[克而瑞]中國恒大：“新恒大”的發(fā)展邏輯與戰(zhàn)略藍圖

??導 讀

??8大產(chǎn)業(yè)平臺聯(lián)動，“新恒大”完成“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型。

??【2021年業(yè)績目標7500億元】2020年，中國恒大實現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%；超額完成全年6500億元的業(yè)績目標，目標完成率111.3%，處于行業(yè)較高水平。2021年恒大全年可售貨量約1.37億平方米。根據(jù)2020年全年的貨值去化率推算，2021年完成7500億元的業(yè)績目標壓力不大。 

??【2022年總土儲控制在2億平方米】2020年，恒大新增土地投資建筑面積6892萬平方米，一二線城市項目土儲原值占比67%?！翱匾?guī)?！笔悄壳昂愦笸恋赝顿Y的主基調(diào)。截至2020年末，恒大可售住宅總土地儲備面積2.31億平方米，未來兩年恒大總土儲計劃年均再下降1500萬平方米，控制在2億平方米左右。 

??【總有息負債規(guī)模大幅減少】2020年，恒大實現(xiàn)營業(yè)收入5072.5億元，同比增長6.2%。毛利潤1226.1億元、凈利潤314億元、核心凈利潤301.3億元。2020年，恒大銷售回款率從2019年的78%增長12個百分點到90%，截至2021年3月底，有息負債大幅下降2000億元。 

??【8大產(chǎn)業(yè)平臺聯(lián)動實現(xiàn)轉(zhuǎn)型】目前，“新恒大”已完成從地產(chǎn)向“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的轉(zhuǎn)型，通過地產(chǎn)開發(fā)、新能源汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡、房車寶集團、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉8大產(chǎn)業(yè)平臺的聯(lián)動，構(gòu)筑以固定空間和移動空間為主體的同心多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。形成數(shù)據(jù)閉環(huán)，全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，以恒大智慧科技生態(tài)圈服務用戶。

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??01銷 售

??目標完成率111.3%

??2021年業(yè)績目標7500億元

??2020年，中國恒大實現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%；超額完成全年6500億元的業(yè)績目標，目標完成率111.3%，處于行業(yè)較高水平；實現(xiàn)合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。雖然近年來行業(yè)持續(xù)調(diào)整、規(guī)模房企整體增速放緩，但恒大近3年復合增長率仍達到近13%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末恒大的權(quán)益銷售規(guī)模繼續(xù)保持在行業(yè)第一的位置。

??2020年3月以來，恒大全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2020年末，恒大已取預售證未售面積約4500萬平方米，2021年全年可售貨量約1.37億平方米。根據(jù)2020年全年的貨值去化率推算，2021年完成7500億元的業(yè)績目標壓力不大。

??02投 資

??土地儲備“控規(guī)模”

??兩年后目標在2億平方米左右

??2020年，恒大新增土地投資項目140幅（其中大約22%的項目通過收并購取得），并就現(xiàn)有42個項目進一步購買周邊土地，合計新增土地儲備建筑面積6892萬平方米，平均拿地成本約1992元/平方米。新購項目中，一二線城市項目土儲原值917億元，占比67%，三線城市項目土儲原值456元，占比33%。

??截至2020年末，恒大可售住宅總土地儲備面積2.31億平方米，項目總數(shù)798個，平均樓面地價2120元/平方米。此外，恒大還擁有舊改項目100個，其中大灣區(qū)78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個。從總土地儲備來看，“控規(guī)?！笔悄壳昂愦笸恋赝顿Y的主基調(diào)。未來兩年恒大總土儲計劃年均再下降1500萬平方米，土儲總規(guī)模保持在合理水平，控制在2億平方米左右。

