[克而瑞]華潤置地：銷售目標(biāo)完成率108.8%，構(gòu)建“3+1”一體化業(yè)務(wù)發(fā)展模式

??導(dǎo) 讀

??2020年，華潤置地實(shí)現(xiàn)銷售收入2850.3億元，同比增長17.5%；銷售面積1418.7萬平方米，同比增長7.1%。全年目標(biāo)完成率達(dá)108.8%。

??【超額完成業(yè)績目標(biāo)，2021年可售貨值5057億】2020年，華潤置地實(shí)現(xiàn)銷售收入2850.3億元，同比增長17.5%；銷售面積1418.7萬平方米，同比增長7.1%。全年目標(biāo)完成率達(dá)108.8%；銷售排名位居行業(yè)第九，較上年提升一位，四年來復(fù)合增長率達(dá)27.4%。與此同時(shí)，華潤置地于2021年的可售貨值達(dá)5057億元，其中一二線占比81%，新推可售貨源占比62%。在充裕的可售貨源支持下，華潤置地將2021年的銷售目標(biāo)定為3150億元，同比增長10.5%。

??【新增投資1379.5億元，土儲質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化】2020年，華潤置地以總價(jià)1379.5億元新增69宗地塊，新增土地建筑面積達(dá)1492.1萬平方米。截至2020年年末，華潤置地總土儲建筑面積達(dá)6809萬平方米，與上年基本持平，覆蓋全球82個(gè)城市，為未來3-5年的發(fā)展提供有力支撐。與此同時(shí)，華潤置地的土儲質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化。其中，開發(fā)物業(yè)的土儲中，一線城市土儲面積同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至11%，一二線城市土儲占比合計(jì)70%；投資物業(yè)的土儲中，一二線城市面積占比達(dá)77%。 

??【營收同比增長21.2%，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健】2020年，華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1795.9億元，同比增長21.2%。受一線城市結(jié)算收益占比下降及行業(yè)調(diào)控影響，盈利水平均有所下行，其中綜合結(jié)算毛利率30.9%，較上年同期下降超7個(gè)百分點(diǎn)。截至2020年年末，華潤置地持有現(xiàn)金894.5億元，同比增長38.3%。凈負(fù)債率保持在29.5%的低位，與上年基本持平。債務(wù)結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比2.52，長短債務(wù)比3.64。加權(quán)平均融資成本同比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)至4.08%，為近五年最低水平，處于行業(yè)低位。 

??【構(gòu)建“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，購物中心表現(xiàn)突出】2020年，華潤置地在原先“2+X”的商業(yè)模式基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化構(gòu)建，逐步向“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式發(fā)展，即開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中的購物中心，雖在年初受疫情影響經(jīng)營承壓，但下半年在一系列調(diào)整下運(yùn)營效率穩(wěn)步提升，年內(nèi)45個(gè)核心購物中租金收入首次破100億元，同比增長7.2%；出租率維持94.7%高位，零售額同比增長14.3%至738億元，毛利率穩(wěn)定在72%，月均坪效2053元/平方米，穩(wěn)中有升。

??01銷 售

??業(yè)績目標(biāo)完成率108.8%

??2021年銷售目標(biāo)3150億元

??2020年,華潤置地實(shí)現(xiàn)銷售金額2850.3億元，同比增長17.5%；銷售面積1418.7萬平方米，同比增長7.1%。整體來看，2020年在疫情影響下，華潤置地及時(shí)調(diào)整應(yīng)對策略，下半年加大推貨節(jié)奏，全年目標(biāo)完成率達(dá)108.8%；銷售排名位居行業(yè)第九，較上年提升一位，四年來復(fù)合增長率達(dá)27.4%。

??與此同時(shí)，華潤置地于2021年的可售貨值達(dá)5057億元，其中一二線占比81%，新推可售貨源占比62%。在充裕的可售貨源支持下，華潤置地將2021年的銷售目標(biāo)定為3150億元，同比增長10.5%。

??從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，華南大區(qū)基于粵港澳大灣區(qū)的重點(diǎn)布局，銷售貢獻(xiàn)力度顯著增長，2020年銷售金額和面積分別同比增加7.9和5.5個(gè)百分點(diǎn)，追平了往年的銷售主力軍華東大區(qū)，兩區(qū)銷售金額占比均達(dá)27.8%。此外，華北、華西、東北及華中大區(qū)的銷售占比均有所回落。

??同時(shí)，2020年華潤置地于一二線高能級城市的銷售占比達(dá)85%，同比進(jìn)一步增加5個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)20091元/平方米，較上年進(jìn)一步提升9.8%；于深圳、上海、北京、廣州、杭州、南京、沈陽七城簽約額破百億。

??02投 資

??投資節(jié)奏放緩

??土儲質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化

??2020年，華潤置地以總價(jià)1379.5億元新增69宗地塊，新增土地建筑面積達(dá)1492.1萬平方米。整體來看，2020年華潤置地一方面投資力度較上年小幅收窄，新增土地樓面價(jià)與當(dāng)期結(jié)算均價(jià)比值提升19.6個(gè)百分點(diǎn)至61.4%，利潤空間收緊；另一方面，投資質(zhì)量有所提升，新增土儲面積權(quán)益比例由上年的70%提升至77%，新增土儲中的住宅比例由88%提升至91%。

