù)保持綠檔。