??導(dǎo)語(yǔ)

??建筑商逆勢(shì)“踩油門(mén)”，大手筆拿地背后是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)

??◎  文 / 房玲、汪慧、陳家鳳

??前言

??近年，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)周期跌宕，大量民營(yíng)房企身陷困局，而一批建筑央國(guó)企憑借背景資源以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)趁勢(shì)加快投資進(jìn)場(chǎng)，迅速發(fā)展成一股新勢(shì)力，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同場(chǎng)競(jìng)技。

??“中字”三巨頭中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵持續(xù)發(fā)力，沖擊行業(yè)頭部地位，中國(guó)建筑旗下“中海系”、“中建系”雙軌同行，成為領(lǐng)軍力量，同時(shí)一些省級(jí)建工國(guó)企也來(lái)勢(shì)洶洶，在土地市場(chǎng)大手筆加倉(cāng)，行業(yè)地位和影響力不斷提升，發(fā)展勢(shì)頭不容小覷。

??但機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)總是并存的，面對(duì)樓市持續(xù)低溫，以及上下游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投資轉(zhuǎn)化都面臨更大的不確定性，特別是一些中小型建筑商，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力缺乏，面臨更大的下行壓力。

??整體來(lái)看，告別“高增長(zhǎng)、高盈利”時(shí)代，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)足發(fā)展最終還是依靠產(chǎn)品、管理、營(yíng)銷等綜合性內(nèi)力，總而言之，建工商轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商，還是要量力而行，謹(jǐn)慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。

??PART.01

??“建筑系”布局地產(chǎn)并非一時(shí)之起
產(chǎn)業(yè)協(xié)同驅(qū)動(dòng)跨界發(fā)展

??1、建筑商設(shè)立地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，推動(dòng)業(yè)務(wù)快速拓展

??“建筑系”開(kāi)發(fā)商，是指建筑施工企業(yè)，以房建、基建工程為主業(yè)，同時(shí)涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。按企業(yè)性質(zhì)劃分主要有：“中字頭”基建央企，最為熟知的就是中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建和中國(guó)中鐵，其他“中字頭”還包括中國(guó)交建、中國(guó)中冶、中國(guó)能建、中國(guó)電建等；省級(jí)或地方建工集團(tuán)，如上海建工、北京建工、重慶建工、安徽建工、福建建工等國(guó)企；以及一些民營(yíng)建筑企業(yè)，如中天控股、中南建設(shè)等。

??這類企業(yè)跨足房地產(chǎn)領(lǐng)域，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同臺(tái)競(jìng)技，部分還設(shè)立了專門(mén)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，目前市場(chǎng)上以央國(guó)企為主，這也推動(dòng)了建筑商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的專業(yè)化和快速發(fā)展。最為典型的代表即基建央企三巨頭中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建和中國(guó)中鐵，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)布局廣泛，并形成一定的規(guī)模和影響力。

??其中，中國(guó)建筑是全國(guó)最大建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)和房屋建筑承包商，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可以追溯到20世紀(jì)80年代，目前旗下有中海系地產(chǎn)、中建系地產(chǎn)兩大地產(chǎn)品牌；中國(guó)中鐵早在20世紀(jì)90年代開(kāi)始涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2006年國(guó)資委將房地產(chǎn)業(yè)確定為公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，為公司全面進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)提供了“準(zhǔn)入證”，2007年成立中鐵置業(yè)，是旗下主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

??2、建筑與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相協(xié)同，增利轉(zhuǎn)型是主要驅(qū)動(dòng)力

??建筑商跨界地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具備其先天優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也并非一時(shí)而起。建筑與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，既是產(chǎn)業(yè)鏈延申的結(jié)果，也是效益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。

