中海地產(chǎn):充裕財務(wù)空間應(yīng)對市場波動風(fēng)險

企業(yè)監(jiān)測分析克而瑞研究中心 2024-08-30 10:32:52 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2024-08-30
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??合約銷售同比降幅18%,相比TOP5其他房企更有韌性;財務(wù)穩(wěn)健獲標(biāo)普評級上調(diào)。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售1484億暫位規(guī)模第二,一線城市貢獻(xiàn)過半】2024上半年中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額約1483.8億元,同比下降18%,全口徑銷售規(guī)模已位列第二。在行業(yè)深度調(diào)整背景下,中海地產(chǎn)僅下滑18%,是TOP5房企中下滑幅度最小的,表現(xiàn)出了較高的韌性。上半年,中海在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現(xiàn)合約銷售額744億元,銷售貢獻(xiàn)占比過半。中海地產(chǎn)管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨,下半年我們有條件實現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標(biāo),有信心完成全年目標(biāo)和任務(wù)?!?/p>

??【新增土儲總價下滑66%,投資謹(jǐn)慎加強(qiáng)去化】期內(nèi)中海地產(chǎn)(不包括中海宏洋)僅新增6幅地塊,新增土地儲備總建面117萬平方米,同比減少了39%;新增土儲總地價129億,同比減少66%。截至上半年,中海地產(chǎn)(不含中海宏洋)擁有土地儲備3322萬平米,較期初下降6%。對此,中海地產(chǎn)管理層表示,“下半年中海將抓住窗口期,堅守投資刻度,優(yōu)中選優(yōu),積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項目”。

??【凈利率下降至13.26%,分銷費用增加表明去化壓力加大】2024上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為869億元,同比略下降2.5%;其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤情況來看,毛利率同比下降了0.55個百分點至22.06%。凈利率同比下降2.68個百分點至13.26%。凈利率下滑幅度高于毛利率,主要是因為期內(nèi)投資物業(yè)的公允價值變動收益大幅減少,相比2023年同期23億下降至0.12億。此外,分銷費用有所增加,從同期18.7億增長至20.8億。銷售出現(xiàn)下滑的同時,分銷費用卻在上漲,或是因為市場疲軟,去化壓力加大,增加了相應(yīng)的銷售傭金或渠道費等。

??【三條紅線維持綠檔,擁有充裕財務(wù)空間應(yīng)對市場波動】截止上半年,中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1002億元,較年初下降5%,其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為248.8億元??鄢芟拗片F(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.90,長短期債務(wù)比5.44。凈負(fù)債率為38.73%,與期初大致持平;扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為49.99%,三條紅線保持綠檔。期內(nèi),中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.5%,融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看,中海地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。在中期業(yè)績報中,中海地產(chǎn)表示“集團(tuán)擁有充裕的財務(wù)空間應(yīng)對市場波動的風(fēng)險,擁有厚實的資源抓住市場調(diào)整的機(jī)會,擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性?!?/p>

??01
??銷售

??合約銷售1484億暫位規(guī)模第二
一線城市貢獻(xiàn)過半

??2024上半年中海地產(chǎn)(含聯(lián)營合營公司)共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1483.8億元,同比下降18%;銷售面積約544萬平方米,同比下降32%;銷售均價27276元/平米,同比增長22%。

??上半年,中海地產(chǎn)(含聯(lián)營合營公司)的全口徑銷售規(guī)模已位列第二,前一名及后一名分別是保利發(fā)展及萬科地產(chǎn)。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下,多數(shù)房企業(yè)績均發(fā)生了下滑,上半年全口徑銷售金額TOP5房企同比下滑30%,規(guī)模第一的保利發(fā)展同比下降27%,而中海地產(chǎn)僅下滑18%,是TOP5房企中下滑幅度最小的,表現(xiàn)出了較高的韌性。

??中海地產(chǎn)管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨,下半年我們有條件實現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標(biāo),有信心完成全年目標(biāo)和任務(wù)?!?024年7月,中海地產(chǎn)公布實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約131.92億元,同比增長10.4%。

4

??從銷售結(jié)構(gòu)來看,2024上半年中海地產(chǎn)及附屬公司合約銷售金額達(dá)1187億元,同比下降8%;而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)297億元,同比下降43%。

??上半年,中海地產(chǎn)及附屬公司在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現(xiàn)合約銷售額744億元,銷售貢獻(xiàn)占比過半;部分項目如上海中海順昌玖里合約銷售額就高達(dá)196.5億元,此外北京、上海、深圳等多個城市首次推出的玖序系項目同樣表現(xiàn)較好。

??與此同時,中海地產(chǎn)加強(qiáng)了銷售回款,上半年銷售回款超過50億元的城市有五個,包括上海、北京、廣州、深圳及天津,其中上海超200億,北京超過100億元。

4

??02
??投資

??新增土儲總價下滑66%
投資謹(jǐn)慎、加強(qiáng)去化

??上半年,中海地產(chǎn)投資出現(xiàn)較大調(diào)整,期內(nèi)中海地產(chǎn)(不包括中海宏洋)僅新增6幅地塊,新增土地儲備總建面117萬平方米,同比減少了39%;新增土儲總地價129億,同比減少66%;平均樓板價10085元/平米。此外中海宏洋新增土地儲備25萬平米,總地價14億。2024上半年集團(tuán)系列公司合計新增土儲142萬平方米,同比下降40%;總地價143億元,同比下降66%。

