朱一鳴、汪慧2022-09-05 14:40:15
??核心觀點(diǎn)
【實(shí)現(xiàn)簽約銷售額272.6億,去庫存壓力甚大】2022年上半年,累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額272.6億、簽約銷售面積128.1萬平米,分別同比下降39%、43%。其中,一、二線城市簽約銷售額分別占比35%、50%,合計(jì)達(dá)到85%。截至報(bào)告期末已開盤未售庫存近500萬平方米,未來加快去庫存是一項(xiàng)重任。
??【拿地保持謹(jǐn)慎,剩余可開發(fā)建筑面積1797.6萬平方米】上半年,土地投資保持謹(jǐn)慎,通過招拍掛方式獲取2宗文旅綜合用地,合計(jì)計(jì)容建筑面積28.04萬平方米。截至2022年6月30日,企業(yè)剩余可開發(fā)建筑面積達(dá)1797.6萬平方米,土地儲(chǔ)備規(guī)模較2021年末減少20.1%,高能級(jí)城市儲(chǔ)備量仍較為豐富。
??【歸母凈利潤(rùn)失速,“文旅+地產(chǎn)”成本優(yōu)勢(shì)不再】報(bào)告期內(nèi),華僑城綜合營(yíng)業(yè)收入163.96億元,同比下降28.76%;歸母凈利潤(rùn)失速,僅為1.05億元,同比減少93.3%。其中,文化旅游業(yè)務(wù)由于疫情多點(diǎn)頻發(fā),經(jīng)營(yíng)受到較大沖擊,營(yíng)收同比減少44.25%。此外,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也面臨“增收不增利”困境。下行周期,雙業(yè)務(wù)板塊盈利均面臨挑戰(zhàn),同時(shí)疫情反復(fù)增加市場(chǎng)不確定性,考驗(yàn)片區(qū)綜合開發(fā)模式效率。
??【“三條紅線”保持綠檔,綜合融資成本為4.36%】截至報(bào)告期末,“三條紅線”繼續(xù)保持綠檔,現(xiàn)金短債比為2.36,凈負(fù)債率為70.5%,扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%。此外,綜合融資成本為4.36%,較年初下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本優(yōu)勢(shì),都大大提升了企業(yè)抗周期能力,利好企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。【文旅與地產(chǎn)共進(jìn),積極推動(dòng)文化旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)】上半年,華僑城以房地產(chǎn)開發(fā)為主體,文旅運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為兩翼集群共進(jìn),不斷增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)方面,以“效率”為重,通過狠抓營(yíng)銷去化、強(qiáng)化開發(fā)管控,提升周轉(zhuǎn)效率。文化旅游方面,通過創(chuàng)新文旅產(chǎn)品供給、IP合作、IP賦能以及科技升級(jí),不斷創(chuàng)新游客體驗(yàn),推動(dòng)旅游業(yè)務(wù)恢復(fù),旗下32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區(qū)、1臺(tái)旅游演藝共接待游客2677.7萬人次,為去年同期94%的水平。
01
??銷售實(shí)現(xiàn)簽約銷售額272.6億
??去庫存壓力甚大
??2022年上半年,受低迷行情及疫情影響,華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額272.6億、簽約銷售面積128.1萬平米,分別同比下降39%、43%。從供貨力度來看,總計(jì)有93個(gè)樓盤及少數(shù)尾盤在售,整體去化效率并不高,截至報(bào)告期末已開盤未售庫存近500萬平方米?!拔穆?地產(chǎn)”模式下,企業(yè)住宅項(xiàng)目依托文旅業(yè)務(wù)布局,去化或也受到了一定影響。
??從銷售額分布結(jié)構(gòu)來看,華僑城銷售業(yè)績(jī)主要來源于一、二線城市,簽約銷售額分別占比35%、50%,合計(jì)達(dá)到85%,核心貢獻(xiàn)城市包括上海、深圳、成都、蘇州等。其中,上海主要得益于僑盈欣苑項(xiàng)目熱銷,單城市銷售額達(dá)61.6億元。
??02
??投資
??拿地保持謹(jǐn)慎
??剩余可開發(fā)建筑面積1797.6萬平方米
??上半年,華僑城通過招拍掛方式獲取2宗文旅綜合用地,合計(jì)計(jì)容建筑面積28.04萬平方米,總地價(jià)23.76,權(quán)益對(duì)價(jià)為12.46億,整體投資保持謹(jǐn)慎。截至2022年6月30日,企業(yè)剩余可開發(fā)建筑面積達(dá)1797.6萬平方米,土地儲(chǔ)備規(guī)模較2021年末減少20.1%。
??從剩余可開發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來看,一線城市占比1.5%,二線城市占比50%,三四線城市占比48.5%,高能級(jí)城市儲(chǔ)備量仍較為豐富,核心城市成都、武漢剩余可開發(fā)建筑面積分別達(dá)到175.6萬平方米、159.9萬平方米,預(yù)計(jì)未來將帶來良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
??03
??盈利
??歸母凈利潤(rùn)失速
??文旅+地產(chǎn)成本優(yōu)勢(shì)不再
??報(bào)告期內(nèi),華僑城綜合營(yíng)業(yè)收入163.96億元,同比下降28.76%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.5億元,同比減少68.3%;由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的股權(quán)占比不高,少數(shù)股東權(quán)益占比高于去年同期,利潤(rùn)一步被分?jǐn)?,歸母凈利潤(rùn)僅為1.05億元,同比減少93.3%;綜合毛利率為24.7%,較2021年同期降低8.6個(gè)百分點(diǎn);凈利率、歸母凈利率分別為4.6%、0.6%。
??具體從兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看:文化旅游業(yè)務(wù)由于上半年疫情多點(diǎn)頻發(fā),經(jīng)營(yíng)受到較大沖擊,上海歡樂谷、北京歡樂谷等部分景區(qū)收益均不及預(yù)期,最終實(shí)現(xiàn)收入105.49億元,同比減少44.25%,占總營(yíng)收64.34%;毛利潤(rùn)同比下降42.8%,為26.8億元;毛利率為25.41%,較去年同期提高0.65個(gè)百分點(diǎn)。
