[克而瑞]雅居樂：積極回籠資金去杠桿，總有息債下降

??核心觀點(diǎn)

      【業(yè)績(jī)規(guī)模降幅與百?gòu)?qiáng)相當(dāng)，創(chuàng)新營(yíng)銷尋求增長(zhǎng)】2022年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額394.5億元，銷售規(guī)模同比下滑48%，略小于百?gòu)?qiáng)房企平均收縮50%的業(yè)績(jī)規(guī)模變動(dòng)。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積307萬平方米，同比下降37%，預(yù)售均價(jià)為12,848元/平方米，較去年同期下降17%。

??【上半年無新增土儲(chǔ)，大灣區(qū)土儲(chǔ)占比最高】截止2022年6月30日，雅居樂擁有總建筑面積為4349萬平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降18%，土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)出售大量項(xiàng)目的同時(shí)還未新增土儲(chǔ)。盡管土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計(jì)，可滿足未來5年的左右銷售需求，儲(chǔ)備量充足。從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1,055萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的24.3%，占比最高。

??【營(yíng)收規(guī)模同比下降近兩成，銷管費(fèi)用優(yōu)化】2022年上半年雅居樂營(yíng)業(yè)收入為316.45億元，同比下降18%，期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為237.76億元，同比下降26%，地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)銷售均價(jià)下滑。同時(shí)，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)為0.64，全年?duì)I收增長(zhǎng)壓力仍在。2022年上半年雅居樂凈利率和歸母凈利率則分別為10.6%和7.6%，同比下降均超6個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)的比重降至72%，企業(yè)需保持關(guān)注。2022年上半年雅居樂銷售費(fèi)用為10.1億元，較去年同期減少2.7億元，主要由于期內(nèi)傭金及廣告費(fèi)用下降。期內(nèi)管理費(fèi)用為17.2億元，較去年同期下降1.8億元，集團(tuán)費(fèi)用管控效果顯現(xiàn)。同時(shí)，2022年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流43億元，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)優(yōu)化。

??【安全度過償債高峰期，總有息債規(guī)模下降】為解決流動(dòng)性問題，2022年上半年，雅居樂已通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)、出售項(xiàng)目等方式預(yù)計(jì)回籠資金超50億元，截止2022年6月底，雅居樂總有息負(fù)債規(guī)模701.7億元，較2021年年末下降16.3%。8月累計(jì)償還金額超50億元，截止日前雅居樂已全部按時(shí)贖回、償還境外票據(jù)、債券，安全度過8月償債高峰期。由于現(xiàn)金中有大量受限制現(xiàn)金，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比僅為0.57。故為了保障后續(xù)流動(dòng)性需求，雅居樂仍在持續(xù)回籠資金，9月雅居樂6.8億轉(zhuǎn)讓濟(jì)南歷下兩項(xiàng)目50%權(quán)益予路勁基建?！径嘣獱I(yíng)收持續(xù)提升，物管營(yíng)收同比上升超三成】2022年上半年，雅居樂多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約78.7億元，同比增長(zhǎng)21%，另外多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至25%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為65.73億元，較去年同期上升31.7%，截止2022年上半年，在管物業(yè)建面為5.29億平方米，規(guī)模同比提升24.8%；環(huán)保方面，由于出售多個(gè)附屬公司導(dǎo)致業(yè)績(jī)收縮，期內(nèi)環(huán)保業(yè)務(wù)收入10.87億元，較去年同期下降10.8%。在物管、環(huán)保等板塊外，雅居樂還積極拓展新領(lǐng)域，2021年雅居樂與威馬汽車建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，現(xiàn)持有威馬汽車6.46%的股權(quán)，且威馬于今年6月完成向港交所遞交上市申請(qǐng)書。

       01

??銷售業(yè)績(jī)規(guī)模與百?gòu)?qiáng)相當(dāng)

??創(chuàng)新營(yíng)銷尋求增長(zhǎng)點(diǎn)

??銷售規(guī)模下滑，面積與均價(jià)齊降。2022年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額394.5億元，銷售規(guī)模同比下滑48%，略小于百?gòu)?qiáng)房企平均收縮50%的業(yè)績(jī)規(guī)模變動(dòng)。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積307萬平方米，同比下降37%，預(yù)售均價(jià)為12,848元/平方米，較去年同期下降17%。

??02

       土地

??上半年無新增土儲(chǔ)

??大灣區(qū)土儲(chǔ)占比最高

??土地儲(chǔ)備同比收縮近兩成。2022年上半年，雅居樂投資態(tài)度謹(jǐn)慎，無新增土儲(chǔ)。截止2022年6月30日，雅居樂擁有總建筑面積為4349萬平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降18%，土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降主要由于期內(nèi)出售大量項(xiàng)目的同時(shí)還未新增土儲(chǔ)。盡管土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計(jì)，可滿足未來5年左右銷售需求。平均地價(jià)為每平方米3,534元，土地成本價(jià)格具一定競(jìng)爭(zhēng)力。從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1,055萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的24.3%，占比最高，其中包括其中包括英皇道柏架山道和九龍?zhí)亮x本道兩個(gè)項(xiàng)目，其次長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比12.2%，土儲(chǔ)為529萬平方米。

