[克而瑞]中報(bào)點(diǎn)評(píng)2 | 禹洲集團(tuán)：堅(jiān)持一二線城市深耕，土儲(chǔ)總貨值逾4400億元

??上半年完成1100億元目標(biāo)的47.9%，下半年預(yù)期可售貨值1319億元。

??核心觀點(diǎn)

??【上半年完成1100億元目標(biāo)的47.9%】2021年上半年禹洲集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額527.1億元，同比增長23%。下半年可售貨值近1319億元，只需達(dá)到43.4%的去化率即可完成全年業(yè)績目標(biāo)。目前，長三角仍是合約銷售貢獻(xiàn)的主要區(qū)域，杭州有望成為繼蘇州、合肥之后第三個(gè)銷售額破百億的城市公司。

??【堅(jiān)持一二線深耕，土儲(chǔ)總貨值逾4400億元】禹洲持續(xù)關(guān)注一二線城市市場，上半年禹洲通過招拍掛獲取蘇州、鄭州、江門共4幅地塊，總建筑面積約54.8萬平方米，總貨值近111億元。截至上半年末禹洲集團(tuán)土地儲(chǔ)備總可售建筑面積達(dá)2200萬平方米（包含已確權(quán)的城市更新項(xiàng)目），總貨值約4428億元，能滿足未來3-4年的發(fā)展需求。

??【流動(dòng)性充裕、債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，派息率35%】禹洲集團(tuán)2021年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入120.8億元，毛利潤24.12億元，凈利潤12.02億元，毛利率和凈利率分別為20.1%和10%。截至上半年末，禹洲總有息負(fù)債601.9億元，連續(xù)多個(gè)報(bào)告期穩(wěn)中有降?，F(xiàn)金短債比1.85、長短期債務(wù)比2.97，流動(dòng)性充裕、債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

??【著力整合優(yōu)化，打造禹佳服務(wù)平臺(tái)】目前，禹洲正在不斷整合優(yōu)化現(xiàn)有的物管服務(wù)和商業(yè)、運(yùn)營業(yè)務(wù)，通過分拆上市打造商管服務(wù)平臺(tái)。在商業(yè)投資板塊著力打造“禹悅”品牌購物中心和“禹洲廣場”品牌寫字樓兩條產(chǎn)品線。在物業(yè)管理板塊截至上半年末擁有在管物業(yè)面積超2000萬平方米，總合約面積超2700萬平方米，物管業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

??銷售

??上半年完成1100億元目標(biāo)的47.9%

??業(yè)績同比增長23%

??2021年上半年禹洲集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額527.1億元，合約銷售面積284.5萬平方米，分別同比增長23%和9%。銷售均價(jià)18526元/平方米，較2020年的16756元/平方米有進(jìn)一步提升。禹洲自2017年提出三年實(shí)現(xiàn)千億銷售以來規(guī)模增長穩(wěn)健，2020年超額完成千億目標(biāo)，今年上半年也已完成全年1100億元業(yè)績目標(biāo)的47.9%。結(jié)合下半年近1319億元的預(yù)期可售貨值來看，下半年去化率只需達(dá)到43.4%即可完成全年業(yè)績目標(biāo)。

       從業(yè)績結(jié)構(gòu)來看，長三角都市圈作為禹洲的布局重心，目前仍是合約銷售貢獻(xiàn)的主要區(qū)域。2021年上半年，禹洲長三角區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)逾345億元，占比達(dá)65.5%。其中，杭州禹洲·望林府、禹洲·泊朗廷項(xiàng)目上半年均取得了不錯(cuò)的業(yè)績表現(xiàn)，杭州也有望成為繼蘇州、合肥之后第三個(gè)銷售額破百億的城市公司。此外，上半年禹洲西南都市圈和粵港澳大灣區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)也分別達(dá)到7.7%和5.5%，較2020年有明顯提升。

??投資

??堅(jiān)持一二線城市深耕

??長三角區(qū)域是業(yè)績貢獻(xiàn)主力 

??禹洲持續(xù)關(guān)注一二線城市市場，秉持區(qū)域深耕的拓展策略和“進(jìn)入一座城，深耕一座城”的發(fā)展原則。2021年上半年，禹洲通過招拍掛途徑新獲取土地4幅，其中蘇州2幅、鄭州、江門各1幅，總建筑面積約54.8萬平方米，總貨值近111億元。管理層預(yù)計(jì)，下半年土拍市場或?qū)⒂懈鄼C(jī)會(huì)出現(xiàn)。

