評(píng)司論企｜67家房企預(yù)計(jì)2022年業(yè)績(jī)虧損超千億，未來(lái)前景幾何？

??隨著過(guò)半A股房企發(fā)布了2022年度的業(yè)績(jī)預(yù)告，房企2022年度的經(jīng)營(yíng)情況也已經(jīng)基本浮出水面。由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等原因，近六成A股房企業(yè)績(jī)預(yù)虧。那么在2022年底多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策推出之后，2023年房企在銷售、投資以及融資方面的前景又會(huì)如何呢？

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??近9成房企業(yè)績(jī)預(yù)虧或盈利減少

??行業(yè)下行導(dǎo)致過(guò)半企業(yè)計(jì)提減值準(zhǔn)備

??截至2月14日，A股的113家上市房企中已經(jīng)有65家發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，此外還有保利發(fā)展和華發(fā)股份發(fā)布了業(yè)績(jī)快報(bào)。從這67家企業(yè)的預(yù)告來(lái)看，A股房企中有38家預(yù)計(jì)將會(huì)虧損，占比超過(guò)了56%，其中有22家連續(xù)虧損。而盈利的29家房企中，則有20家預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)同比減少，僅有5家預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)有所增加，此外還有4家企業(yè)將扭虧為盈。整體來(lái)看，已披露2022年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然欠佳。

??具體來(lái)看58家業(yè)績(jī)預(yù)虧或者盈利減少的房企業(yè)績(jī)下滑的原因，有82%的房企歸因?yàn)橐咔橛绊懟蛘咂髽I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少，同時(shí)也有56%的房企因?yàn)樾袠I(yè)的低迷而對(duì)其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，這兩個(gè)是多數(shù)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑的主要原因。除此之外，商業(yè)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)因?yàn)榧偫д叨鲃?dòng)對(duì)租戶進(jìn)行租金減免、多元化業(yè)務(wù)的收入減少、債務(wù)出險(xiǎn)房企的利息費(fèi)用劇增也是部分房企業(yè)績(jī)下滑的原因。

??以招商蛇口為例，企業(yè)預(yù)計(jì)2022年的歸母凈利潤(rùn)為38-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤(rùn)為29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的毛利率下降，同時(shí)由于市場(chǎng)的變化企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發(fā)期間對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計(jì)減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)同比明顯下降。

??而在扭虧為盈的企業(yè)中，比較值得注意的是華夏幸福。由于在2022年華夏幸福的境內(nèi)債務(wù)重組取得了較大的進(jìn)展，因此在確認(rèn)了債務(wù)重組收益之后，企業(yè)2022年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為11-16億元，是首家扭虧為盈的債務(wù)暴雷大型房企。但是由于華夏幸福2022年的預(yù)計(jì)扣非凈利潤(rùn)仍然虧損168億元以上，企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)狀況仍然不容樂(lè)觀。除了華夏幸福以外，還有中交地產(chǎn)、中華企業(yè)和海南高速3家企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)盈利，但是扣非后則出現(xiàn)了虧損。

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??房企盈利水平持續(xù)走低

??2022年扣非歸母凈利潤(rùn)總虧損超千億元

??從這67家A股上市房企的歷年盈利情況來(lái)看，自2019年開始67家企業(yè)加總后的歸母凈利潤(rùn)和扣非后的歸母凈利潤(rùn)就開始不斷下滑，2021年首次出現(xiàn)了整體虧損。這主要是因?yàn)?021年開始房企銷售項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)受到了疫情的較大影響，同時(shí)房企流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)也讓部分企業(yè)的利息支出大幅增加。

??而到了2022年，按67家房企預(yù)計(jì)的凈利潤(rùn)上限計(jì)算的話，這些企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)總虧損839億元，扣非歸母凈利潤(rùn)總虧損1073億元(下限1439億元)，虧損規(guī)模同比大幅增加。

??整體看來(lái)，房企短期內(nèi)的盈利可能仍將持續(xù)走低。最主要的原因是2023年房企的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)仍然受到2021年和2022年房地產(chǎn)銷售低迷以及疫情的影響，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)可能仍處于低位。此外，由于疫情的影響，商業(yè)地產(chǎn)空置率長(zhǎng)期處在較高水平，因此部分進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房企即使取消了租金減免的措施，短期內(nèi)其商業(yè)租金收入也難以獲得較大的增長(zhǎng)。不過(guò)值得注意的是，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，因此2023年若是市場(chǎng)恢復(fù)情況較好，房企可能減少甚至不用計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

