??本月關(guān)注

??? 動則必快，動則必成！24年房地產(chǎn)工作狠抓落實

??本月中央經(jīng)濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議和央行四季度例會對2024年房地產(chǎn)工作重點的表態(tài)更加堅決，明確表態(tài)加大房地產(chǎn)支持政策力度，重點引導房地產(chǎn)風險“軟著陸”，做好行業(yè)風險防范和處置工作。此外，住建部部長倪虹在會上強調(diào)，在狠抓落實上下更大功夫，“動則必快，動則必成”。地方政府層面，36個城市42次松綁房地產(chǎn)政策，頻次減半，但政策影響力不減，其中北京、上海兩大中心城市同步下調(diào)首付比例、房貸加點，并對多年不變的普宅標準做了優(yōu)化調(diào)整，核心城市政策正迎來普遍放松。

??? 信達或馳援遠洋、俊發(fā)，新湖發(fā)債獲浙商資產(chǎn)“兜底”

??本月?lián)Y本市場消息稱，遠洋集團正與中國信達就財務(wù)支持事宜進行磋商，聚焦于具體項目。與此同時，俊發(fā)與信達資產(chǎn)簽署債務(wù)重組儀式，為化解俊發(fā)旗下中豪公司金融債務(wù)，還涉及俊發(fā)新螺螄灣國際商貿(mào)城資產(chǎn)的處理。倘若信達資產(chǎn)就中豪及其項目達成債務(wù)重組，將大幅減輕俊發(fā)的債務(wù)負擔。此外，新湖中寶獲批的30億元公司債，浙商資產(chǎn)為其提供債權(quán)管理服務(wù)，對本次債券發(fā)生特定情形（如出現(xiàn)違約等）時，負有全額收購義務(wù)。

??? 萬達迎太盟入局，金地32.5億出售深圳環(huán)灣城部分權(quán)益

??本月重點監(jiān)測房企共涉及33筆并購交易，披露的交易對價約284.8億，同比減少44.3%、環(huán)比增加42.1%，年末收并購熱度有所回升但遠低于去年同期。本月金地與二股東福田投資達成轉(zhuǎn)讓意向，將金地持有的深圳環(huán)灣城51%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給福田投資，金地可收回32.5億的對價，可緩解2024年的償債壓力。此外，萬達商管上市對賭協(xié)議暫時解除，但喪失對商管的控制權(quán)，太盟入局后，新投資人與原管理層可能就戰(zhàn)略方向、經(jīng)營理念、控制權(quán)等方面產(chǎn)生不少分歧。項目處置層面，年底萬達資產(chǎn)套現(xiàn)速度加快，本月完成處置萬達電影、太倉湖州廣州的萬達廣場及上海外灘瑞華酒店、楚河漢街文旅10%權(quán)益等。

??01 并購政策

??動則必快，動則必成
24年房地產(chǎn)工作狠抓落實

??本月中央經(jīng)濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議和央行2023年第四季度例會對2024年房地產(chǎn)工作重點的表述，依舊沿用“房住不炒”、“支持剛需和改善性住房需求”、“穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險”、“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”等角度。

??12月11日-12日，中央經(jīng)濟工作會議召開，會議強調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。12月21日-22日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，因城施策、一城一策、精準施策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)妥處置房企風險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。同時，住建部黨組書記、部長倪虹在會上強調(diào)：“今年很多工作是開創(chuàng)性的，難也要干?！薄罢呱υ谟诼鋵崱！蹦吆绫硎?，在狠抓落實上下更大功夫，“動則必快，動則必成”。此外，央行四季度例會強調(diào)更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

??從中央對24年房地產(chǎn)工作重點的定調(diào)上來看，表態(tài)更加堅決，明確表態(tài)要加大房地產(chǎn)支持政策力度，穩(wěn)定市場，重點引導房地產(chǎn)風險“軟著陸”，做好行業(yè)風險防范和處置工作。

??地方政府層面，本月36個城市42次松綁房地產(chǎn)政策，頻次減半，但政策影響力不減，其中北京、上海兩大中心城市同步下調(diào)首付比例、房貸加點，并對多年不變的普宅標準做了優(yōu)化調(diào)整，核心城市政策正迎來普遍放松。

??02 并購金融

??信達或馳援遠洋、俊發(fā)
新湖獲浙商資產(chǎn)“兜底”

??本月?lián)Y本市場消息透露，遠洋集團正與中國信達就財務(wù)支持事宜進行磋商，聚焦于具體項目。據(jù)知情人士表示，雙方在10月份開始就援助問題展開討論，正在考慮的選項包括中國信達重組遠洋集團一些負責房地產(chǎn)項目的附屬公司，或向其中一些子公司注資并取得股權(quán)。主要通過中國信達提供融資，以項目股權(quán)為兜底，先保障項目正常運行，銷售回款通暢、償還完債務(wù)以后，遠洋再從信達手中回購項目股權(quán)。

