[中房研協(xié)]恒大預(yù)期銷量大幅下降，房企應(yīng)積極探索新的發(fā)展路徑

??熱點(diǎn)聚焦

??9月14日早，中國恒大在港交所發(fā)布公告，對8月31日后集團(tuán)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況以及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了更新，預(yù)期9月銷售持續(xù)大幅下降，導(dǎo)致銷售回款持續(xù)惡化，進(jìn)一步對現(xiàn)金流及流動(dòng)性造成巨大壓力。公告顯示，如營運(yùn)數(shù)據(jù)公告中所披露，本集團(tuán)于2021年6月、7月及8月的物業(yè)合約銷售金額分別為人民幣716.3億元，人民幣437.8億元，人民幣380.8億元，呈下降趨勢。 

??熱點(diǎn)評析

??政策調(diào)控和市場降溫是房企業(yè)績增速放緩的重要原因

??嚴(yán)厲的調(diào)控政策和樓市降溫是房企業(yè)績不及預(yù)期的重要原因。一方面，調(diào)控政策對企業(yè)投融資兩端的監(jiān)管不斷加碼，企業(yè)償債壓力加劇，利潤空間被壓縮；另一方面，在土地成本提高和銷售限價(jià)的政策下，房企的銷售業(yè)績、資金回流均受到一定沖擊，另有不少房企為保證自身銷售規(guī)模，通過“以價(jià)換量”實(shí)現(xiàn)貨值去化，增收不增利的局面進(jìn)一步擴(kuò)大。

??從行業(yè)的角度看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年上半年各行業(yè)的銷售凈利率在2.56%至33.99%之間浮動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率僅為6.96%，在24個(gè)行業(yè)中排名第15位，低于保險(xiǎn)和運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。根據(jù)上市房企披露的中期數(shù)據(jù)，上半年發(fā)布業(yè)績的143家房企銷售毛利率算術(shù)平均值為26.9%，較去年同期減少了4個(gè)百分點(diǎn)，這是毛利率近4年來首次跌破30%，其中，恒大毛利率下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至12.9%。毛利率能更多地反應(yīng)出市場層面的變化，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)即將高周轉(zhuǎn)、高利潤的時(shí)代，其發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生改變。

??從近期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，抑制了部分居民購房需求，房地產(chǎn)市場增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年6月以來，房地產(chǎn)市場熱度明顯回落，成交量逐月下行，7-8月份同比由增轉(zhuǎn)跌，整體市場下行信號顯著。

??行業(yè)利潤持續(xù)下跌的趨勢下，房企應(yīng)積極探索新的發(fā)展路徑

??近一年來，恒大不斷爆出債務(wù)危機(jī)問題，且持續(xù)的負(fù)面新聞報(bào)道已嚴(yán)重影響潛在購房者信心，進(jìn)一步對企業(yè)現(xiàn)金流及流動(dòng)性造成巨大壓力。作為龍頭房企之一，恒大的流動(dòng)性危機(jī)與其高杠桿，多元擴(kuò)張有關(guān)，三道紅線全部命中，為其他房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘。

??在此背景下，房企應(yīng)及時(shí)研判政策趨勢，市場動(dòng)向，謹(jǐn)慎選擇城市布局，不斷提高多元拿地及運(yùn)作能力，提高產(chǎn)品質(zhì)量和美譽(yù)度，通過參與城市更新、打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、提高投資性房地產(chǎn)比例等模式，在確保資金鏈安全的基礎(chǔ)上，提高企業(yè)收益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。除此之外，房企還可以通過加快周轉(zhuǎn)、發(fā)行綠色債券、加大科技提高精細(xì)化管理能力等方式提高盈利能力。