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??市場(chǎng)環(huán)境復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)

??風(fēng)險(xiǎn)出清后房企業(yè)績(jī)可能筑底

??當(dāng)前房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)開始有所轉(zhuǎn)機(jī)。在銷售方面，雖然2023年1月由于樓市低迷、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力不足，TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3574.3億元，創(chuàng)下了2021年以來(lái)的新低。但是隨著超過(guò)30個(gè)地級(jí)市陸續(xù)發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限，市場(chǎng)情緒開始逐漸向樂(lè)觀轉(zhuǎn)變，如福州、天津、鄭州3城在春節(jié)后案場(chǎng)到訪認(rèn)購(gòu)已出現(xiàn)顯著回暖，客戶到訪和認(rèn)購(gòu)都創(chuàng)下了11月以來(lái)的新高。如果各地政府對(duì)于房地產(chǎn)銷售的支持政策能夠持續(xù)，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，未來(lái)房地產(chǎn)的銷售可能開始好轉(zhuǎn)。

??而在投資方面，TOP100房企2022年12月和2023年1月的新增土儲(chǔ)規(guī)模相較于2022年大多數(shù)月份有較大幅度的增加。同時(shí)從2月份上旬北京、杭州和鄭州三個(gè)城市的集中供地情況來(lái)看，重點(diǎn)一二線城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)開始有復(fù)蘇的跡象。比如杭州的土拍就在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下全部成交，總價(jià)達(dá)到了89.6億元，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%，刷新了杭州2022年以來(lái)集中供地溢價(jià)率最高值。

??在最新一輪的杭州土拍中，以新城和龍湖為代表的民營(yíng)房企回歸給市場(chǎng)帶來(lái)了一針強(qiáng)心劑。自從2022年11月以來(lái)，房企融資支持政策中“金融16條”、“第二支箭”、“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”、“內(nèi)保外貸”等多箭齊發(fā)，在信貸、債券、配股融資、境外貸款等方面給優(yōu)質(zhì)房企提供了較大的支持。而隨著1月11日首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，包括龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江等企業(yè)都獲得了政府的明確認(rèn)可，使這些企業(yè)在資金方面的后顧之憂得到了一定的緩解，因此在杭州的土拍市場(chǎng)上就出現(xiàn)了新城和龍湖爭(zhēng)地的景象，未來(lái)這些企業(yè)可能會(huì)在土地市場(chǎng)上更加積極。

??2月9日，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普發(fā)布報(bào)告確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定，這是自2022年中期以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評(píng)級(jí)展望。這也代表著資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的看好，以及對(duì)于部分擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企的認(rèn)可。

??除了較為優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企率先重回正軌之外，出險(xiǎn)房企的紓困進(jìn)展加速也是市場(chǎng)復(fù)蘇的重大進(jìn)展。自從11月紓困方向開始由“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”之后，部分出險(xiǎn)房企也逐漸完成了債務(wù)的整體重組，包括富力、龍光、融創(chuàng)、花樣年和華夏幸福等。雖然債務(wù)重組僅僅是給這些出險(xiǎn)企業(yè)緩了一口氣，但是這也代表著資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的看好。而隨著中央以及各級(jí)地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的支持，可能將有更多出險(xiǎn)房企成功緩解流動(dòng)性危機(jī)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，銷售規(guī)模筑底回升，此后房企的業(yè)績(jī)才有大幅好轉(zhuǎn)的可能。

??整體看來(lái)，2022年由于行業(yè)下行以及房企流動(dòng)性危機(jī)影響，大部分房企的業(yè)績(jī)有所下滑，其中由于行業(yè)下行帶來(lái)的結(jié)算項(xiàng)目利潤(rùn)減少以及計(jì)提資產(chǎn)減值是盈利減少的主要原因。2023年市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，但是由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的慣性，房企的業(yè)績(jī)短期內(nèi)仍將保持低位。未來(lái)在房企風(fēng)險(xiǎn)出清、行業(yè)信心的恢復(fù)之后，市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，房企業(yè)績(jī)才有望得到恢復(fù)。