[克而瑞]融資利好頻出，但銷售仍無起色、拿地創(chuàng)三年新低

??內(nèi)容提要>>>

??? 11月業(yè)績環(huán)比微降1.2%，同比降幅較前兩月持平

??? 投資力度大幅放緩，非熱點(diǎn)城市難引企業(yè)參拍

??? 利好政策頻出，未來融資規(guī)模有望回升

??? 達(dá)到8折的項(xiàng)目開始增多，國央企營銷積極

??? 旭輝成立人力資源咨詢公司，多家房企董事長職位宣布變更

??? 萬科攜手國企服務(wù)深圳，碧桂園、大悅城輕資產(chǎn)持續(xù)輸出

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??合約銷售

??11月業(yè)績環(huán)比微降1.2%
同比降幅較前兩月持平

??? 核心觀點(diǎn)

??1、2022年11月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5542.3億元，環(huán)比降低1.2%；同比降低26.2%，降幅較近兩月基本持平。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。整體來看，近期雖然市場政策端和企業(yè)融資端釋放利好，但企業(yè)銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現(xiàn)仍相對低迷。預(yù)計(jì)百強(qiáng)房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。

??2、2022年1-11月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻1530.5億元，較去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為716.1億元和434.3億元，同比降幅較高達(dá)50%和56.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為101.3億元，較2021年同期的降幅也達(dá)到47.1%。

??3、11月，百強(qiáng)房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%，其余企業(yè)環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達(dá)、中糧大悅城的表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于40%。整體來看，2022年行業(yè)格局變動加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，央國企及部分優(yōu)質(zhì)房企相對堅(jiān)挺、表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??企業(yè)拿地

??投資力度大幅放緩
非熱點(diǎn)城市難引企業(yè)參拍

??? 核心觀點(diǎn)

??1、11月份，集中供地進(jìn)入“少量多次”的狀態(tài)，共有9城進(jìn)行了集中供地，但市場熱度持續(xù)低迷，依然以底價成交、城投托底為主，30家監(jiān)測房企土地投資金額、面積環(huán)比繼續(xù)下滑。重點(diǎn)監(jiān)測的30家典型房企新增土儲建面171萬平方米，環(huán)比下降34%；新增土地成交金額127億元，環(huán)比大降65%。由于本月集中供地僅有北京、杭州較為火熱，因此受成交結(jié)構(gòu)性影響本月重點(diǎn)監(jiān)測房企拿地樓板價僅為7449元/平方米，環(huán)比下降47%。

??2、50強(qiáng)拿地金額環(huán)比再降七成，創(chuàng)近三年新低。11月，單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足200億元，創(chuàng)下近三年新低，同環(huán)比分別下降53%和68%，相較2021年5月高點(diǎn)下降97%，房企拿地意愿、參拍積極性仍在谷底。

??一方面雖然11月有9城進(jìn)行了集中供地，不乏北京、杭州等高熱城市，但由于多城土拍冷清且為第四、第五輪，因此整體供地量較此前大幅下降，僅成交92幅地；另一方面，民企資金壓力并未得到緩解，土地市場依舊隱身，其中碧桂園已連續(xù)兩月未有新增土地入賬。而央國企前三輪“積極”拿地后，投資盡顯疲態(tài)，拿地腳步大幅放緩，華潤、招商單月拿地金額不足30億。

??3、集中供地政策放寬基本見底，城市分化進(jìn)一步加劇，民企恢復(fù)依舊不容樂觀。近期房地產(chǎn)市場在信貸、發(fā)債、融資等方面利好頻傳，尤其11月末證監(jiān)會的“第三支箭”發(fā)布，給房企在資本市場上運(yùn)作帶來了更大可能性，對市場的作用也更像一劑強(qiáng)心針。但這三支箭對于房企目前更大的作用在于恢復(fù)現(xiàn)金流的穩(wěn)定、恢復(fù)經(jīng)營、恢復(fù)預(yù)期、保交流、保交付等方面，并不會直接體現(xiàn)在投資上，因此短期內(nèi)對恢復(fù)土地市場熱度效果不會太顯著。

??經(jīng)歷今年的多輪調(diào)整后，22城土地市場的寬松程度基本“見底”，要進(jìn)一步放寬的難度較大，所以對于有資金實(shí)力的國央企來說，目前確實(shí)是選取優(yōu)質(zhì)地塊擇機(jī)補(bǔ)倉的好機(jī)會。在穩(wěn)住現(xiàn)金流的前提下，逆市補(bǔ)倉對房企的長遠(yuǎn)發(fā)展有利無弊，也是頭部房企進(jìn)一步鞏固自身市場份額的良機(jī)。