??與此同時，本月俊發(fā)集團與信達資產(chǎn)簽署了債務(wù)重組儀式，俊發(fā)債務(wù)重組進入實質(zhì)性的執(zhí)行階段。本次聯(lián)手是為化解俊發(fā)旗下中豪公司金融債務(wù)，還涉及俊發(fā)新螺螄灣國際商貿(mào)城資產(chǎn)的處理。2017年俊發(fā)聯(lián)手奧斯迪實業(yè)，以21.88億的總價再加上外掛成本17.49億，拿下了中豪置業(yè)的昆明螺螄灣項目，后2019年俊發(fā)再以91.98億盤下新螺螄灣片區(qū)789畝地（曾屬于中豪），同年7月引入信達資產(chǎn)，簽訂了13.69億債務(wù)重組協(xié)議?？“l(fā)曾參與債務(wù)龐大的中豪集團重組，激進收購中豪兩大項目，致其資金鏈承壓、深陷債務(wù)問題，倘若信達資產(chǎn)就中豪及其項目達成債務(wù)重組，將大幅減輕俊發(fā)的債務(wù)負擔。

??此外，本月新湖中寶獲批的30億元公司債，其增信方式引起市場關(guān)注。據(jù)了解，此次浙商資產(chǎn)為其提供債權(quán)管理服務(wù)，對本次債券發(fā)生特定情形（如出現(xiàn)違約等）時，負有全額收購義務(wù)。此外，浙商資產(chǎn)全程參與公司債券募集資金的使用和募投項目的管理，募集資金由發(fā)行人和債券管理服務(wù)方共同決策使用，閉環(huán)運行。本次“創(chuàng)新”實際即“提供擔保、增信”，若債務(wù)違約后由AMC迅速收購債權(quán)。AMC為房企提供擔保不常見，算是浙商資產(chǎn)紓困模式上的試水。

??03 行業(yè)并購

??萬達迎太盟入局
金地32.5億出售深圳環(huán)灣城

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年12月重點監(jiān)測房企共涉及33筆并購交易，披露交易金額的有24筆，總交易對價約284.8億人民幣，同比減少44.3%、環(huán)比增加42.1%。單月披露的單筆平均交易規(guī)模11.9億，近半年來僅次于8月、9月，年末收并購熱度有所回升但遠低于去年同期。此外，本月中海物業(yè)終止與關(guān)聯(lián)方收購中海通信、中海監(jiān)理2項資產(chǎn)，建發(fā)股份終止27.51億收購建發(fā)房產(chǎn)8%股權(quán)交易，母公司資產(chǎn)注入暫緩。

??交易進展來看，本月16筆完成的并購交易中8筆披露交易對價，披露的對價97.2億，其中萬科4.8億出售3家悅榕酒店管理權(quán)。交易對價合計63.1億的4筆交易處進行中，其中華僑城通過公開掛牌程序，以24.3億地價與金峰水泥訂立轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)相關(guān)協(xié)議，預計于2024上半年完成交易；華夏幸福22.42億向廊坊國資轉(zhuǎn)讓當?shù)?697畝棚改項目，旭輝4.36億處置天津創(chuàng)達49%股權(quán)予金融街。5筆交易處于掛牌狀態(tài)，底價合計49.6億，中駿15億掛牌上海普陀商辦物業(yè)，華僑城25.43億掛牌江蘇融德置業(yè)股權(quán)及24.29億債權(quán)等。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、訂立框架協(xié)議、傳言交涉中、達成轉(zhuǎn)讓意向分別有5筆、1筆、1筆和1筆，其中金地與二股東福田投資達成轉(zhuǎn)讓意向，將金地持有的深圳環(huán)灣城51%權(quán)益、福田建設(shè)持有的49%的權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給福田投資，金地可收回32.5億的對價，一定程度可以緩解2024年的償債壓力。

??本月市場熱議度最高的是，年底萬達商管上市對賭協(xié)議暫時解除，不用贖回380億，危機解除的籌碼是萬達喪失對商管的控制權(quán)，以珠海萬達商管29.99%的股權(quán)（簽署協(xié)議前，大連萬達對珠海萬達商管持股69.99%）換來太盟入局。從太盟過往的投資行為看，掌握企業(yè)絕對控制權(quán)是其投資共性，未來新投資人與原管理層可能就戰(zhàn)略方向、經(jīng)營理念、控制權(quán)等方面產(chǎn)生不少分歧。

??萬達宣布太盟入局后次日，碧桂園、永輝76億清退珠海萬達商管合計3.22%股權(quán)，萬達與孫喜雙（王健林好友）相繼回購珠海萬達的股權(quán)。而項目處置層面，年底萬達資產(chǎn)套現(xiàn)速度加快，單月處置了萬達電影、太倉湖州廣州的萬達廣場及上海外灘瑞華酒店、楚河漢街文旅10%權(quán)益，面對絕境，萬達斷臂求生、積極盤活資產(chǎn)以應對2024年的償債高峰。

??交易標的物業(yè)類型看，本月開發(fā)物業(yè)并購規(guī)模與上月基本持平，而多元化投資熱度下滑，15筆涉及商辦、文旅等領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額78.8億，占到全部規(guī)模的27.7%，環(huán)比減少10pct。其中商辦資產(chǎn)出售熱度較高，9筆交易披露的交易對價51.8億，占比18.2%。