[克而瑞]中報(bào)點(diǎn)評3 | 時(shí)代中國：存貨周轉(zhuǎn)承壓，仍看好城市更新

??業(yè)績目標(biāo)達(dá)成無憂，雙管齊下提升回款。土儲(chǔ)滿足3年所需，堅(jiān)持深入布局灣區(qū)策略。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??【業(yè)績目標(biāo)達(dá)成無憂，雙管齊下提升回款】上半年時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)銷售金額453.8億元，同比增長39.3%，高于TOP50平均的36%。在上半年銷售同比增幅過百億的前提下，下半年時(shí)代中國只需要保持與2020年相同的銷售水平，即可完成全年業(yè)績目標(biāo)。針對信貸收緊，企業(yè)專門組建了銷售回款工作組，緊抓相關(guān)工作，同時(shí)還設(shè)置了一次性付款的專屬優(yōu)惠，全款客戶比例由之前的10%上升至15%，相應(yīng)的回款率也由去年上半年的75%提升至80%。

??【拿地保持審慎，對城市更新新政持樂觀預(yù)期】上半年時(shí)代中國共新增7幅土地，新增土儲(chǔ)總建面153.4萬方，新增土儲(chǔ)總價(jià)109.1億元，按全口徑土地款計(jì)算企業(yè)拿地銷售比0.24，低于TOP50平均的0.30。按建筑面積計(jì)算，上半年企業(yè)新增土儲(chǔ)權(quán)益比例僅46.8%，明顯低于過往兩年60%的水平。城市更新順利轉(zhuǎn)化4個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)，針對城市更新新政，管理層認(rèn)為城市更新政策方針不會(huì)改變，且企業(yè)自身的模式符合政策要求，對新政策持樂觀預(yù)期。

??【土儲(chǔ)滿足3年所需，堅(jiān)持深入布局灣區(qū)策略】截止至2021年中期，時(shí)代中國共擁有約為2166.0萬平方米的土地儲(chǔ)備，與年初基本持平。按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)3年左右需求。區(qū)域布局上9成土儲(chǔ)位于廣東一省，且管理層透露未來將維持主力投資大灣區(qū)的布局策略，因此短期之內(nèi)企業(yè)土儲(chǔ)格局難有較大變化。

??【營收同比再度下降，盈利水平短暫回升】 上半年時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入136.4億元，同比下降9.1%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入110.1億元，同比下滑25.1%，城市更新業(yè)務(wù)收入24.1億元。去年上半年企業(yè)營收同比下降，最終全年收入不及上年，今年上半年?duì)I收再度下滑，今年全年?duì)I收能否實(shí)現(xiàn)正增長，仍有考驗(yàn)。今年上半年企業(yè)整體毛利率33.3%，凈利率14.1%，兩項(xiàng)指標(biāo)較去年同期分別提升6.4個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn)。主要由于城市更新業(yè)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，從而拉動(dòng)整體水平。參考企業(yè)的分部業(yè)績數(shù)據(jù)，2021年上半年物業(yè)開發(fā)分部稅前利潤率僅有12.4%，同比2020年上半年還下降了6.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍然踩線，融資成本三連優(yōu)化】截止至2021年中期，時(shí)代中國現(xiàn)金短債比為2.48，短期內(nèi)無償債壓力。短期債務(wù)規(guī)模大幅下降之后，企業(yè)長短債比也提升至4.07，凈負(fù)債率為68.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面，截止至2021年中期為76.6%，相較期初下降2個(gè)百分點(diǎn)，根據(jù)管理層的預(yù)期，未來會(huì)關(guān)注這一指標(biāo)的調(diào)整，目標(biāo)2022年底之前降至70%以下。另外融資成本方面，企業(yè)加權(quán)融資成本為7.0%，較期初再度下降了0.3%個(gè)百分點(diǎn)。

??【存貨周轉(zhuǎn)承壓，軟硬兼施去化車位】上半年企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率僅有0.20，相較企業(yè)去年同期的0.35下降明顯。從企業(yè)披露的近幾年的項(xiàng)目明細(xì)來看，已竣工庫存面積仍在增長，且其中64%均是已竣工車位及配套。根據(jù)CRIC調(diào)研，時(shí)代中國部分樓盤存在捆綁車位銷售的現(xiàn)象，另外在6月期間，時(shí)代中國還推出了為期一個(gè)月的盛夏車位節(jié)，活動(dòng)期間無憂試停30天，買車位還可抽送五菱宏光MINIEV。盡管企業(yè)“軟硬兼施”，但已竣工車位及配套面積相較期初仍有小幅增長。

