[克而瑞]百強(qiáng)房企銷售同比仍腰斬，新增融資持續(xù)四月走低 (7月)

??內(nèi)容提要>>>

??百強(qiáng)房企7月業(yè)績環(huán)比降低28.6%

??百強(qiáng)僅TOP20仍在拿地，幾乎全是國央企

??房企融資總量連續(xù)4個(gè)月持續(xù)環(huán)比減少

??淡季仍有集團(tuán)層面造節(jié)推盤，預(yù)計(jì)其他房企積極跟進(jìn)

??遲峰加盟綠城任浙西區(qū)域董事長，吳秉琪獲委任華潤置地總裁

??保利商旅打造業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，綠城管理持續(xù)發(fā)揮代建優(yōu)勢(shì)

??合約銷售

??百強(qiáng)房企7月業(yè)績環(huán)比降低28.6%

??核心觀點(diǎn)

??1、2022年7月，企業(yè)整體銷售延續(xù)上半年的表現(xiàn)，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，較上半年月均水平略有提高。環(huán)比降低28.6%，降幅略低于往年30%左右的平均水平；同比降低39.7%，降幅同樣略有收窄。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-7月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅仍達(dá)49%的較高水平，受市場整體需求和購買力透支的影響，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。

??2、2022年1-7月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻936億元，較去年同期降低46.6%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為416.1億元和293.2億元，同比降幅較高達(dá)57.3%和56.4%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為65.8億元，較2021年同期的降幅也達(dá)到52.3%。

??3、7月，百強(qiáng)房企中有22家企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，具體來看，旭輝、龍光、陽光城、電建、海倫堡等，這些企業(yè)的環(huán)比增幅均接近或超過20%，其中陽光城及電建單月環(huán)比增幅高于25%。相較2022年上半年月均水平來看，逾4成百強(qiáng)房企7月單月業(yè)績高于上半年月均水平，其中23家較上半年月均水平的增幅超過30%。

??企業(yè)拿地

??百強(qiáng)僅TOP20仍在拿地

??幾乎全是國央企

??核心觀點(diǎn)

??1、核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例，30家監(jiān)測房企土地投資金額、面積環(huán)比皆上漲。7月份，長沙、成都、重慶、廣州、上海、無錫、南京等7個(gè)城市先后進(jìn)行了2022年第二批次的集中供地，在優(yōu)質(zhì)地塊增加之下，監(jiān)測房企拿地金額與建面大幅回升，其中30家典型房企新增土儲(chǔ)建面586萬平方米，環(huán)比增加27%；新增土地成交金額952億元，環(huán)比增加22%。實(shí)際上，6、7月份是監(jiān)測房企拿地的“高峰期”，與上半年月均相比，建面、金額增幅同樣達(dá)到65%和107%。而由于上海、廣州等一線城市二拍“局部火熱”，導(dǎo)致監(jiān)測房企樓板價(jià)較1-6月平均上升26%，至16251元/平方米。

??2、銷售50強(qiáng)房企投資金額同環(huán)比跌27%和9%，百強(qiáng)中幾乎僅有國企、央企在拿地。盡管7月份上海、廣州等核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，但由于整體規(guī)模較上輪減少，因此單月50強(qiáng)房企拿地金額同環(huán)比分別下降27%和9%。拿地企業(yè)中，保利、招商、越秀等在上海等高地價(jià)城市拿地較多，因此單月拿地金額排在靠前位置。整體來看，1-7月有四成百強(qiáng)房企仍受制于經(jīng)營壓力、資金壓力投資幾乎停滯，拿地依舊是央國平等老面孔，民企幾乎銷聲匿跡。在新增拿地金額TOP100中，百強(qiáng)房企拿地?cái)?shù)量僅35家，占到金額TOP100的70%，主要來自TOP30中的國企、央企，這部分企業(yè)拿地金額占比接近金額TOP100的50%。在已拿地的百強(qiáng)房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

??3、拍優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)部分熱點(diǎn)城市升溫，但整體投資謹(jǐn)慎的趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。從7.28會(huì)議來看，保交付、穩(wěn)市場也是重中之重。因此并不會(huì)對(duì)房企拿地資金短缺、拿地意愿低下起到實(shí)質(zhì)性作用。當(dāng)前市場仍在筑底反彈階段，此前政策利好下對(duì)銷售刺激效果并不顯著，因此，我們認(rèn)為當(dāng)前的拿地態(tài)度仍是偏謹(jǐn)慎，民企在土地市場上的機(jī)會(huì)并不多。