??截至2020年年末，華潤置地總土儲建筑面積達(dá)6809萬平方米，與上年基本持平，覆蓋全球82個(gè)城市，為未來3-5年的發(fā)展提供有力支撐。其中，開發(fā)物業(yè)土地儲備建筑面積5821萬平方米，投資物業(yè)土地儲備建筑面積988萬平方米，分別占比85.5%和14.5%。

??從土儲區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，華南、華北大區(qū)為主要戰(zhàn)略區(qū)域，分別占比22.9%和20.9%，未來將受益粵港澳大灣區(qū)及京津冀城市群政策利好帶來的紅利。尤其是大灣區(qū)，已成為華潤置地戰(zhàn)略布局重點(diǎn)，將圍繞深圳和廣州兩個(gè)增長極，在東莞、佛山、惠州等城市戰(zhàn)略深耕。

??與此同時(shí)，華潤置地的土儲質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化。其中，開發(fā)物業(yè)的土儲中，一線城市土儲面積同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至11%，一二線城市土儲占比合計(jì)70%；投資物業(yè)的土儲中，一二線城市面積占比達(dá)77%，購物中心重點(diǎn)布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等30個(gè)核心城市，截至年末，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已進(jìn)入60城。

??03盈 利

??營收同比增長21.2%

??盈利水平有所下行

??2020年，華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1795.9億元，同比增長21.2%。其中開發(fā)物業(yè)銷售結(jié)算收入1571.4億元，同比增長23.5%，增速較上年小幅提升。值得注意的是，截至2020年年末華潤置地已簽未結(jié)算的開發(fā)銷售額達(dá)2728億元，其中1567億元計(jì)劃于2021年內(nèi)結(jié)算，未來業(yè)績的穩(wěn)健增長可期。

??利潤方面，華潤置地全年實(shí)現(xiàn)凈利潤340.9億元，同比微降1.08%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤298.1億元，同比增長3.57%。受一線城市結(jié)算收益占比下降及行業(yè)調(diào)控影響，盈利水平均有所下行，其中綜合結(jié)算毛利率30.9%，較上年同期下降超7個(gè)百分點(diǎn)，主要由于開發(fā)物業(yè)毛利率由上年同期的36.5%下降至29.1%；投資物業(yè)毛利率66.4%，與上年基本持平。此外，凈利率和歸母凈利率分別同比下降4.3和2.8個(gè)百分點(diǎn)至19.0%和16.6%。

??04償 債

??穩(wěn)居“綠檔”

??平均融資成本降至4.08%

??資本運(yùn)營方面，截至2020年年末，華潤置地持有現(xiàn)金894.5億元，同比增長38.3%。凈負(fù)債率保持在29.5%的低位，與上年基本持平。與此同時(shí)，華潤置地“三條紅線”均未踩線，穩(wěn)居綠檔，財(cái)務(wù)健康，有息負(fù)債增長空間充裕，發(fā)展?jié)摿善凇?br/>

??債務(wù)結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比2.52，長短債務(wù)比3.64，雖均有所下降，但依然處于行業(yè)高位且較為安全的水平。同時(shí)，年內(nèi)，標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)三家國際評級機(jī)構(gòu)維持華潤置地Baa1/BBB+信用評級，聯(lián)合評級給予AAA評級，加權(quán)平均融資成本同比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)至4.08%，為近五年最低水平，處于行業(yè)低位。

??05多元化

??構(gòu)建“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式

??購物中心運(yùn)營效率穩(wěn)步提升

??2020年，華潤置地在原先“2+X”的商業(yè)模式基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化構(gòu)建，逐步向“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式發(fā)展，即開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

??其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)包括購物中心、寫字樓和酒店，購物中心雖在年初受疫情影響經(jīng)營承壓，但下半年在一系列調(diào)整下運(yùn)營效率穩(wěn)步提升，年內(nèi)45個(gè)核心購物中租金收入首次破100億元，同比增長7.2%；出租率維持94.7%的高位，零售額同比增長14.3%至738億元，毛利率穩(wěn)定在72%，月均坪效2053元/平方米，穩(wěn)中有升。此外，寫字樓租金收入同比增長15.5%至16億元，毛利率增長13個(gè)百分點(diǎn)至71.8%；而酒店業(yè)務(wù)受疫情影響較大，租金收入同比下降27%至10.89億元，毛利率下降17.2個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要包含于華潤置地旗下的萬象生活，于年內(nèi)成功分拆上市，年內(nèi)營業(yè)收入同比增長16%至67.8億元，核心凈利潤同比增長148%至8.2億元，集團(tuán)及第三方在管面積同比提升23.7%至10700萬平方米。

??生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)主要包括城市建設(shè)與運(yùn)營、長租、康養(yǎng)、影業(yè)等業(yè)務(wù)，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額153.6億元，其中城市建設(shè)與運(yùn)營業(yè)務(wù)收入占比97%。

??未來，華潤置地在致力于“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合、協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)上，可重點(diǎn)打造一些具備核心競爭力的業(yè)務(wù)，例如進(jìn)一步拓寬及加深購物中心的護(hù)城河，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品線，力爭行業(yè)領(lǐng)先。