??近期多家REITs公布了二季度的運營成果，已上市的公募REITs的運營情況基本都較為穩(wěn)定，鼓舞了投資者信心。與此同時，首創(chuàng)城發(fā)的首只奧萊REITs獲批，華安百聯(lián)消費REIT等多只新上市公募REITs公眾認(rèn)購規(guī)模超上限，公募REITs市場整體仍在快速穩(wěn)健發(fā)展。

??公募REITs整體盈利情況較好

??住房租賃REITs收益率領(lǐng)先

??截至7月24日，大多數(shù)已上市的公募REITs公布了二季度的運營情況，結(jié)合一季度的披露可以發(fā)現(xiàn)，上半年有披露運營情況的28只已上市公募REITs中，除了華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和中金安徽交控REIT之外，其余26只REITs都實現(xiàn)了盈利，其中更有14只實現(xiàn)了凈利率20%以上，占比超過了一半，公募REITs整體仍然繼續(xù)保持著較高的收益率。按上半年累計可供分配金額來計算，28只公募REITs的算術(shù)平均分派率為2.8%，投資者回報率也較為穩(wěn)定。

??在將28只公募REITs按底層資產(chǎn)類型進行分類之后，可以發(fā)現(xiàn)房企較為關(guān)心的消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上半年的整體凈利率僅有7.9%。這其中固然有樣本數(shù)量較少，單只REIT影響較大的原因，但是也可以看出來當(dāng)前重資產(chǎn)的消費類基礎(chǔ)設(shè)施盈利仍然相對困難。相較之下，租賃住房公募REITs的上半年凈利率水平最高，達(dá)到了37.1%，主要是因為5只住房租賃公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業(yè)務(wù)，收益較高。

??前7月REITs上市數(shù)量和規(guī)模已超2023全年

??投資者反應(yīng)熱烈

??2024年以來，在政策利好、以及公募REITs長期穩(wěn)定且較高的收益率的吸引下，越來越多的原始權(quán)益人和投資者開始進入公募REITs市場。截至7月24日，2024年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經(jīng)超過了2023年全年（5只REITs共170.92億元）。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相關(guān)的是萬科、華潤和金茂發(fā)行的三只消費基礎(chǔ)設(shè)施類的公募REITs，募資總額達(dá)到了112.3億元。

??與此同時，還有20只公募REITs產(chǎn)品處于已申報還未上市階段，預(yù)計下半年仍將有較多公募REITs產(chǎn)品完成上市。按基礎(chǔ)設(shè)施類型來看，產(chǎn)業(yè)園公募REITs共有7只，是所有類型中最多的，其余類型的產(chǎn)品基本都在2-3只之間。而從審批階段來看，共有7只已經(jīng)注冊生效，此外華安百聯(lián)消費REIT已經(jīng)成立且完成了募集等待上市。

??在越來越多的企業(yè)參與申請發(fā)行公募REITs的同時，戰(zhàn)略配售的投資者也出現(xiàn)了新面孔。除了原始權(quán)益人、保險、銀行理財?shù)葌鹘y(tǒng)戰(zhàn)略配售投資者之外，包括擔(dān)保機構(gòu)、私募基金、實業(yè)投資公司等在內(nèi)的機構(gòu)也開始出現(xiàn)在公募REITs的戰(zhàn)略配售名單之中。比如深圳擔(dān)保集團就參與了華夏深國際倉儲物流REIT和工銀河北高速REIT的戰(zhàn)略配售，華夏華潤商業(yè)REIT的戰(zhàn)略配售投資者中出現(xiàn)了上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢有限公司、上海家樹建設(shè)集團有限公司等企業(yè)。

??投資者范圍的擴大，意味著公募REITs市場投資者結(jié)構(gòu)進一步豐富，市場正在穩(wěn)定健康發(fā)展。而隨著公募REITs相關(guān)利好政策落地，資產(chǎn)估值回歸理性，未來公募REITs將有可能吸引更多秉承長期投資理念的資本加入。與此同時，2024年新發(fā)行的公募REITs中，包括華安百聯(lián)消費REIT（未上市）、華夏特變電工新能源REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT等多只REIT都出現(xiàn)了超募，公眾投資者對于公募REITs熱情也較為高漲。

??越來越多房企參與公募REITs

??首發(fā)及擴募均有嘗試

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機會，越來越多的房企開始進行試水。從交易所披露的公募REITs產(chǎn)品申報情況來看，目前房企已申報未上市的公募REITs產(chǎn)品共有5只，其中首創(chuàng)城發(fā)的華夏首創(chuàng)奧萊REIT已經(jīng)在6月底獲得了證監(jiān)會的批準(zhǔn)注冊，成為了國內(nèi)首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

??此外在房企發(fā)行的已上市公募REITs產(chǎn)品方面，部分項目已經(jīng)開始了擴募，比如5月30日華夏基金華潤有巢REIT就宣布計劃通過增發(fā)份額收購上海市的保障性租賃住房項目，華夏華潤商業(yè)REIT也在5月28日完成了對華潤商業(yè)資產(chǎn)1號資產(chǎn)支持專項計劃的吸收合并，這也是房企在公募REITs方面的新嘗試。

??整體看來，房企參與公募REITs發(fā)行申報主要還是在消費類基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)園等方面。尤其是在消費類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目前房企旗下已上市和已申報的10只公募REITs產(chǎn)品中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領(lǐng)域也是未來發(fā)力的方向，除了已上市的華夏基金華潤有巢REIT之外，還有審批中的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，此外也有消息稱萬科計劃以泊寓為標(biāo)的申報發(fā)行10億元租賃住房REIT。在公募REITs市場快速發(fā)展的背景下，未來預(yù)計將有更多持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企來通過公募REITs來盤活存量資產(chǎn)。