??今年的集中供地也走到尾聲，雖然許多城市今年會進(jìn)行5輪甚至6輪的集中供地，但后面幾輪供應(yīng)量整體來看不如前三輪，預(yù)計(jì)會有少部分城市成為亮點(diǎn)，尤其一線城市在真正優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，土地市場還是能夠掀起較大的熱度（例如北京的第四輪），而其他的二三線城市則將以平淡收尾。

??企業(yè)融資

??利好政策頻出
未來融資規(guī)模有望回升

??? 核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。隨著11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺，未來房企的融資規(guī)模有可能開始從低谷回升，比如本月有多家房企債券注冊額度獲批或在申請中，涉及規(guī)模超1500億，此外還有多家銀行與房企簽約授信額度，已知授信規(guī)模超2萬億。從融資結(jié)構(gòu)來看，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資436.01億元，環(huán)比增加18.6%，同比減少13.7%；境外債權(quán)融資3.62億元，同比減少97.2%；資產(chǎn)證券化融資為41.46億元，環(huán)比減少9.8%，同比減少47.3%。

??2、融資成本：2022年1-11月100家典型房企新增債券類1融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.39%，較2021年全年下降0.73個百分點(diǎn)。單月來看，11月房企平均融資成本為3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月沒有房企境外發(fā)債，且境內(nèi)發(fā)債主體仍然主要是華潤置地、招商蛇口等國企央企以及龍湖這種財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華潤置地，其融資總量達(dá)到了113.96億元，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在本月發(fā)行了兩筆共50億元的公司債、一筆30億元的中期票據(jù)以及共33.96億元的ABS。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2022年1-11月TOP10房企平均融資額達(dá)到了172.09億元，是所有梯隊(duì)中最多的；而TOP51+的房企融資規(guī)模同比減少39.36%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.09%，較2021年全年下降0.89pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.15pct至5.32%，降幅最小。

??營銷策略

??達(dá)到8折的項(xiàng)目開始增多

??國央企營銷積極

??? 核心觀點(diǎn)

??1、雙十一營銷繼續(xù)提前，整體8折項(xiàng)目開始增多。11月房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，且受限于國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，不少城市市場陷入“半停擺”狀態(tài)，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降14%，創(chuàng)下半年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)至30%。營銷方面從11月CRIC調(diào)研情況來看，大部分企業(yè)在剛步入11月便開始進(jìn)行“雙十一”宣傳，整體折扣最低達(dá)到8折的項(xiàng)目增多。

??2、國央企等活動增多，國慶過后提前鋪排“雙十一”。舉辦雙十一企業(yè)范圍整體來說擴(kuò)大，尤其是央國企，如中海、招商、遠(yuǎn)洋、中交等；時間跨度長達(dá)20天，部分企業(yè)提前到10月下旬開始。房企積極通過線上售樓處引流，主動獲取客戶，如龍湖集團(tuán)舉行了龍湖11.11好房燃購節(jié)，活動均以龍湖自有的“龍湖U享家”小程序?yàn)槿肟凇?/p>

??3、年終沖刺，房企注重銷售回款。隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對沖行業(yè)下行預(yù)期。但整體信心還需時間修復(fù)，預(yù)計(jì)后續(xù)房企依然關(guān)注銷售回款，沖刺年終業(yè)績。據(jù)監(jiān)測，頭部房企如碧桂園、萬科等已經(jīng)在全國多個城市開啟了業(yè)績搶收。

??組織動態(tài)

??旭輝成立人力資源咨詢公司

??多家房企董事長職位宣布變更

??? 核心觀點(diǎn)

??1、組織架構(gòu)調(diào)整方面：11月，旭輝集團(tuán)在公司面臨階段性經(jīng)營挑戰(zhàn)的背景下，旭輝人力資源部決定依托多年專業(yè)積累和沉淀，嘗試逐步走上內(nèi)部創(chuàng)業(yè)、自負(fù)盈虧的道路，成立上海旭興人力資源咨詢公司。進(jìn)行了人力資源的業(yè)務(wù)化、市場化運(yùn)作，旨在讓人力資源從管理角色變成經(jīng)營服務(wù)角色。類似的案例還有不久前碧桂園成立的“慧捷咨詢”，一方面驅(qū)動員工業(yè)績，另一方面提升服務(wù)質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)整體降本增效。近幾年，在房企降本增效的目標(biāo)下，后臺管理部門以及成本部門的業(yè)務(wù)化成為趨勢，將成本部門轉(zhuǎn)化為自負(fù)盈虧的板塊有利于降低成本，不失為一種管理模式上的積極探索。

??2、人事變動方面：11月，部分資金壓力較大、遭遇資本市場信譽(yù)危機(jī)的企業(yè)高管離職潮仍在繼續(xù)；同樣部分民企由于市場遲遲未出現(xiàn)向好信號，在高管調(diào)整上同樣劇烈波動。但更為讓人值得關(guān)注的是，僅11月，已有超5位上市房企董事長職位宣布變更。