??一方面，業(yè)務(wù)協(xié)同性為“建筑+地產(chǎn)”聯(lián)動(dòng)發(fā)展提供切入口。建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是同一產(chǎn)業(yè)鏈直接上下游關(guān)系,建筑施工企業(yè)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要上游供應(yīng)商之一，通常在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中擔(dān)任承建方角色，對(duì)建設(shè)施工流程并不陌生，因此進(jìn)入門(mén)檻較低。與此同時(shí)，這類企業(yè)具備設(shè)計(jì)、成本、招采、施工等多環(huán)節(jié)一體化業(yè)務(wù)能力，進(jìn)一步為建筑商拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)筑起競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的盈利屬性也是建筑商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延申動(dòng)力所在，通過(guò)布局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)有利于增厚企業(yè)業(yè)績(jī)、拉升盈利水平，形成多元、均衡的發(fā)展格局。房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率水平一直以來(lái)顯著高于建筑施工行業(yè)（包括房建和基建），行業(yè)毛利率平均水平峰值一度達(dá)到30%，而建筑施工行業(yè)僅有百分之十幾，典型大型國(guó)央企建筑施工業(yè)務(wù)毛利率基本在6%-8%的水平。

??基于以上兩大點(diǎn)，很多建筑商早早跨界地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一同成長(zhǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)期，少數(shù)“建筑系”民營(yíng)企業(yè)也曾在行業(yè)展露頭角，如中南建設(shè)。但此輪下行周期下，民營(yíng)房企大面積失守，“建筑系”民營(yíng)企業(yè)也不例外遇困，而越來(lái)越多“建筑系”央國(guó)企則逆勢(shì)突破，在引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。

??介于市場(chǎng)活躍情況與發(fā)展態(tài)勢(shì)考慮，本文將以“建筑系”央國(guó)企為主要研究對(duì)象，從銷售、拿地、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)等多維度剖析其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)況與前景。

??3、行業(yè)加速出清，為“建筑系”異軍突起提供契機(jī)（略）

??PART.02

??“建筑系”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響力擴(kuò)張
綜合實(shí)力持續(xù)提升

??1、12家建筑系央國(guó)企躋身百?gòu)?qiáng)，央企巨頭沖擊頭部陣營(yíng)

??近年，伴隨行業(yè)下行調(diào)整，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性問(wèn)題凸顯，紛紛減速慢行，但“建筑系”央國(guó)企持續(xù)發(fā)力，行業(yè)地位和影響力不斷提升。

??克而瑞《2023年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》全口徑銷售金額百?gòu)?qiáng)榜單中，建筑系央國(guó)企占12家，包括中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、中建壹品、中建東孚、上海建工等，而2021、2022年度分別僅有5家和7家。

??從競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，“建筑系”央國(guó)企分居各個(gè)梯隊(duì)，央企巨頭逐步向行業(yè)頭部陣營(yíng)沖擊。中國(guó)建筑旗下除了中海地產(chǎn)，“中建系”有4個(gè)平臺(tái)公司上榜；中國(guó)鐵建2022年進(jìn)入TOP20，2023年1-11月位居第16位；中國(guó)交建旗下的中交房地產(chǎn)也躋身TOP20，排名較2022年末提升8位。

??2、土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)加倉(cāng)，投資倚重一二線重點(diǎn)城市（部分略）

??“建筑系”在房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度主要還是來(lái)自土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。近兩年，在低溫行情下，“建筑系”央國(guó)企在土地市場(chǎng)大舉拿地、加速布局，包括中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、北京建工、陜西建工等均發(fā)力投資，活躍在一二線重點(diǎn)城市及熱點(diǎn)區(qū)域土拍市場(chǎng)。根據(jù)克而瑞新增貨值榜顯示，2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央國(guó)企連續(xù)入榜，其背后的原因是低位抄底還是戰(zhàn)略補(bǔ)倉(cāng)引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

??3、部分已形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，構(gòu)筑內(nèi)核競(jìng)爭(zhēng)力（部分略）

??在擁有高質(zhì)量的可售資源以及銷售規(guī)模近年來(lái)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，“建筑系”央國(guó)企旗下住宅類產(chǎn)品系列不斷豐富，產(chǎn)品細(xì)節(jié)日趨完善，產(chǎn)品品質(zhì)日益提升。 

??八大建筑央企中，除中國(guó)化學(xué)，其余七家（中國(guó)建筑、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、中國(guó)交建、中國(guó)能建、中國(guó)中冶、中國(guó)電建）針對(duì)剛需型、改善型和高端豪宅型等多種類型，已經(jīng)打造了不同的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系。 