??對此,中海地產(chǎn)管理層總結(jié)的原因是,“上半年一線城市供地量偏少,優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足,是公司在上半年公司投資偏少的主要原因”,“下半年中海將抓住窗口期,堅守投資刻度,優(yōu)中選優(yōu),積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項目”。此外,管理層還表示,除了關(guān)注公開市場,也會積極關(guān)注收并購、城市更新的投資機(jī)會。事實上,上半年中海地產(chǎn)就在西安收購了一宗金地集團(tuán)的城市更新項目。

4

??從各城市的新增土儲來看,上半年中海地產(chǎn)(含中海宏洋)于西安、北京及濟(jì)南等地投資較多,其中西安新增土儲50.8萬平米,此外北京新增土儲38.6萬平米。從新增土儲總價來看,北京新增土儲總價達(dá)86億元,占總量的60%。

4

??截至2024上半年,中海地產(chǎn)(不含中海宏洋)擁有土地儲備3322萬平米(權(quán)益面積2886萬平米),較期初下降6%。中海宏洋擁有土地儲備為1583萬平方米(權(quán)益為1305萬平方米),較期初下降16%。中海地產(chǎn)系列公司合計擁有土地儲備4905萬平方米。不僅土儲建面在減少,期末中海地產(chǎn)的物業(yè)及其他存貨、土地發(fā)展費用合計4864億元,較期初下降了2%。

4

??03
??盈利

??凈利率下降至13.26%
分銷費用增加或去化壓力加大

??2024上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為869億元,同比略下降2.5%;其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤情況來看,毛利潤同比下降5%至192億元,毛利率同比下降了0.55個百分點至22.06%。凈利潤同比下降19%至115億元,凈利率同比下降2.68個百分點至13.26%。

??凈利率下滑幅度高于毛利率,主要是因為期內(nèi)投資物業(yè)的公允價值變動收益大幅減少,相比2023年同期23億下降至0.12億。此外,分銷費用有所增加,從同期的18.7億增長至20.8億。

??值得注意的是,上半年中海地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑,但分銷費用卻在上漲,或是因為市場疲軟,去化壓力加大,增加了相應(yīng)的銷售傭金或渠道費等。根據(jù)2023年年報,中海地產(chǎn)物業(yè)及其他存貨中已落成物業(yè)占比達(dá)31%,同比增加了10個百分點,行業(yè)平均值為21.79%。近年來,中海未有對庫存物業(yè)進(jìn)行過大額減值,未來也需關(guān)注相關(guān)存貨跌價風(fēng)險。

4

??04
??償債

??三條紅線維持綠檔
擁有充裕財務(wù)空間應(yīng)對市場波動

??期內(nèi),中海地產(chǎn)銷售回款為908.2億元,商業(yè)物業(yè)及其他經(jīng)營回款為68.7億元,經(jīng)營回款為976.9億元。此外,資本支出為815.0億元(其中土地成本為555.4億元,建安支出為259.6億元)。截止2024上半年,中海地產(chǎn)未付地價為99.0億元。融資方面,上半年中海地產(chǎn)境內(nèi)外融資438.3億元,提早或按期償還債務(wù)468.7億元,凈償還債務(wù)30.4億元。

??截止上半年,中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1002億元,較年初下降5%,其中受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為248.8億元。銀行及其他借貸為1697.5 億元,而擔(dān)保票據(jù)及公司債券則為858.2億元,借貸合共為2555.7億元,下半年到期歸還銀行及其他借貸及公司債券合共137.7億元,一年內(nèi)到期的借貸396.7億元。

??報告期末,中海地產(chǎn)扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.90,長短期債務(wù)比5.44。凈負(fù)債率為38.73%,與期初大致持平;扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為49.99%,三條紅線保持綠檔。期內(nèi),中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為3.5%,融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看,中海地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)依然十分穩(wěn)健。

??過去一年很多國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)了很多房企的評級,包括國企。然而6月20日,三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普將中國海外發(fā)展的長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定。這標(biāo)志著中國海外發(fā)展成為目前唯一獲得標(biāo)普全球“A-”評級的內(nèi)房上市公司。在中期業(yè)績報中,中海地產(chǎn)表示“集團(tuán)擁有充裕的財務(wù)空間應(yīng)對市場波動的風(fēng)險,擁有厚實的資源抓住市場調(diào)整的機(jī)會,擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性。”

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??05
??多元化

??購物中心業(yè)務(wù)大幅增長58%
未來會關(guān)注REITs及收并購機(jī)會

??除住宅開發(fā)外,中海地產(chǎn)同時也深耕城市運(yùn)領(lǐng)域,打造了以寫字樓與購物中心為核心,長租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺。

??2024上半年,中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元,同比上升19.8%,其中寫字樓收入為17.6億元,購物中心收入為11.1億元,長租公寓收入為1.2億元,酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.5億元

??其中,上半年中海地產(chǎn)寫字樓業(yè)務(wù)新簽約建筑面積56萬平方米,收入增長6.4%。購物中心業(yè)務(wù)收入同比大幅提升57.6%;期末出租率達(dá)96.6%。此外輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),期內(nèi)新簽約管理三個外部商業(yè)物業(yè)分別位于北京、深圳等城市的核心地段。

??對于未來商業(yè)運(yùn)營端的規(guī)劃,中海地產(chǎn)管理層表示,“一方面會努力打造全業(yè)務(wù)生態(tài)圈,持續(xù)推進(jìn)大資管業(yè)務(wù)布局。另外一方面主動進(jìn)行在手資產(chǎn)組合管理,優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),向核心聚焦。同時也在努力抓住國內(nèi)重大機(jī)遇,推動不動資產(chǎn)證券化平臺搭建。同時,也會捕捉優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)并購機(jī)會,進(jìn)一步提升商業(yè)收入占比,持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”

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中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91100000100005204H    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:1049000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  175    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  90

中海地產(chǎn)(珠海)有限公司

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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