??從第二輪集中供地政府不斷“讓利”來看，多個(gè)核心城市均采取了“犧牲規(guī)模提質(zhì)量”的做法，即加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓。從上海、廣州的二輪土拍來看，的確起到了一定的刺激效果，但熱度也僅限于“盈利空間大、質(zhì)量好的”土地，且依舊是國央企占主導(dǎo)，民企仍毫起色。在政策不斷寬松、地塊質(zhì)量提升之下，我們認(rèn)為熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域仍舊是房企補(bǔ)倉調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投資策略仍然不會(huì)改變。

??企業(yè)融資

??房企融資總量連續(xù)4個(gè)月持續(xù)環(huán)比減少

??核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少，可見房企融資難的問題仍然較為突出。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資429億元，環(huán)比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權(quán)融資29億元，環(huán)比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產(chǎn)證券化融資40億元，環(huán)比減少42.8%，同比減少89.4%。

??2、融資成本：2022年1-7月100家典型房企新增債券類1融資成本4.2%，較2021年全年下降1.17個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.74個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，7月房企融資成本3.73%，環(huán)比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環(huán)比下降0.48pct，同比上升0.22pct。而境內(nèi)債券融資成本僅為3.54%，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)明顯。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達(dá)到了73億元，主要是因?yàn)檎猩躺呖谠诒驹伦訛楣救谫Y進(jìn)行了高達(dá)60億元的擔(dān)保，同時(shí)還發(fā)行了一筆13億元的超短融。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2022年1-7月TOP10房企平均融資額達(dá)到了117.25億元，是所有梯隊(duì)中最高的；而TOP51之后的房企融資規(guī)模同比減少49.33%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.13%，較2021年全年下降0.86pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.89pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.45pct至5.02%，降幅最小。

??

??營銷策略

??淡季仍有集團(tuán)層面造節(jié)推盤

       預(yù)計(jì)其他房企積極跟進(jìn)

??核心觀點(diǎn)

??1、折扣方面，7月非傳統(tǒng)營銷節(jié)點(diǎn)，在年中集中推盤后，本月房企供貨節(jié)奏放緩，30個(gè)重點(diǎn)城市7月新增供應(yīng)面積1369萬平方米，環(huán)比下降31%，同比下降43%。集團(tuán)及區(qū)域?qū)用娴臓I銷動(dòng)作也較少，僅碧桂園、遠(yuǎn)洋等有集團(tuán)層面全國性的營銷活動(dòng)。整體的營銷讓利幅度較小，在9折左右，部分特價(jià)房可以達(dá)到85折。

??2、營銷活動(dòng)方面，雖然7月作為傳統(tǒng)淡季，仍有部分房企造節(jié)營銷積極推貨降庫存。如碧桂園今年已經(jīng)持續(xù)做過不少集團(tuán)層面活動(dòng)，本月雖然沒有傳統(tǒng)節(jié)日營銷節(jié)點(diǎn)，仍繼續(xù)推出“7月省錢節(jié)”，其中“省份購房折扣券”最低至88折。此外幾乎不從集團(tuán)層面營銷的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，本月也首次推出“7月?lián)尫抗?jié)”積極營銷，集團(tuán)統(tǒng)籌區(qū)域各辦，落實(shí)到項(xiàng)目層面最高可達(dá)85折。本月還出現(xiàn)新的營銷方式，借七八月“紅色月”推出擁軍優(yōu)撫折扣，黨員折扣等。

??3、展望下月，房企營銷動(dòng)作預(yù)計(jì)會(huì)愈發(fā)積極。一方面是政策暖風(fēng)，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)；另一方面近階段城市層面也推出房交會(huì)等幫助項(xiàng)目推介，如蘇州7月5日上線由蘇州住建局指導(dǎo)，市房協(xié)主辦的“2022蘇州云上房展”增加項(xiàng)目的曝光度和知名度，轉(zhuǎn)化增加實(shí)際來電量與到訪量，促進(jìn)項(xiàng)目去化。加上企業(yè)自身也在積極去庫存，因此我們預(yù)計(jì)接下來即使是銷售淡季，房企積極營銷的情況也會(huì)越來越多。

??人事變動(dòng)

??遲峰加盟綠城任浙西區(qū)域董事長

??吳秉琪獲委任華潤置地總裁

??