??比如，中國(guó)建筑旗下的中海系全方位覆蓋客戶需求，已經(jīng)形成C系（CLASSIC）、R系（REFINED）、A系（ADVANCED）、F系（FOREMOST）、T系（TOP）等核心的產(chǎn)品系列，最新推出的藏峰系、里系均屬于TOP系。而中國(guó)建筑的另一大房地產(chǎn)板塊—中建系也在不斷順應(yīng)市場(chǎng)變化，結(jié)合不同類型的客戶需求，打造差異化的產(chǎn)品系列。如中建一局旗下的中建智地,住宅開(kāi)發(fā)板塊面向高端TOP、深度改善類、首次換房改善以及剛需客戶,已經(jīng)形成“宸系-府系-璟系-印系” 四大產(chǎn)品系；而中建三局的中建壹品、五局旗下的中建信和、七局旗下的中建七局地產(chǎn)和八局的中建東孚，面向不同的客戶群體，建立起標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。 

??此外，部分“建筑系”國(guó)企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響力也越來(lái)越大，覆蓋的產(chǎn)品類型愈發(fā)豐富，產(chǎn)品系列也在進(jìn)行逐步擴(kuò)充。如上海建工，針對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)和各類購(gòu)房客群的需求，形成的中高端“海玥”品牌，現(xiàn)有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等產(chǎn)品系列，為標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和精準(zhǔn)營(yíng)銷奠定了基礎(chǔ)。

??4、城中村改造提速，建筑商與房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)挖掘機(jī)會(huì)（略）

??PART.03

??建筑系央、國(guó)企各有千秋
地產(chǎn)下行是共同課題

??在民營(yíng)房企發(fā)生大規(guī)模信用危機(jī)的背景下，建筑系央國(guó)企憑借明顯的信用優(yōu)勢(shì)從銷售、投資、產(chǎn)品等多個(gè)維度夯實(shí)自身競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)固和提升行業(yè)地位。但面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行、建筑施工主業(yè)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷等現(xiàn)況，“建筑系”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也面臨諸多挑戰(zhàn)，從不同的企業(yè)屬性來(lái)看，建筑系央企與地方國(guó)企的發(fā)展力也呈現(xiàn)出一定差異。

??1、“建筑系”央企整體競(jìng)爭(zhēng)力高于地方國(guó)企，經(jīng)營(yíng)策略各有不同

??整體來(lái)看，“建筑系”央企整體品牌競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)影響力高于地方國(guó)企。地方國(guó)企以中小體量為主，集中在TOP50之外，且進(jìn)入百?gòu)?qiáng)的僅有北京建工、上海建工，最大的即上海建工。而央企已有中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)中交三家躋身TOP20行列，部分已在市場(chǎng)打響品牌。此外，“建筑系”地方國(guó)企銷售受制于本地市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)影響更大，而央企的全國(guó)化程度更高，穩(wěn)定性較強(qiáng)。

??從投資端表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前“建筑系”央企外拓力度明顯高于地方國(guó)企，且積極補(bǔ)充核心城市高質(zhì)量土儲(chǔ)趨勢(shì)日益凸顯。以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)體量最大的中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建兩家央企為例，根據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年1-11月中國(guó)建筑（含中海系和中建系）、中國(guó)鐵建拿地銷售金額比0.42、0.45，補(bǔ)倉(cāng)力度高于百?gòu)?qiáng)；且對(duì)核心城市幾乎采用“全面撒網(wǎng)”策略, 中國(guó)鐵建、中建系一二線的拿地總價(jià)占到全部的85%和87%，中海系甚至超過(guò)95%，持續(xù)鞏固北京、上海、廣州、深圳等地的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。而反觀“建筑系”地方國(guó)企，與央企在資金、產(chǎn)業(yè)鏈話語(yǔ)權(quán)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力存在差距，并伴隨著央企對(duì)核心城市的“攻城略池”，地方國(guó)企本地土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)略顯“乏力”。

??以下本文選取中國(guó)鐵建、上海建工作為“建筑系”央企與地方國(guó)企的典型代表，具體分析不同企業(yè)性質(zhì)的“建筑系”在當(dāng)前房地產(chǎn)下行周期中的經(jīng)營(yíng)策略，以及面臨的制約。

??2、中國(guó)鐵建：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢(shì)發(fā)力，分散化加劇管控壓力（略）

