[克而瑞]行業(yè)透視 | 華潤(rùn)有巢REITs獲批

??近日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REITs正式獲批。而在此前的8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和廈門(mén)安居集團(tuán)發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易。而此次華潤(rùn)置地作為首家資產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的典型房企，或?yàn)榉科髮?shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供新的思路。

??華潤(rùn)有巢保租房REITs底層資產(chǎn)拿地成本低

??運(yùn)營(yíng)周期較短

??根據(jù)公告，本次華潤(rùn)有巢保租房REITs的項(xiàng)目的基金管理人為華夏基金，中信證券為專項(xiàng)計(jì)劃管理人，預(yù)計(jì)募集 11.2 億元，其中華潤(rùn)置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)基金份額總額約34%。上市完成后，兩項(xiàng)目將由公募基金動(dòng)用募集資金進(jìn)行收購(gòu)，最終由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，不再是華潤(rùn)置地附屬公司和財(cái)務(wù)并表項(xiàng)目。

??此次華潤(rùn)有巢上市REITs的底層資產(chǎn)拿地成本都不高，兩宗項(xiàng)目土地成本均不足4000元/平米。兩個(gè)項(xiàng)目位于上海松江區(qū)的工業(yè)區(qū)東部園區(qū)和泗涇鎮(zhèn)，分別被華潤(rùn)以1.8億和1.25億元拍下。其中東部園區(qū)地塊屬于上海市R4用地，權(quán)屬清晰、保障屬性明確并兼具市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，在對(duì)接資本市場(chǎng)方面具有先天優(yōu)勢(shì)，而泗涇項(xiàng)目則是已發(fā)行的保租房公募REITs中唯一一塊不是國(guó)有建設(shè)用地底層資產(chǎn)，相比較而言，集體建設(shè)用地成本更低，這種方式獲取土地來(lái)建設(shè)租賃住房能夠有效地降低成本，回報(bào)率及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性也更有保障。

??華潤(rùn)有巢兩項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均不足2年，而之前成功上市的項(xiàng)目年限也普遍較短，運(yùn)營(yíng)時(shí)間或可適當(dāng)放寬。雖然REITs項(xiàng)目申報(bào)要求中明確指出，“基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)時(shí)間上原則不低于3年，且3年凈現(xiàn)金分派率原則上不低于4%”，但此次華潤(rùn)成功上市的兩個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間僅約1.5年。而在之前成功上市的保租房項(xiàng)目中，僅華夏北京保障房REIT運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過(guò)3年，其中深圳安居REITs的安居白泉閣運(yùn)營(yíng)周期最短僅2個(gè)月。從目前來(lái)看，如果項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，那么針對(duì)保租房REITs的運(yùn)營(yíng)時(shí)間要求可以適當(dāng)放寬，在此次申請(qǐng)中也再次印證了這一觀點(diǎn)。本次兩項(xiàng)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)間均未滿3年，但2022年一、二、三季度，有巢泗涇項(xiàng)目的平均出租率分別為95%、94%和93%，有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目的平均出租率分別為93%、90%和90%，憑借較高的出租率獲得持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)認(rèn)可。

??頭部房企踴躍布局保障性住房

??長(zhǎng)租公寓“納?！爆F(xiàn)象增加

??頭部房企積極將旗下長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房管理。截至今年7月底，萬(wàn)科旗下泊寓正式納入保障性租賃住房的項(xiàng)目有50個(gè)，涉及4.1萬(wàn)間房源，另有5萬(wàn)多間房源在申請(qǐng)納保途中，總計(jì)超過(guò)泊寓開(kāi)業(yè)項(xiàng)目房源數(shù)量一半；保利發(fā)展旗下保利公寓建成保障房超10萬(wàn)套；而華潤(rùn)置地除了此次REITs發(fā)行涉及的兩個(gè)項(xiàng)目外，在北京、天津等地均率先獲評(píng)保障性住房項(xiàng)目。除此之外，其他房企也都在“納?！鄙嫌兄煌潭鹊膭?dòng)作。

??多地政策鼓勵(lì)納保

??保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)因地制宜

??自去年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》之后，各地也紛紛推出“保租房指導(dǎo)意見(jiàn)”，目前從各地實(shí)踐來(lái)看，不同城市根據(jù)自身情況，在政策制定時(shí)存在一定細(xì)節(jié)差異，但整體要求基本一致。概括來(lái)講保租房的內(nèi)涵定義主要包括準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、戶型標(biāo)準(zhǔn)和租金標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)方面：

??面積方面，各城市均要求以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，其中部分地區(qū)還對(duì)配套設(shè)施以及戶型有細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，例如北京提出要根據(jù)實(shí)際合理配置居住公共服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)提高配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施比例，最高可提高至地上總建筑規(guī)模的15%。

??租金方面，各地給出了較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，普遍為市場(chǎng)租金的85-90%，且年漲幅不超過(guò)5%，租金可根據(jù)政府單位認(rèn)可的第三方評(píng)估單位的評(píng)估價(jià)格參考定價(jià)。“納?！睆谋砻鎭?lái)看，雖然在租金和未來(lái)漲幅比例將會(huì)受到一定限制，但是也提供了稅收優(yōu)惠、執(zhí)行民水電氣價(jià)格、金融支持等一系列政策利好，因此綜合來(lái)看對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)影響并不會(huì)如表面那么大。

??準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)方面，各地也都推出了認(rèn)定辦法或指導(dǎo)要求，且在不同程度上對(duì)認(rèn)定流程進(jìn)行了簡(jiǎn)化。例如上海分別對(duì)既有項(xiàng)目認(rèn)定、新實(shí)施項(xiàng)目認(rèn)定以及改建類(lèi)項(xiàng)目的認(rèn)定程序做了詳細(xì)的細(xì)分，其中對(duì)于新實(shí)施項(xiàng)目還針對(duì)兩種情況設(shè)立了簡(jiǎn)易認(rèn)定程序。如果是商品住房項(xiàng)目按不低于15%的比例配建保障性租賃住房；或新建保障性租賃住房的建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)，且土地出讓合同（土地租賃合同）或土地劃撥決定書(shū)已明確建設(shè)內(nèi)容為租賃住房或保障性租賃住房，那么建設(shè)單位可直接憑土地出讓合同向項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定，區(qū)房屋管理部門(mén)將在5個(gè)工作日內(nèi)出具《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》。

??華潤(rùn)置地將兩個(gè)租賃住房拆分，以基建REIT結(jié)構(gòu)上市，為行業(yè)提供了想象空間，尤其是為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目提供了參考。由于重資產(chǎn)退出渠道較少，除了REITs外，大宗交易是幾乎唯一的退出路徑。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，公募REITs若能上市，不僅使公司的融資方式及平臺(tái)多元化，減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，還能夠盤(pán)活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。但那些無(wú)法認(rèn)定保障性租賃住房、凈現(xiàn)金分派率過(guò)低或不滿足其他上市條件的項(xiàng)目暫時(shí)還無(wú)法進(jìn)入保租房公募REITs這條新賽道。