[克而瑞]中南建設：有息負債大幅壓降 AMC紓困項目仍在推進

??核心觀點

??【調整施工進度導致可售貨值下降，上半年合約銷售330億元】2022上半年中南建設房地產(chǎn)業(yè)務的合同銷售金額為330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。銷售金額中一、二線城市占比 48%，同比略有上升。銷售下滑較大，一方面是行業(yè)下行，銷售遇冷；一方面是中南調整了部分項目施工進度，短期可售資源下降。受疫情影響，2022上半年長三角地區(qū)的銷售受到較大沖擊，重倉的江蘇及浙江銷售額分別同比下降78%及68%。

??【保障現(xiàn)金流暫緩拿地，可售貨值可保障1年以上銷售】為了保障公司經(jīng)營安全，中南建設上半年沒有新增土儲。中南在業(yè)績會上表示，目前可售貨值2600億元以上，可保障未來一年以上銷售。在企業(yè)正常經(jīng)營恢復后，中南建設再擴充土儲。

??【市場調整導致凈利潤虧損14億，預計年內扭虧難度較大】2022上半年中南建設的總營業(yè)收入為241.35億元，同比下降了37%；其中房地產(chǎn)業(yè)務結算收入195.59億元，同比減少28.56%。利潤規(guī)模來看，毛利潤為23.45億元，同比下降62.63%；凈利潤為虧損14.10億元；毛利率為9.72%，較年初下降0.31個百分點。毛利率持續(xù)下滑主要由于加大了現(xiàn)房庫存的去化，凈利潤及歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，則是由于期內信用減值損失5.97億元，資產(chǎn)減值損失2.34億元，加上各項費用率有所增加所致。在業(yè)績會上，中南表示“伴隨市場逐步恢復良性循環(huán)，我們盈利能力也會逐步修復，但目前形勢下，年內實現(xiàn)扭虧難度較大” 。

??【三道紅線指標持續(xù)改善，AMC紓困仍在磨合】2022上半年末，中南建設持有貨幣資金163.24億元，比2021年末下降27.2%?，F(xiàn)金大幅減少主要是由于期內融資活動現(xiàn)金凈流出增加，期內籌資活動現(xiàn)金流入為43.84億元，而現(xiàn)金流出140.50億元，凈流出96.66億元。公司扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.61，比2021年末增加1個百分點；凈負債率為85.19%，較年初下降7.58個百分點；扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.10%，較年初下降1.42個百分點，三條紅線中仍有兩條踩線。華融資產(chǎn)及江蘇資產(chǎn)等AMC機構紓困中南建設也成為了上半年關注焦點，對于紓困合作,中南表示已有十來個應收款項目做了提交，但AMC支持企業(yè)政策方還有空白和盲區(qū)，落地需要時間。

      01銷售

??調整施工進度導致可售貨值下降

??上半年合約銷售330億元

??2022上半年中南建設房地產(chǎn)業(yè)務的合同銷售金額為330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%；平均銷售價格12333 元/平方米。在銷售金額中一、二線城市占比 48%，同比略有上升。銷售下滑較大，一方面是由于行業(yè)下行，銷售遇冷；另一方面也是由于中南自2021年四季度調整了部分項目施工進度，短期可售資源也有所下降。

??由于受疫情影響，中南于長三角地區(qū)的銷售受到較大沖擊，其中2022上半年重倉的江蘇及浙江銷售額分別同比下降78%及68%。其中江蘇銷售金額達到了98.82億元，占到了總量的30%，較年初下降了約9個百分點。浙江的銷售金額達68.65億元，占總量21%，較年初略有上升約2個百分點。此外，山東、陜西的銷售金額占比分別達到了9%及5%。

??02投資

??保障現(xiàn)金流暫緩拿地

??可售貨值可保障一年以上銷售

??為了保障公司經(jīng)營安全，中南建設上半年沒有新增土儲。中南在業(yè)績會上表示，目前可售貨值2600億元以上，可保障未來一年以上銷售。在企業(yè)正常經(jīng)營恢復后，中南建設再擴充土儲。

??截止2022年6月末，中南建設全部開發(fā)項目482個， 其中在建項目規(guī)劃建筑面積合計約2659.2萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1045.0萬平方米，可竣工資源總面積3704.2萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