??業(yè)績目標(biāo)達(dá)成無憂

??雙管齊下提升回款

??銷售目標(biāo)完成率41.3%，下半年只需保持與2020年相同節(jié)奏即可完成全年目標(biāo)。根據(jù)企業(yè)公告，2021年上半年時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)銷售金額453.8億元，與去年同期相比銷售額提升128.1億元，增長39.3%，高于TOP50平均的36%。2021年企業(yè)制定的銷售業(yè)績目標(biāo)為1100億元，截止至2020年中已完成41.3%，不過對比去年銷售額1003億來看，在上半年銷售同比增幅過百億的前提下，下半年時(shí)代中國只需要保持與2020年相同的銷售水平，即可完成全年業(yè)績目標(biāo)。

??專門成立銷售回款工作組，上半年回款率同比提升至80%。信貸收緊對企業(yè)回款效率產(chǎn)生了不利影響，據(jù)管理層透露，集團(tuán)對內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示，目前按揭的平均放貸周期在2個(gè)月以上。對此企業(yè)專門組建了銷售回款工作組，緊抓相關(guān)工作，同時(shí)還設(shè)置了一次性付款的專屬優(yōu)惠，全款客戶比例由之前的10%上升至15%，相應(yīng)的回款率也由去年上半年的75%提升至80%。

??銷售倚重廣東，一省貢獻(xiàn)95.4%的銷售額。從銷售金額城市分布來看，2021年時(shí)代中國的銷售共來自于15個(gè)城市，其中武漢市首次有銷售貢獻(xiàn)，但比例較低僅有0.3%，廣佛雙城核心地位不變，占比高達(dá)67.7%，主要是由于企業(yè)在廣佛兩城積累了大量的城市更新項(xiàng)目，隨著這些項(xiàng)目的持續(xù)轉(zhuǎn)化，形成了大量的可售貨值。自2016年開始時(shí)代中國首次走出廣東省進(jìn)駐長沙，之后進(jìn)駐成都、杭州、武漢、南京等地，目前已經(jīng)逐步有銷售業(yè)績兌現(xiàn)，但整體仍然依仗廣東一省。7月以來廣州、佛山等地上調(diào)房貸利率，信貸持續(xù)收緊，預(yù)期將會(huì)對企業(yè)銷售回款產(chǎn)生影響。

??投資

??拿地保持審慎

??對城市更新新政持樂觀預(yù)期

??投資態(tài)度審慎，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例僅46.8%。根據(jù)企業(yè)披露，2021年上半年時(shí)代中國共新增7幅土地，分別位于廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶、南京（首進(jìn)）、長沙7個(gè)城市，預(yù)計(jì)新增土儲(chǔ)總建面153.4萬方，新增土儲(chǔ)總價(jià)109.1億元，按照全口徑金額計(jì)算拿地銷售比0.24，低于TOP50平均的0.30。并且按建筑面積計(jì)算，上半年企業(yè)新增土儲(chǔ)權(quán)益比例僅46.8%，相較過往2年60%以上的權(quán)益比例水平出現(xiàn)了明顯下滑。

??值得關(guān)注的是，上半年企業(yè)成功轉(zhuǎn)化了4個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中佛山南海舊廠和惠州舊村2個(gè)項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)，總建筑面積約51萬平方米，占上半年新增土儲(chǔ)的33.3%。

??截止至2021年中，時(shí)代中國共擁有160個(gè)城市更新項(xiàng)目，均分布在大灣區(qū)七個(gè)城市，潛在總建面約5340.1萬平方米，按照企業(yè)的估算，總潛在貨值可達(dá)1.6萬億元，并且管理層透露，目前已有17個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入拆遷階段，預(yù)計(jì)未來2年可以提供近2000億貨值。

??針對住建部新出臺(tái)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》對企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)的影響，管理層也做出了解答。首先，管理層認(rèn)為城市更新是國家寫入十四五規(guī)劃的重大決策部署，這一政策方針不會(huì)改變，住建部的意見稿重心主要在于保障城市更新的有序性和持續(xù)性。其次，針對文件內(nèi)容中的“老城區(qū)的更新不要再超過20%；老城區(qū)、城中村和其他的棚戶區(qū)的改造的復(fù)建量不要超過兩倍的附近量；還有就地回遷不要低于50%”三項(xiàng)內(nèi)容，管理層表示，時(shí)代不做老城區(qū)更新，目前參與的城中村和其他棚戶區(qū)改造項(xiàng)目復(fù)建量均在2倍以下，且全部采用就地回遷模式，因此這一政策對時(shí)代影響不大。

