[克而瑞]新房交付焦慮下，房企現(xiàn)房庫存或迎來去化良機(jī)

??7月以來，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、交付延期等現(xiàn)象，目前監(jiān)管層、房企都在大力“保交付”，但不確定性仍難消，新房交付焦慮情緒持續(xù)蔓延。在此背景下，或有越來越多購房者將目光轉(zhuǎn)向可售現(xiàn)房。

??中短期來看，現(xiàn)售制難以落地，大概率以試點形式推進(jìn)，疊加行業(yè)流動性仍緊張，現(xiàn)房資金沉淀壓力甚大，因而新建現(xiàn)房大批入市顯然難以實現(xiàn)，這也就為現(xiàn)房庫存去化提供了良好契機(jī)。

??現(xiàn)房庫存壓力加劇

??亟待優(yōu)化管理

??物業(yè)存貨作為房企資產(chǎn)的重要構(gòu)成，一般包括已竣工物業(yè)、開發(fā)中物業(yè)以及尚未開發(fā)的土地，也是企業(yè)變現(xiàn)的資本。其中，已竣工物業(yè)受去化能力、入市意愿、產(chǎn)品市場接受度、交付節(jié)奏把控等因素影響，未能按期出售、結(jié)轉(zhuǎn)，從而形成了現(xiàn)房庫存。

??2021年下半年以來，市場下行、銷售遇冷，多數(shù)房企現(xiàn)房庫存積壓加劇。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年底行業(yè)50家典型房企現(xiàn)房庫存總量超萬億元，較2020年同期增加26%，現(xiàn)房庫存占比（已竣工物業(yè)存貨/存貨總額）為12.5%，同比上升1.9個百分點，有7成房企現(xiàn)房庫存量與占比同時走高。

??結(jié)合現(xiàn)房庫存總量和占比來看，中海、招商、華僑城、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋等房企位居高位區(qū)（現(xiàn)房庫存量高于200億元，現(xiàn)房庫存占比高于15%），其中，央國企所含比重較高，可能與其運營效率有關(guān)。此外，從歷年走勢來看，可以發(fā)現(xiàn)合生創(chuàng)展、眾安等現(xiàn)房存貨占比近年來連續(xù)居高難下，去化壓力顯然不小。

??整體來看，現(xiàn)房存貨在部分房企資產(chǎn)中仍占據(jù)相當(dāng)?shù)臋?quán)重，不僅造成資金占用，影響資金利用效率，并且市場下行面臨減值壓力，亟待優(yōu)化破解。

??購房者偏好向現(xiàn)房偏倚

??現(xiàn)房庫存去化迎契機(jī)

??目前，房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險不僅影響債務(wù)如期償還，連帶項目建設(shè)也受到嚴(yán)重沖擊。7月以來，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、爛尾、交付延期等現(xiàn)象，新房交付焦慮情緒加速蔓延，為規(guī)避風(fēng)險，購房者偏好從期房向現(xiàn)房偏倚。

??在此背景下，“現(xiàn)房銷售”成為重要賣點，這也為房企現(xiàn)房庫存帶來去化契機(jī)。尤其一些房企由于慢周轉(zhuǎn)慣性、去化不力導(dǎo)致已竣工未售物業(yè)積壓，形成可售現(xiàn)房高庫存，或?qū)⒋蜷_出口，實現(xiàn)庫存“輕型化”轉(zhuǎn)身。

??合生創(chuàng)展作為慢周轉(zhuǎn)典型代表，現(xiàn)房庫存占比常年保持在30%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，2021年末為34.1%?！案叨舜蟊P”產(chǎn)品定位是影響其去化、周轉(zhuǎn)速度不可忽視的癥結(jié)。2021年存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.15次/年，盡管相較往年有所上升，但仍處于低位。

??今年前7月，合生創(chuàng)展總合約銷售金額約188億元，較2021年同期同比下降約22.93%，把握住“現(xiàn)房銷售”契機(jī)，加快存貨周轉(zhuǎn)，或能助力今年經(jīng)營局面得到進(jìn)一步改善。

