2021-04-06 14:39:31來源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??2021年銷售目標(biāo)1200億,權(quán)益比例逐步加大;三條紅線全部達標(biāo)。
??【2021年銷售目標(biāo)1200億,城市深耕有待提升】2020年中駿集團(含合營聯(lián)營公司)共實現(xiàn)銷售規(guī)模1015.37億元,同比增長26%,首次成功突破千億;其中合聯(lián)營公司部分的銷售金額為460.93億元,占比45%。隨著拿地權(quán)益的不斷提升,未來幾年中駿合約銷售中的權(quán)益比例將逐步提升,2021年中駿合同銷售的權(quán)益比例預(yù)計提高到60%至65%。需注意的是,隨著中駿進入全國化布局不斷完善,全年在售項目城市已達54個,但按此計算全年單城市產(chǎn)能僅為18.8億元,未來中駿可考慮加強城市深耕、提高單城市的銷售貢獻。
??【一體兩翼獲取23幅地塊,拿地成本下降23%】2020年中駿集團共新增38個項目,分布在25個城市,合計地上建筑面積約1075萬平方米,同比增長10%。期內(nèi)中駿提高了投資中的權(quán)益比例,新增土儲中的權(quán)益總價占比80%,同比增長16個點。2021年中駿計劃加大投拓力度,預(yù)計新增土儲權(quán)益總價提升至約390億,同比增長21%。此外中駿2020年通過一體兩翼戰(zhàn)略協(xié)同獲取了23幅土地,共新增19個世界城及9個方隅項目,降低了拿地成本,但同時快速增長的持有物業(yè),也對企業(yè)的多業(yè)務(wù)的協(xié)作運營能力提出了較大考驗。
??【營業(yè)收入大幅增長52%,限價影響毛利率下降】2020年中駿集團營業(yè)收入達到了325.73億元,同比增長52%。營業(yè)收入的大幅增長主要由于交房規(guī)模大幅增長所致,其中年內(nèi)物業(yè)銷售部分的交房面積同比大幅增長77%至324.90萬平米;物業(yè)銷售收入同比增長54%至315.54億元。在營收規(guī)模的增長下,毛利潤規(guī)模同比增長33%至78.64億元;毛利率則下滑明顯,同比下降約3.4個百分點至24.14%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價政策,影響了項目的平均銷售單價。
??【三條紅線全部達標(biāo),借貸成本6.5%有望繼續(xù)下降】2020年中駿集團的平均借貸利率為6.5%,相比2019年下降了0.2個百分點,未來融資成本將有望進一步下降。從三條紅線指標(biāo)來看,中駿集團全部達標(biāo),歸屬綠檔企業(yè)。凈負債率為59.2%,相比2019年略有下滑;剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為68.66%,成功達標(biāo)紅線指標(biāo);此外短期有息負債為1.69,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短債,財務(wù)指標(biāo)相對穩(wěn)健。
??【租金收入穩(wěn)定增長,物業(yè)商管有望今年上市】2020年中駿的租金收入同比增長約10.7%至3.15億元。隨著整體商住管理規(guī)模的增長,2021年1月中駿商管向港交所遞交了招股書,有望今年上市。預(yù)計隨著一體兩翼戰(zhàn)略的不斷深化,各業(yè)務(wù)板塊間將形成更好的協(xié)同效應(yīng),為企業(yè)創(chuàng)造更多穩(wěn)定且多元的營業(yè)收入。
??01銷 售??銷售:2021年銷售目標(biāo)1200億
??城市深耕有待提升
??2020年中駿集團(含合營聯(lián)營公司)共實現(xiàn)銷售規(guī)模1015.37億元,同比增長26%,目標(biāo)完成率達109%,首次成功突破千億;銷售面積736.78萬平米,同比增長16%;銷售均價同比增長約8%至13781元/平米。此外合聯(lián)營公司部分的銷售金額為460.93億元,同比增長15%,占總銷售的45%。
??隨著拿地權(quán)益的不斷提升,未來幾年中駿合約銷售中的權(quán)益比例將逐步提升。2021年中駿銷售目標(biāo)1200億,同比增長18%;若按權(quán)益銷售口徑看,預(yù)計增長約30至35%;此外2021年的合同銷售的權(quán)益比例預(yù)計提高到60%至65%。據(jù)克而瑞排行榜,2021年一季度,中駿集團實現(xiàn)累計合同銷售金額260.3億元,同比增長120%,已完成目標(biāo)22%。
??從合約銷售的城市分布來看,二線城市中以廈門、昆明及重慶的合同銷售表現(xiàn)最為突出,分別約183.52億元、54.36億元及53.56億元。三線城市中以泉州表現(xiàn)最為突出,合同銷售金額約53.28億元,占整體合同銷售金額約5.2%。需注意的是,隨著中駿進入全國化布局不斷完善,全年在售項目城市已達54個,但按此計算全年單城市產(chǎn)能僅為18.8億元,未來中駿可考慮加強城市深耕、提高單城市的銷售貢獻。
??從區(qū)域分布來看,長三角及海峽西岸的合同銷售分別約383.98億元及279.42億元,分別約占37.8%及27.5%,貢獻最大。長三角貢獻較高,主要在于年內(nèi)上海、杭州、蘇州及麗水等城市推出多個新盤;而海峽西岸的合同銷售則主要由于廈門島內(nèi)多個新盤的銷售貢獻。從城市能級來看,二線及三四線城市的合同銷售金額分別為573.06億元及349.13億元,分別約占整體合同銷售金額56.4%及34.4%。
??02投 資
??一體兩翼獲取23幅地塊
??拿地成本下降23%