??03盈利

??市場調整導致凈利潤虧損14億

??預計年內扭虧難度較大

??2022上半年中南建設的總營業(yè)收入為241.35億元，同比下降了37%；其中房地產(chǎn)業(yè)務結算收入195.59億元，同比減少28.56%，在全部收入中占比81%；建筑施工業(yè)務結算收入41.63億元，同比減少63.30%，占比17%。

??截至2022上半年末，中南建設合并報表范圍內已售未結算的合同負債1330.8億元，是2022上半年結算收入的6.8倍，預計未來仍將有較多資源進入結算期。

??從利潤規(guī)模來看，2022上半年中南建設毛利潤為23.45億元，同比下降62.63%；凈利潤為虧損14.10億元；此外歸母凈利潤為虧損16.15億元。從利潤率來看，2021年中南建設毛利率為9.72%，較年初繼續(xù)下降了0.31個百分點。毛利率持續(xù)下滑的主要原因是由于中南加大了現(xiàn)房庫存的去化，這些當期銷售當期確認收入的資源降低了整體盈利。凈利潤及歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，是由于期內信用減值損失5.97億元，資產(chǎn)減值損失2.34億元。此外由于市場調整，銷售推廣等難度增加，中南建設的銷售費用率同比增加 0.86 個百分點至 3.36%；管理費用率同比增加 0.59 個百分點至 4.81%；財務費用率同比增加2.05 個百分點至 3.54%。在多種因素結合之下，導致中南建設年內凈利潤出現(xiàn)虧損。

??在業(yè)績會上，中南表示，“盡管當前市場階段，面對安全和盈利、現(xiàn)金和利潤的選擇，我們優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，但伴隨市場逐步恢復良性循環(huán)，我們盈利能力也會逐步修復，盈利一定也必須是企業(yè)存在的首要價值。目前形勢下，年內實現(xiàn)扭虧難度較大?！?

??04償債

??三道紅線指標持續(xù)改善

??AMC紓困仍在磨合

??截止2022上半年末，中南建設持有貨幣資金達163.24億元，同比下降了39.48%?，F(xiàn)金大幅減少主要是由于期內融資活動凈現(xiàn)金流出增加，期內籌資活動現(xiàn)金流入為43.84億元，而現(xiàn)金流出140.50億元，凈流出96.66億元。此外持有貨幣資金中，受到限制的貨幣資金為43.5億元，占現(xiàn)金總額的27%。

??2022上半年中南的現(xiàn)金短債比為0.83，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.61，比2021年末增加1個百分點，短期流動性風險需注意。2022上半年末中南建設的總有息負債為512.65億元，比年初減少了17.7%。總有息負債中銀行貸款較年初下降44.9億元至290.8億元，占比57%；債券較年初下降12.4億元至57.8億元，占比11%；非銀行金融機構借款較年初下降53.8億元至163.1億元，占比32%。

??隨著總有息負債的下滑，中南2022上半年的凈負債率為85.19%，較年初下降7.58個百分點?？鄢A收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.10%，較年初下降1.42個百分點，三條紅線中仍有兩條踩線。此外，2021年中南建設的合聯(lián)營投資額254.25億元，超過了其歸母凈資產(chǎn)218.21億元，表外負債也需要關注。

??值得注意的是，華融資產(chǎn)及江蘇資產(chǎn)等AMC機構合作情況中南建設也成為了上半年關注焦點。中南表示已有十來個應收款項目提交了審批，目前在評審過程中，后續(xù)會根據(jù)審批情況逐步落地。但AMC支持企業(yè)的政策各方還有空白和盲區(qū)，前期也在磨合，落地可能還需要時間。

??05建筑業(yè)務

??新承接項目合同總金額25.4億元

??聚焦區(qū)域降低住宅項目占比

??受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)調整影響，2022上半年中南建筑業(yè)務新承接（中標）項目合同總金額25.4億元，同比減少83.4%。其中3億元以上項目2個，占比46%。

??同時，建筑業(yè)務的收入確認也受到影響，2022年上半年中南建筑業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入41.6億元，同比減少63.3%。2022年上半年建筑業(yè)務綜合毛利率4.66%，同比下降3.62個百分點。中南表示，未來將進一步加強對進入?yún)^(qū)域的深耕，聚焦優(yōu)質客戶，加強對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質民營企業(yè)非住宅設施業(yè)務的擴展，降低住宅項目的占比；同時下半年將進一步加強銷售，增加回款，增加自由現(xiàn)金，進一步精細化管理，嚴格控制費用，控制現(xiàn)金支出。