??核心觀點(diǎn)

??1、7月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前兩月有所下降，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，隨著國內(nèi)疫情防控效果逐步穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸恢復(fù)，7月房企高層人員變動(dòng)頻次進(jìn)一步下降，企業(yè)高層穩(wěn)定性提升。

??2、藍(lán)光發(fā)展前CEO遲峰于7月11日正式加入綠城中國，擔(dān)任綠城浙西區(qū)域集團(tuán)董事長。對(duì)此,綠城中國方面予以證實(shí)。遲峰于1999年加入華潤集團(tuán)，曾任職于華潤上海有限公司、華潤新鴻基房地產(chǎn)無錫有限公司，2006年加入華潤置地，先后歷任華潤置地項(xiàng)目總、城市總、區(qū)域總，于2013年6月?lián)稳A潤置地高級(jí)副總裁，兼任華潤置地華東大區(qū)總經(jīng)理。2019年12月，遲峰加入藍(lán)光發(fā)展，擔(dān)任CEO。2021年7月5日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，遲峰因公司整體工作安排原因申請(qǐng)辭去所擔(dān)任職務(wù)。

??3、7月26日，華潤置地發(fā)布公告稱，因公司的工作安排，于7月26日起，李欣辭任公司總裁，吳秉琪獲委任為公司總裁。李欣仍繼續(xù)擔(dān)任華潤置地集團(tuán)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席及其于公司董事委員會(huì)內(nèi)現(xiàn)有職位。資料顯示，吳秉琪，現(xiàn)年五十歲，于2007年加入華潤置地，于2013年20月獲委任為公司高級(jí)副總裁。于2019年2月獲委任為公司執(zhí)行董事，并于2021年1月獲委任本公司首席人力資源官和華北大區(qū)董事長（非執(zhí)行）。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??保利商旅打造業(yè)內(nèi)標(biāo)桿

       綠城管理持續(xù)發(fā)揮代建優(yōu)勢(shì)

??核心觀點(diǎn)

??1、本月房企多元化業(yè)務(wù)活躍，除物管、商管外，還覆蓋農(nóng)業(yè)、物流、代建、城市更新等多方面。多家房企持續(xù)輸出輕資產(chǎn)，商業(yè)管理規(guī)模不斷壯大。物管方面房企持續(xù)關(guān)注，為客戶提供更為多元、多樣的服務(wù)。萬達(dá)持續(xù)擴(kuò)張海外酒店及度假村規(guī)模，碧桂園農(nóng)業(yè)開始發(fā)力。綠地關(guān)注物流地產(chǎn)，全球物流供應(yīng)鏈樞紐落地海南，綠城憑借代建優(yōu)勢(shì)紓困停工項(xiàng)目。

??2、保利商旅舉行揭牌儀式，專注打造商業(yè)、酒店行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿產(chǎn)品。7月7日，保利商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司在保利發(fā)展廣場舉行揭牌儀式，作為保利發(fā)展控股全資子公司，保利商旅專注于購物中心、品牌酒店、旅游景區(qū)等經(jīng)營性資產(chǎn)的全生命周期運(yùn)營管理服務(wù)。截至目前，保利商旅在全國運(yùn)營管理65個(gè)購物中心、超過60家酒店、近30個(gè)旅游項(xiàng)目，購物中心及酒店管理規(guī)模超過700萬平方米，旅游項(xiàng)目在管面積超過800萬平方米。保利商旅的成立是保利發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策，希望通過不斷改進(jìn)運(yùn)營模式，尋求新的增長點(diǎn)，在購物中心、品牌酒店、旅游度假等領(lǐng)域，形成了自主品牌體系與標(biāo)桿產(chǎn)品。

??3、綠城管理與中國奧園戰(zhàn)略合作，廣州白云公館成為首個(gè)接手的奧園代建項(xiàng)目。7月14日，綠城管理與中國奧園及多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成合作協(xié)議，綠城管理將為奧園廣州云和公館項(xiàng)目提供全過程開發(fā)管理服務(wù)。本次合作促進(jìn)停工項(xiàng)目重啟，不僅在一定程度上降低了購房者的資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)，還給金融機(jī)構(gòu)提供了涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的處理模板，提高金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)盤活效率，另一方面，通過本次合作提升綠城管理的品牌形象和市場口碑，并能幫助奧園信用重建。未來綠城管理將繼續(xù)發(fā)揮代建優(yōu)勢(shì)，助力房企項(xiàng)目紓困，達(dá)成房企、政府、金融機(jī)構(gòu)多方共贏的局面。