??從總土儲(chǔ)規(guī)模來看，截至上半年末禹洲集團(tuán)在六大都市圈的39個(gè)城市合計(jì)布局179個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總可售建筑面積達(dá)2200萬平方米（包含已確權(quán)的城市更新項(xiàng)目），總貨值約4428億元，權(quán)益占比62%，并表比例61%，一二線和準(zhǔn)二線城市占比達(dá)89%，能滿足未來3-4年的發(fā)展需求。其中，長三角區(qū)域825.7萬平方米，占比37.5%；環(huán)渤海和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比分別達(dá)到21.7%和15%。

??財(cái)務(wù)

??派息率保持在行業(yè)較高水平

??流動(dòng)性充裕、債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??禹洲集團(tuán)2021年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入120.8億元，其中物業(yè)銷售收入116.8億元，較2020年同期經(jīng)重列的數(shù)據(jù)同比大幅提升。從結(jié)轉(zhuǎn)利潤和盈利水平來看，2021年上半年禹洲實(shí)現(xiàn)毛利潤24.12億元，凈利潤12.02億元，毛利率和凈利率分別為20.1%和10%；核心凈利潤11.36億元，核心凈利率9.46%。業(yè)績會(huì)上，禹洲宣布派發(fā)中期股息每股5.3港仙，派息率達(dá)35%，多年來派息率持續(xù)保持在行業(yè)較高水平。

??截至2021年上半年末，禹洲持有貨幣資金280.7億元，總有息負(fù)債601.9億元，較2020年末下降5.8%，連續(xù)多個(gè)報(bào)告期穩(wěn)中有降。現(xiàn)金短債比1.85、長短期債務(wù)比2.97，賬面資金雖略有減少，但仍保持相對(duì)充裕的流動(dòng)性、債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。凈負(fù)債率80.42%，較2020年末下降5.38個(gè)百分點(diǎn)，平均借貸成本7.13%，較2020年的7.19%有所降低。“三道紅線”下凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比都長期優(yōu)于監(jiān)管要求。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率雖然仍略高于70%的監(jiān)管要求達(dá)73.98%，但向下趨勢(shì)明顯，管理層預(yù)計(jì)在今年末即有望達(dá)標(biāo)。

??商業(yè)物管

??強(qiáng)商業(yè)、重服務(wù)

??著力整合優(yōu)化打造禹佳服務(wù)平臺(tái)

??在商業(yè)投資板塊，禹洲商業(yè)始終堅(jiān)守一線及核心二線城市，著力打造“禹悅”品牌購物中心和“禹洲廣場”品牌寫字樓兩條產(chǎn)品線。截至目前，已擁有深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地的項(xiàng)目共39個(gè)（已開業(yè)項(xiàng)目28個(gè)、籌備期項(xiàng)目11個(gè)）。在物業(yè)管理板塊，禹洲截至上半年末擁有在管物業(yè)面積超2000萬平方米，總合約面積超2700萬平方米，物管業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。其中，來自于第三方在管面積占比超過14%，長三角地區(qū)占比超過55%，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比超過26%。目前，禹洲正在不斷整合優(yōu)化現(xiàn)有的物管服務(wù)和商業(yè)、運(yùn)營業(yè)務(wù)，計(jì)劃引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段和系統(tǒng)化的服務(wù)體系，通過分拆上市打造禹佳服務(wù)平臺(tái)。

??此外，禹洲集團(tuán)秉持可持續(xù)發(fā)展理念、倡導(dǎo)綠色建筑。于2020年11月正式成立董事會(huì)層級(jí)的可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)。綠色建筑方面，截至目前禹洲擁有綠色建筑達(dá)標(biāo)項(xiàng)目145個(gè)，綠色建筑面積逾2000萬平方米，其中超過500萬平方米達(dá)到綠色建筑二星或以上認(rèn)定。2021年5月，禹洲集團(tuán)ESG再獲MSCI公司BBB級(jí)，在境內(nèi)所有房企中排名前列。