??3、上海建工：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下行壓力加大，現(xiàn)階段側(cè)重城市更新（略）

??PART.04

??建筑商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)攀升
中長(zhǎng)期面臨較大考驗(yàn)

??1、建筑商營(yíng)運(yùn)能力承壓、信用風(fēng)險(xiǎn)分化，民企面臨出清風(fēng)險(xiǎn)（部分略）

??“建筑系”央國(guó)企逆周期發(fā)力引發(fā)關(guān)注，目前在行業(yè)已形成一定影響力，尤其以中建、中鐵建、中鐵為代表的建筑系央企逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，銷售規(guī)模躍升頭部陣營(yíng)。而受房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響，建筑商主營(yíng)業(yè)務(wù)增速出現(xiàn)明顯滑坡，尤其近期房企和地方政府流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放，經(jīng)營(yíng)壓力與信用風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)雙攀升趨勢(shì)。

??2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拓展動(dòng)力減弱，建筑商業(yè)務(wù)“內(nèi)功”不比房企

??“建筑系”房企杠桿高企，流動(dòng)性緊張，部分弱資質(zhì)企業(yè)面臨較大出清風(fēng)險(xiǎn)，在此背景下建筑企業(yè)向下游拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動(dòng)力整體減弱，除財(cái)務(wù)因素外，還有以下原因：

??1）房地產(chǎn)行業(yè)“今時(shí)不同往日”。經(jīng)過(guò)2021下半年的房地產(chǎn)深度調(diào)控，房地產(chǎn)銷售端持續(xù)筑底，即使近階段核心城市不斷釋放需求端的利好消息，但依舊未改成交的萎靡態(tài)勢(shì)。在長(zhǎng)期人口總量下滑、購(gòu)房者加杠桿意愿退潮、未來(lái)存在征收房產(chǎn)稅預(yù)期的趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)只可能漲不可能跌的預(yù)期被市場(chǎng)打破，適齡的購(gòu)房者對(duì)樓市轉(zhuǎn)向觀望。

??2）建筑企業(yè)缺乏精細(xì)化的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)資金周轉(zhuǎn)效率弱于房企。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)，涉及行業(yè)鏈條長(zhǎng)、主體多，對(duì)投資資金的規(guī)模要求較高，因此杠桿率整體偏高，這與建筑行業(yè)類似。而經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，龍頭穩(wěn)健的房企已經(jīng)形成自身的項(xiàng)目精細(xì)化管理體系，對(duì)資金周轉(zhuǎn)效率提出較高的要求，如綠城的“一年兩熟”，大幅壓縮了每個(gè)環(huán)節(jié)的周期，實(shí)現(xiàn)1筆資金在12個(gè)月之內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩次輪轉(zhuǎn)。而建筑企業(yè)核心業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款規(guī)模較高，且有轉(zhuǎn)化為壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，疊加房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)少，項(xiàng)目管理能力弱，資金周轉(zhuǎn)效率整體偏弱。

??3）國(guó)企改革的趨勢(shì)讓國(guó)央企回歸主業(yè)，逐漸剝離集團(tuán)內(nèi)部的低效資產(chǎn)。如前幾年央企加速進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)清退，中國(guó)航空集團(tuán)、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)重汽集團(tuán)等選擇了剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等。而具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企開(kāi)始推進(jìn)內(nèi)部的資源整合，收購(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括保利發(fā)展和保利置業(yè)、中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)和電建地產(chǎn)的重組。這一趨勢(shì)，未來(lái)也會(huì)延續(xù)下去。而建筑央國(guó)企由于具備地方政府平臺(tái)屬性，未來(lái)定位還是承接地方政府相關(guān)的保障性租賃住房、城市更新等項(xiàng)目，涉獵市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較少。

??整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)低迷，購(gòu)房信心的重塑道阻且長(zhǎng)，投入產(chǎn)出預(yù)期仍不明朗，對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性考驗(yàn)還在持續(xù)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高增長(zhǎng)以及粗放時(shí)代，越來(lái)越依賴開(kāi)發(fā)商的內(nèi)力出業(yè)績(jī)，這也是中長(zhǎng)期最嚴(yán)峻的考驗(yàn)所在。因此，建工集團(tuán)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商，還是要量力而行，謹(jǐn)慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。