??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入58.09億元,同比增加44%,占總營(yíng)收35.43%;但由于成本同比大幅增加304.81%,導(dǎo)致“增收不增利”,毛利潤(rùn)同比下降51.9%為14.2億元;毛利率24.42%,同比降低48.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)效益面臨了一定下行壓力,主要原因在于:一方面受到行業(yè)整體盈利下探以及疫情反復(fù)影響,另一方面高價(jià)地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期也拉低了盈利水平。
??當(dāng)前,行業(yè)正處下行周期,疫情零散反復(fù)增加市場(chǎng)不確定性,華僑城依托文旅項(xiàng)目為核心而形成的片區(qū)綜合開發(fā)模式工期長(zhǎng)、慢結(jié)轉(zhuǎn)的特征存在一定劣勢(shì),不利于業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性,后期表現(xiàn)仍要取決于疫情狀況以及開發(fā)效率。
??04
??償務(wù)
??“三條紅線”保持綠檔
??綜合融資成本為4.36%
??截至報(bào)告期末,華僑城持有現(xiàn)金流499.63億元,較2021年末下降26.1%。總有息負(fù)債較2021年末下降43.4億元,為1358.7億元,其中短期債務(wù)為211.8億元,長(zhǎng)短債務(wù)比由2021年末3.9上升至5.4?!叭龡l紅線”繼續(xù)保持綠檔,現(xiàn)金短債比為2.36,凈負(fù)債率為70.5%,扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%。此外,綜合融資成本為4.36%,較年初下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本優(yōu)勢(shì),都大大提升了企業(yè)抗周期能力,利好企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。
??05
??戰(zhàn)略
??文旅與地產(chǎn)共進(jìn)
??積極推動(dòng)文化旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)
??華僑城以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù),以房地產(chǎn)開發(fā)為主體,文旅運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為兩翼集群共進(jìn),不斷增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。
??房地產(chǎn)方面,一是狠抓營(yíng)銷去化,提升周轉(zhuǎn)效率,各區(qū)域?qū)I(yíng)銷去化作為上半年工作的核心要?jiǎng)?wù),結(jié)合所屬區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn),積極推進(jìn)存量去化。二是強(qiáng)化開發(fā)管控,精益項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率,華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)拿地后12個(gè)月內(nèi)推盤銷售,其中部分項(xiàng)目中高層產(chǎn)品自開工至精裝交付總工期控制在24個(gè)月內(nèi)。三是擴(kuò)展規(guī)模提升水平,穩(wěn)步提升物業(yè)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,報(bào)告期內(nèi),新增管理面積190萬平方米,落地多個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目,目前全國(guó)分子公司數(shù)量已達(dá)79家,華僑城物業(yè)智慧三大平臺(tái)實(shí)現(xiàn)290個(gè)在管項(xiàng)目覆蓋,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力穩(wěn)步提升,
??文化旅游方面,2022年上半年,旗下32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區(qū)、1臺(tái)旅游演藝共接待游客2677.7萬人次,為去年同期94%的水平。報(bào)告期內(nèi),不斷創(chuàng)新文旅產(chǎn)品供給,陸續(xù)推出成都龍泉驛歡樂田園、成都東安閣酒店、襄陽奇幻谷、茂名有福城景區(qū)及晏鏡疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天輪等項(xiàng)目。
??同時(shí),繼續(xù)強(qiáng)化在IP研發(fā)和應(yīng)用上的投入。IP合作上,歡樂谷與迷你世界、B.Duck建立長(zhǎng)期IP增值戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,共同開展項(xiàng)目拓展和產(chǎn)品研發(fā),已在部分項(xiàng)目落地。IP賦能上,通過以IP賦能場(chǎng)景,聯(lián)手“我不是胖虎”IP、“SMILEY笑臉”IP,打造主題燈光/游玩區(qū)域,豐富園區(qū)客群游玩體驗(yàn);以及以IP賦能節(jié)慶,北京歡樂谷聯(lián)動(dòng)《大鬧天宮》《哪吒鬧海》《葫蘆兄弟》、成都?xì)g樂谷聯(lián)動(dòng)《一夢(mèng)敦煌》、重慶歡樂谷聯(lián)動(dòng)熱門國(guó)漫《一人之下》及人氣IP《黑貓警長(zhǎng)之城市獵人》、《葫蘆兄弟》、《我是霸王龍》、《海底小縱隊(duì)之深海探秘》,積極營(yíng)造節(jié)慶熱點(diǎn),推動(dòng)旅游業(yè)務(wù)恢復(fù)。
??此外,以“旅游+科技”推動(dòng)文旅智慧化轉(zhuǎn)型,不斷創(chuàng)新游客體驗(yàn)。如北京歡樂谷推出天光夜譚PLUS升級(jí)產(chǎn)品,以科技賦能打造超級(jí)演藝;上海歡樂谷發(fā)行7款元宇宙系列動(dòng)態(tài)數(shù)字藏品,推出“實(shí)物潮玩+數(shù)字藏品+上海歡樂谷票務(wù)福利”捆綁營(yíng)銷方式,在虛擬資產(chǎn)上加持實(shí)體商品,在實(shí)體產(chǎn)品上以NFT作為溢價(jià)賣點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新營(yíng)銷。