??03財 務

??銷售回款率提升至90%

??有息負債大幅減少

??2020年，恒大實現(xiàn)營業(yè)收入5072.5億元，其中物業(yè)銷售收入4945.5億元，分別同比增長6.2%和6.5%。毛利潤1226.1億元、凈利潤314億元、核心凈利潤301.3億元；毛利率、凈利率、核心凈利率分別24.2%、6.2%和5.9%。整體來看，恒大截至2020年末的各項核心利潤規(guī)模指標，在行業(yè)中保持領(lǐng)先。

??2020年，恒大銷售回款率從2019年的78%增長12個百分點到90%，截至2020年末持有現(xiàn)金余額1807.4億元。有息負債降低2000億元，凈負債率152.9%。年內(nèi)，恒大通過恒大物業(yè)、房車寶引入高質(zhì)量戰(zhàn)投、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市、恒大汽車配股等積極舉措，共增加權(quán)益融資888億港元。

??自2020年3月提出“降負債”戰(zhàn)略目標至今，恒大總有息負債規(guī)模已實現(xiàn)大幅下降。未來，恒大目標在2021年中期將凈負債率降至100%以下，在2021年末將有息負債降至5600億元以下、現(xiàn)金短債比達到1以上，2022年末將資產(chǎn)負債率降至70%以下，達到監(jiān)管要求。

??04產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??“新恒大”

??完成“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型

??目前，“新恒大”已完成從地產(chǎn)向“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的轉(zhuǎn)型，通過地產(chǎn)開發(fā)、新能源汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡、房車寶集團、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉8大產(chǎn)業(yè)平臺的聯(lián)動，構(gòu)筑以固定空間和移動空間為主體的同心多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。形成數(shù)據(jù)閉環(huán)，全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，以恒大智慧科技生態(tài)圈服務用戶。

??其中，恒大汽車同步研發(fā)14款車，實現(xiàn)級別、車型、檔次的全覆蓋。恒大汽車截至目前已布局十大生產(chǎn)基地，天津、上海、廣州基地已啟動試生產(chǎn)調(diào)試。發(fā)展目標是核心技術(shù)必須世界一流，知識產(chǎn)權(quán)必須自主擁有，產(chǎn)品品質(zhì)必須世界一流。

??恒大物業(yè)憑借標準化運營和智能化管理，目標打造全球規(guī)模最大的固定空間科技服務平臺。截至2021年2月末，恒大物業(yè)合約面積約6.79億平方米，在管面積約4.13億平方米。目標2021年末合約面積和在管面積分別突破8億平方米和6億平方米。

??恒騰網(wǎng)絡于2021年1月完成收購南瓜電影及儒意影業(yè)全部股權(quán)，完成向互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺的轉(zhuǎn)型。截至2月末，累計注冊會員數(shù)達3861萬人，累計付費訂閱用戶數(shù)達841萬人。通過數(shù)億級用戶的觀影數(shù)據(jù)以及大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，將對恒大多元產(chǎn)業(yè)進一步賦能、提供更多潛在增值服務。

??房車寶集團自2017年發(fā)布全民經(jīng)紀人APP“恒房通”，業(yè)務覆蓋229個城市，擁有全民經(jīng)紀人會員2129萬，職業(yè)經(jīng)紀人38.7萬，門店4.3萬家。未來將繼續(xù)大力拓展線下門店，在全國形成規(guī)模化、覆蓋半徑均勻的布局網(wǎng)絡。2021年3月，房車寶成功引入多名戰(zhàn)略投資者入股163.5億港元。

??童世界則是以中國文化為核心內(nèi)容，面向2-15歲少年兒童的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園。中國海南?；◢u首期業(yè)態(tài)已于2021年元旦試運營，累計接待超145萬人次觀光旅游，28大業(yè)態(tài)將于2021年底全面盛大開業(yè)。

??此外，恒大也聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，目前已擁有30個健康項目，未來三年計劃在全國布局70個健康項目。恒大冰泉則致力于為客戶精準提供滿足需求、契合市場趨勢的健康食品，打造科技賦能的消費服務新平臺。