??譬如，迪馬股份羅韶穎辭任董事長職務(wù)，黃力進(jìn)接任；正榮集團(tuán)歐宗榮退出董事長職務(wù)，歐國強(qiáng)、黃仙枝退出董事職務(wù)；深振業(yè)董事長趙宏偉申請辭去公司董事、董事長、專門委員會委員等職務(wù)；廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司法定代表人由郝勝春變更為顏世榮，郝勝春由總經(jīng)理、董事變更為董事長，吳迪退出董事長職務(wù)，陳碧香、唐國鐘、張建華退出董事職務(wù)，新增顏世榮為經(jīng)理、董事。而更早之前，建發(fā)國際、大悅城、中國金茂等均先后宣布公司董事長或因工作需要、或因身體原因等不再繼續(xù)擔(dān)任公司董事長一職。

??房企董事長頻繁更迭現(xiàn)象確實(shí)引人關(guān)注，一般會由股權(quán)變動、公司戰(zhàn)略調(diào)整、實(shí)際控制人新老接替以及階段性策略需要等因素引發(fā)。就目前來看，公司戰(zhàn)略調(diào)整或是近段時間部分上市房企董事長更換的主要因素。如創(chuàng)立于1994年的正榮集團(tuán)，主要功能為綜合性投資控股公司，為旗下企業(yè)多元化發(fā)展提供發(fā)展平臺，主要業(yè)務(wù)分布于正榮地產(chǎn)及正榮服務(wù)這兩家上市公司。此次調(diào)整為其推進(jìn)組織架構(gòu)優(yōu)化及扁平化管理的措施之一。正榮集團(tuán)按‘精簡、高效’原則，將相關(guān)職能部門整合至正榮地產(chǎn)對應(yīng)部門，故本次改董事會為一人執(zhí)行董事。同樣情況包括一個月前吳亞軍的卸任，雖然其自身解釋為年齡和身體原因，但行業(yè)更多的解釋是龍湖為了打贏下一場攻堅(jiān)戰(zhàn)。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??萬科攜手國企服務(wù)深圳
碧桂園、大悅城輕資產(chǎn)持續(xù)輸出

??? 核心觀點(diǎn)

??1、本月房企多元化業(yè)務(wù)活躍，物管、商管熱度較高，在城市更新、數(shù)字化等方面也有所涉及。本月物業(yè)管理主要活躍非主項(xiàng)目上，中海、華潤持續(xù)布局醫(yī)療項(xiàng)目，其中中海在港澳地區(qū)服務(wù)的醫(yī)院項(xiàng)目已增加至23家，占全港43家公立醫(yī)院的53.5%，此外招商蛇口和越秀地產(chǎn)也分別在辦公、軌道物業(yè)有所收獲。商管項(xiàng)目熱度繼續(xù)保持，保利發(fā)展”時光系列”首進(jìn)華中地區(qū)，碧桂園、大悅城持續(xù)輸出輕資產(chǎn)。城市更新領(lǐng)域，招商蛇口、萬科繼續(xù)深耕深圳。此外，數(shù)字化方面，房企們也出現(xiàn)新動作。

??2、萬科與6家深圳市屬國企簽署戰(zhàn)略合作，將在城市更新、物流服務(wù)等領(lǐng)域深入合作。11月16日，萬科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)、環(huán)境水務(wù)集團(tuán)、巴士集團(tuán)、特發(fā)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)等6家深圳市屬國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作，以專業(yè)力量助力深圳的城市發(fā)展。值得注意的是，此次整體的戰(zhàn)略合作是基于深圳市“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式達(dá)成的，萬科將會有更多機(jī)會參與到20個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、代建、運(yùn)營等模塊中。在未來，通過產(chǎn)城融合，萬科與深圳或?qū)⑸疃冉壎ā?/p>

??3、紹興國金大悅城開業(yè)，大悅城再添輕資產(chǎn)項(xiàng)目。11月25日，紹興國金大悅城開業(yè)，這也是大悅城控股在浙江的首座輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于紹興越城區(qū)核心商圈，建筑面積約13萬平方米，商業(yè)面積約8萬平方米，定位“古越潮流新C位”。招商方面，開業(yè)率超90%，首進(jìn)品牌占比超45%。據(jù)悉，去年7月8日，大悅城控股與紹興國周集團(tuán)達(dá)成正式合作，雙方將共同打造紹興國金大悅城，成為第6家輕資產(chǎn)管理輸出的大悅城購物中心。目前輕資產(chǎn)已經(jīng)成為主流模式，除大悅城之外，碧桂園本月也在河南安陽也新增一輕資產(chǎn)項(xiàng)目，后者今年截至目前已經(jīng)新增了19個輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目。