??土儲(chǔ)

??土儲(chǔ)滿足3年所需

??堅(jiān)持深入布局灣區(qū)策略 

??總土儲(chǔ)滿足3年所需，廣東省占比9成。截止至2021年中期，時(shí)代中國共擁有約為2166.0萬平方米的土地儲(chǔ)備，與年初基本持平。按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算1，可以滿足企業(yè)3年左右需求。區(qū)域布局上9成土儲(chǔ)位于廣東一省，且管理層透露未來將維持主力投資大灣區(qū)的布局策略，因此短期之內(nèi)企業(yè)土儲(chǔ)格局難有較大變化。

??營利

??收入同比再度下降

??盈利水平短暫回升

??地產(chǎn)營收同比下滑25%，全年?duì)I收實(shí)現(xiàn)正增長壓力仍大。2021年上半年時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入136.4億元，同比下降9.1%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入110.1億元，同比下滑25.1%。考慮到去年上半年企業(yè)營收就出現(xiàn)下滑，而至年末也未能實(shí)現(xiàn)同比增幅轉(zhuǎn)正，步入2021年，企業(yè)上半年?duì)I收再度下降，今年全年?duì)I收能否實(shí)現(xiàn)正增長，仍有考驗(yàn)。另外值得關(guān)注的是2021年上半年企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入24.1億元，為企業(yè)貢獻(xiàn)了可觀的營收。

??盈利能力回升，主因城市更新貢獻(xiàn)利潤較多。2021年上半年時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)毛利潤45.5億元，凈利潤19.2億元，整體毛利率33.3%，凈利率14.1%，兩項(xiàng)指標(biāo)較去年同期分別提升6.4個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于上半年地產(chǎn)收入較少，城市更新業(yè)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，從而拉動(dòng)整體水平。參考企業(yè)的分部業(yè)績數(shù)據(jù)，2021年上半年物業(yè)開發(fā)分部稅前利潤率僅有12.4%，同比2020年上半年還下降了6.4個(gè)百分點(diǎn)。

??償債

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍然踩線

??融資成本持續(xù)優(yōu)化

??縮減債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金短債比2.48，長短債比上升至4.07?！叭兰t線”規(guī)則出臺(tái)以后，時(shí)代中國有針對性地提出了債務(wù)管控的目標(biāo)且已逐步落地，截止至2021年中期，時(shí)代中國共持有現(xiàn)金268.3億元，一年內(nèi)到期短債總額108.3億元，現(xiàn)金短債比為2.48，短期內(nèi)無償債壓力。短期債務(wù)規(guī)模大幅下降之后，企業(yè)長短債比也提升至4.07。

??凈負(fù)債維持綠檔，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率下降2個(gè)百分點(diǎn)，目標(biāo)2022年底降至70%以下。截止至2021年中，時(shí)代中國的凈負(fù)債率為68.7%，較期初略有提升，但仍處于綠檔。剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面，截止至2021年中期為76.6%，相較期初下降2個(gè)百分點(diǎn)，根據(jù)管理層的預(yù)期，未來會(huì)關(guān)注這一指標(biāo)的調(diào)整，目標(biāo)2022年底之前降至70%以下。

??另外融資成本方面，時(shí)代中國上半年成功發(fā)行了4億美元利率為5.55%，2億美元利率為5.3%和3.5億美元利率為5.75%的三筆境外優(yōu)先票據(jù)來平滑債務(wù)周期，優(yōu)化成本。截止至2021年中期，企業(yè)加權(quán)融資成本為7.0%，較期初再度下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??庫存

??存貨周轉(zhuǎn)承壓

??軟硬兼施去化車位

??2021年上半年存貨周轉(zhuǎn)率大幅降至0.20，一邊捆綁，一邊促銷，但車位庫存面積仍然難降。上半年企業(yè)經(jīng)營流轉(zhuǎn)不及去年同期，存貨周轉(zhuǎn)率僅有0.20，相較企業(yè)去年同期的0.35下降明顯。從企業(yè)披露的近幾年的項(xiàng)目明細(xì)來看，已竣工庫存面積仍在增長，且其中64%均是已竣工車位及配套。根據(jù)CRIC調(diào)研，時(shí)代中國部分樓盤存在捆綁車位銷售的現(xiàn)象，另外在6月期間，時(shí)代中國還推出了為期一個(gè)月的盛夏車位節(jié)，活動(dòng)期間可無憂試停30天，購買車位還可抽送五菱宏光MINIEV，但盡管企業(yè)“軟硬兼施”，已竣工車位及配套面積相較期初仍有小幅增長。