??03

       盈利

??營(yíng)收規(guī)模同比下降近兩成

??銷管費(fèi)用優(yōu)化

??結(jié)轉(zhuǎn)面積和均價(jià)下滑，地產(chǎn)營(yíng)收下降26%。2022年上半年，雅居樂營(yíng)業(yè)收入為316.45億元，同比下降18%，期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為237.76億元，同比下降26%，地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)下滑導(dǎo)致，期內(nèi)確認(rèn)銷售總面積為161萬平方米，較2021年同期下降18.8%。而期內(nèi)確認(rèn)銷售均價(jià)由2021年上半年的每平方米16,227元下降8.8%至2022年上半年的每平方米14,804元。同時(shí)，從合同負(fù)債儲(chǔ)備來看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)（合同負(fù)債/21年全年?duì)I收）為0.64，全年?duì)I收增長(zhǎng)壓力仍在。

??實(shí)現(xiàn)凈利率10.6%，歸母凈利占比下滑。2022年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)73.98億元，同比下降32%，毛利率為23.4%，較去年同期下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，毛利及毛利率的下降主要與期內(nèi)確認(rèn)銷售面積及銷售平均價(jià)格均下降有關(guān)。期內(nèi)雅居樂凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為33.54億元和24.01億元，較去年同期分別下降48%和55%，凈利率和歸母凈利率則分別為10.6%和7.6%，同比下降6.2和6.1個(gè)百分點(diǎn)，但同時(shí)也要注意的是，凈利潤(rùn)中24.2億元為出售項(xiàng)目所得的其他收益。歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)的比重由2021年上半年的82%降至72%，降幅達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)從近兩年的新增土儲(chǔ)權(quán)益數(shù)據(jù)看，2020年、2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益分別為37%、44%，企業(yè)需保持關(guān)注。

??穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，銷管費(fèi)用下降，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。2022年上半年雅居樂銷售費(fèi)用為10.1億元，較去年同期減少2.7億元，主要由于期內(nèi)傭金及廣告費(fèi)用下降。期內(nèi)管理費(fèi)用為17.2億元，較去年同期下降1.8億元，集團(tuán)費(fèi)用管控效果顯現(xiàn)。同時(shí)，2022年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流43億元，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

??04

       負(fù)債

??安全度過償債高峰期

??總有息債規(guī)模下降

??凈負(fù)債率小幅下降，平均借款利率下降。2022年中期，雅居樂的凈負(fù)債率為48.3%，相比于期初下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至63.7%，相較期初下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)，低于監(jiān)管閾值內(nèi)。期內(nèi)，加權(quán)平均借貸利率較期初繼續(xù)降低0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.59%，處于較低水平。

??總有息債規(guī)模下降，安全度過8月償債高峰期。為解決流動(dòng)性問題，2022年上半年雅居樂積極營(yíng)銷、轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)等方式回籠資金，截止2022年6月底，雅居樂總有息負(fù)債規(guī)模701.7億元，較2021年年末下降16.3%。根據(jù)企業(yè)披露公告顯示，8月累計(jì)償還金額超50億元，截止日前雅居樂已全部按時(shí)贖回、償還境外票據(jù)、債券，安全度過8月償債高峰期。

??持續(xù)回籠資金，保障企業(yè)流動(dòng)性。截止至2022年6月30日，雅居樂擁有現(xiàn)金259.25億元，較期初下降33%，短期債務(wù)為225.9億元，同比下降24%，現(xiàn)金短債比為1.15，較年初下降0.15，逼近臨界值，長(zhǎng)短債務(wù)比為2.11，較期初提高0.27。由于現(xiàn)金中有大量受限制現(xiàn)金，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比僅為0.57。故為了保障后續(xù)流動(dòng)性需求，雅居樂仍在持續(xù)回籠資金，9月雅居樂6.8億轉(zhuǎn)讓濟(jì)南歷下兩項(xiàng)目50%權(quán)益予路勁基建。

??05

??戰(zhàn)略

??多元營(yíng)收持續(xù)提升

??物管營(yíng)收同比上升超三成

??雅居樂堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，多元業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、環(huán)保等多個(gè)板塊。2022年上半年，多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約78.7億元，同比增長(zhǎng)21%，另外多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升至25%。從具體板塊看，期內(nèi)物業(yè)管理的收入為65.73億元，較去年同期上升31.7%，截止2022年上半年，在管物業(yè)建面為5.29億平方米，規(guī)模同比提升24.8%；環(huán)保方面，由于出售多個(gè)附屬公司導(dǎo)致業(yè)績(jī)收縮，期內(nèi)環(huán)保業(yè)務(wù)收入10.87億元，較去年同期下降10.8%。

??在物管、環(huán)保等板塊外，雅居樂還積極拓展新領(lǐng)域，2021年雅居樂與威馬汽車建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，現(xiàn)持有威馬汽車6.46%的股權(quán)，且威馬于今年6月完成向港交所遞交上市申請(qǐng)書。