??2020年中駿集團共新增38個項目,分布在25個城市,合計地上建筑面積約1075萬平方米,同比增長10%;新增土儲總價405.50億元,同比下降15%。雖然新增土儲總價有所下滑,但其中權(quán)益總價為322.81億元,同比增長7%;占比80%,同比增長了16個點。2021年中駿計劃繼續(xù)加大投拓力度,預(yù)計新增土儲權(quán)益總價提升至約390億,同比增長21%。
??從拿地結(jié)構(gòu)來看,2020年中駿于三四線的新增土儲占比達到了80%,其中韶關(guān)、銅川、梅州為拿地最多的三個城市,新增土儲建面分別達到了102、80、79萬平米。從各區(qū)域分布來看,中西部依舊是拿地最多的區(qū)域,占比達43%,主要來自銅川及重慶兩個城市;此外珠三角區(qū)域的占比也達到了23%。未來中駿應(yīng)關(guān)注三四線城市的市場風(fēng)險,以免影響項目去化。
??此外,2020年中駿還通過一體兩翼戰(zhàn)略協(xié)同獲取了23幅土地,共新增19個世界城及9個方隅項目。通過一體兩翼戰(zhàn)略,能讓中駿在土地獲取方面更具優(yōu)勢,增加拿地時的談判籌碼,從而降低拿地成本。在此背景下,2020年中駿的平均拿地成本為3772元/平米,同比下滑了23%。雖然通過一體兩翼勾地,能夠為企業(yè)帶來成本更低的土地儲備,但同時快速增長的持有物業(yè),也對企業(yè)的多業(yè)務(wù)的協(xié)作運營能力提出了較大考驗,后續(xù)運營情況仍需觀察。
??截止2020年,中駿共有土地儲備建筑面積3768萬平方米,同比增長17%,其中應(yīng)占建筑面積2566萬平方米,分布于62個城市。從區(qū)域分布來看,主要集中于長三角、海峽西岸、環(huán)渤海,土地儲備成本分別占總成本的32%、28%及18%。此外一二線城市的土地儲備成本占總成本的63%。目前中駿的土地儲備,約可維持企業(yè)3至4年的發(fā)展需要。
??03盈 利
??營業(yè)收入大幅增長52%
??限價影響毛利率下降
??2020年中駿集團營業(yè)收入達到了325.73億元,同比增長52%。營業(yè)收入的大幅增長主要由于交房規(guī)模大幅增長所致,其中年內(nèi)物業(yè)銷售部分的交房面積同比大幅增長77%至324.90萬平米;物業(yè)銷售收入同比增長54%至315.54億元。
??在營收規(guī)模的增長下,毛利潤規(guī)模同比增長33%至78.64億元;毛利率則下滑明顯,同比下降約3.4個百分點至24.14%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價政策,影響了項目的平均銷售單價。此外凈利潤方面,同比上升10%至44.46億元,凈利率為13.65%,同比下降了約5.2個百分點。
??04負 債
??三條紅線全部達標(biāo)
??借貸成本6.5%有望繼續(xù)下降
??2020年中駿集團總有息負債較年初增長11%至465.63億元,其中55%為銀行及其他貸款,剩余為優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券;持有現(xiàn)金同比下降了2%至234.00億元。2020年中駿的平均借貸利率為6.5%,相比2019年下降了0.2個百分點。值得注意的是,2021年1月及3月,中駿分別發(fā)行了3.5億及3億美元的優(yōu)先票據(jù),補充了發(fā)展資金,且票面利率分別為6%及5.95%,均低于2020年底6.5%的平均借貸利率,未來融資成本將有望進一步下降。
??從三條紅線指標(biāo)來看,中駿集團全部達標(biāo),歸屬綠檔企業(yè)。雖然總有息負債有所增長,但凈負債率為59.2%,相比2019年略有下滑,主要是由于期內(nèi)少數(shù)股東權(quán)益增長了43%至181.54億元,總權(quán)益增長了29%至391.53億元。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為68.66%,成功達標(biāo)紅線指標(biāo)。此外短期有息負債為1.69,長短期債務(wù)比為2.36,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短債,財務(wù)指標(biāo)相對穩(wěn)健。
??05一體兩翼
??租金收入穩(wěn)定增長
??物業(yè)商管有望今年上市
??除了地產(chǎn)主業(yè)外,2020年中駿的租金收入同比增長約10.7%至3.15億元。值得注意的是,購物中心及長租公寓作為中駿兩翼的核心業(yè)務(wù),于未來也有著清晰的發(fā)展規(guī)劃。
??其中商業(yè)方面預(yù)計在2025年布局100個世界城,其中開業(yè)可能在60個左右,預(yù)計總租金及物業(yè)費收入達約45億。而長租公寓方面,截至2020年底,方隅公寓總共管理了44個項目,開業(yè)房間5392間,總體量超過26000間,其中74%布局在一線和二線城市;2025年方隅公寓目標(biāo)管理規(guī)模20萬間,資產(chǎn)管理規(guī)模600億元,管理租金規(guī)模100億元。
??隨著整體商住管理規(guī)模的增長,2021年1月中駿商管向港交所遞交了招股書。據(jù)悉,截至2020年9月,中駿商管在管住宅物業(yè)包括80幢住宅物業(yè)及兩項住宅物業(yè)配套公共設(shè)施,在管總建筑面積為1360萬平方米;在管商業(yè)物業(yè)包括8項在管總建筑面積90萬平方米的物業(yè)。預(yù)計隨著一體兩翼戰(zhàn)略的不斷深化,各業(yè)務(wù)板塊間將形成更好的協(xié)同效應(yīng),為企業(yè)創(chuàng)造更多穩(wěn)定且多元的營業(yè)收入。