??招商、萬科等可售現(xiàn)房豐富

??一二線城市戰(zhàn)略房企去化預(yù)期向好

??具體從項目層面來看，恒大、萬科、招商、碧桂園等規(guī)模房企可售現(xiàn)房量多且分布廣。以招商為例，截至2021年底招商國內(nèi)外主要房地產(chǎn)項目共計531個，其中涉宅已竣工項目超過160個，分布在40個城市，一二線城市比較優(yōu)質(zhì)項目較多，如鄭州招商公園1872、天津招商津灣天璽等均處于現(xiàn)房在售中。鄭州招商公園1872為鄭州青年人才示范項目，人才購房補(bǔ)貼具備一定吸引力。而天津招商津灣天璽地理位置、商業(yè)配套都是“引流”利器。

??部分房企盡管現(xiàn)房存貨占比較高，如合生創(chuàng)展、大悅城等，但得益于一二線城市戰(zhàn)略布局，可售現(xiàn)房資源分布集中，有利于聚焦發(fā)力，疊加行情加持，去化預(yù)期相對較好。根據(jù)企業(yè)年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年底大悅城可售現(xiàn)房建面在120萬平方米左右，主要分布在北京、深圳、上海、南京、蘇州等重點一二線城市，其中北京中糧天恒天悅壹號存貨較多，可售建筑面積約有10萬平方米，目前項目仍在積極推廣營銷。

??營銷策略重要性凸顯

??品質(zhì)分類管理有利于高效去化

??但由于房企可售現(xiàn)房存貨主要為尾盤、積壓項目或捂盤項目，品質(zhì)更加直觀化，在市場冷淡期，顯然進(jìn)一步加大了去化難點和考驗。對于房企來說，盤點現(xiàn)房資源，進(jìn)行品質(zhì)分類管理尤為重要，這也是提高去化效率的關(guān)鍵。其次，制定一市一策、一盤一策，當(dāng)前市面上現(xiàn)房并不少見，優(yōu)惠政策層出，通過營銷策略吸引購房者也必不可少。

??以恒大為首，少數(shù)房企已經(jīng)展開“現(xiàn)房營銷”鋪排。2021年下半年，為應(yīng)對流動性危機(jī)，恒大提出全面實施現(xiàn)房銷售，進(jìn)行自救。今年4月20日，下發(fā)《關(guān)于下發(fā)黃金周期間10項重點營銷措施及專項考核的通知》，重點圍繞“現(xiàn)房大優(yōu)惠”營銷主題。中短期來看，“現(xiàn)房營銷”已成為恒大常態(tài)化的營銷推廣方式。

??7月中旬，時代中國應(yīng)市而動推出“安心現(xiàn)房節(jié)”，活動覆蓋廣州、佛山、東莞、珠海、江門、中山、清遠(yuǎn)、河源等地近20個項目，這些項目多為尾盤或積壓存貨。

??尤其對于出險房企以及此次“停貸潮”涉事企業(yè)來說，期房的市場預(yù)期降低，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房存貨以及高效的營銷策略或成為一大籌碼，有利于緩和市場情緒、促進(jìn)資金回籠，對“活下去”意義重大。

      總結(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險連帶項目建設(shè)也受到嚴(yán)重沖擊，引發(fā)新房交付焦慮，購房者偏好從期房向現(xiàn)房偏倚，房企現(xiàn)房庫存去化、加快存貨周轉(zhuǎn)迎來好時機(jī)?？墒郜F(xiàn)房資源多、布局好的房企可以積極把握住機(jī)遇出手，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)“輕型化”轉(zhuǎn)身。但現(xiàn)房存貨一般為尾盤或積壓項目，品質(zhì)參差不齊，因此分類管理是提高去化效率的關(guān)鍵。尤其對于出險房企以及已發(fā)生停工、延期交付等問題企業(yè)來說，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房存貨以及高效的營銷策略或成為度過艱難時期的一大籌碼。