沈曉玲、汪維文2021-04-08 10:42:12來(lái)源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??業(yè)績(jī)同比下滑,2021年繼續(xù)保守發(fā)展;商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代,雙輪驅(qū)動(dòng)越發(fā)穩(wěn)健。
??【業(yè)績(jī)同比下滑,2021年繼續(xù)保守發(fā)展】2020年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2509.6億元,同比下降7.3%,勉強(qiáng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo),全口徑排名也掉出TOP10梯隊(duì),下滑至第12名。2021年銷售目標(biāo)為2600億元,需要61.9%的去化率完成目標(biāo)。銷售能級(jí)相較2019年回升,北京、蘇州、天津、常州、溫州五城突破百億,長(zhǎng)三角仍是主要糧倉(cāng),中西部與環(huán)渤海占比均為2成,預(yù)期中西部占比將持續(xù)升高。
??【投資力度恢復(fù)至18年水平,區(qū)域回歸長(zhǎng)三角】2020年全年新城控股共斬獲120幅土地,新增土儲(chǔ)總建面4139.4萬(wàn)方,其中60%為綜合體地塊。新增土儲(chǔ)總價(jià)1254.7億元,拿地銷售比0.50,與自身2018年水平接近。二線城市占比48.6%,近三年來(lái)首次超過三四線城市,區(qū)域上向長(zhǎng)三角回歸,拿地占比重新回到5成以上。
??【總量滿足2-3年發(fā)展,中西部和長(zhǎng)三角占比均近40%】截止至2020年底,新城在全國(guó)123個(gè)城市共擁有1.43億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積,足夠滿足企業(yè)2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。區(qū)域分布方面,按照企業(yè)公布口徑,中西部建面占比略有領(lǐng)先達(dá)到39%,高出長(zhǎng)三角區(qū)域的38%,環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比18%和5%。
??【地產(chǎn)營(yíng)收高增毛利率下降,商業(yè)表現(xiàn)卓越】
??2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.8億元,同比增長(zhǎng)69.5%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1375.8億元,相較去年同期增長(zhǎng)了71.3%,商業(yè)物業(yè)及出租管理收入54.5億元,同比取得34.0%的增長(zhǎng)。2020年整體毛利潤(rùn)341.8億元,同比上漲22.0%,整體毛利率23.5%,凈利率11.3%,均出現(xiàn)明顯下滑。地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率21.7%,同比大幅度下滑9.2個(gè)百分點(diǎn),商業(yè)管理毛利率則同比增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到70.8%。
??【兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔,剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線】截止至2020年底,新城控股共持有現(xiàn)金624.2億元,企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比1.68,凈負(fù)債率為43.65%,遠(yuǎn)低于三道紅線要求,公布剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.1%,超出三道紅線監(jiān)管要求。
??【商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代,雙輪驅(qū)動(dòng)越發(fā)穩(wěn)健】截止至2020年底,新城共在全國(guó)布局了156座吾悅廣場(chǎng),覆蓋了全國(guó)118個(gè)城市,初步完成了全國(guó)化布局。年內(nèi)新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)38座(含5座托管在營(yíng)項(xiàng)目),持有已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)正式達(dá)到100座。出租率全面恢復(fù)至99.54%,居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。2021年商業(yè)繼續(xù)維持發(fā)展速度,計(jì)劃新開吾悅廣場(chǎng)30座,實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入85億元的目標(biāo)。
??業(yè)績(jī)同比下滑
??2021年繼續(xù)保守發(fā)展
??銷售業(yè)績(jī)下滑,排名掉出前10,2021年仍將保守發(fā)展。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù),2020年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2509.6億元,同比下降7.3%,勉強(qiáng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo),全口徑排名也掉出TOP10梯隊(duì),下滑至第12名。2021年新城計(jì)劃推售貨值4200億元,預(yù)期銷售目標(biāo)為2600億元,同比僅增長(zhǎng)3.6%,需要61.9%的去化率完成目標(biāo)。按照企業(yè)之前業(yè)績(jī)會(huì)公布的推貨數(shù)據(jù)估算,2020年全年的去化率在62.7%左右,2021年若能保持這一水準(zhǔn)即可順利完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。整體來(lái)看,近幾年新城控股的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)都比較疲軟,自2019年達(dá)到2700億之后,持續(xù)在這一規(guī)模附近徘徊,以守成為主。
??城市能級(jí)提升,北京、蘇州、天津、常州、溫州五城突破百億。從企業(yè)披露的銷售城市能級(jí)分布來(lái)看,相較2019年有所回升,一線、二線城市占比分別上升1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)。一線方面來(lái)自于北京上海兩城貢獻(xiàn),二線方面主要是長(zhǎng)三角區(qū)域的蘇州、杭州以及南京等城市貢獻(xiàn)較多,另外天津單城也突破百億,三四線方面,溫州和大本營(yíng)常州兩城銷售突破百億元。根據(jù)企業(yè)近年來(lái)的投資策略和土儲(chǔ)分布來(lái)看,預(yù)期未來(lái)企業(yè)銷售仍將保持三四線占據(jù)主力的趨勢(shì),同時(shí)二線城市占比有望繼續(xù)提升。
??長(zhǎng)三角仍是主要糧倉(cāng),中西部與環(huán)渤海占比均為2成,預(yù)期中西部占比將持續(xù)升高。從企業(yè)的銷售區(qū)域分布來(lái)看,長(zhǎng)三角仍是企業(yè)的核心,全年貢獻(xiàn)了企業(yè)55.1%的銷售業(yè)績(jī),與2019年接近,環(huán)渤海區(qū)域業(yè)績(jī)占比繼續(xù)提升,達(dá)到20.1%,中西部略有下降。但是從企業(yè)的新增土儲(chǔ)分布來(lái)看,自2017年開始企業(yè)中西部土儲(chǔ)建面均保持在30%以上,所以可以預(yù)期中西部區(qū)域貢獻(xiàn)占比下滑可能為短期擾動(dòng),未來(lái)仍將有望保持區(qū)域貢獻(xiàn)第二。
??02投 資
??投資力度恢復(fù)至18年水平
??區(qū)域回歸長(zhǎng)三角
??投資已全面恢復(fù),拿地銷售比0.50,態(tài)度積極。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù),2020年全年新城控股共斬獲120幅土地,新增土儲(chǔ)總建面4139.4萬(wàn)方,其中60%為綜合體地塊。新增土儲(chǔ)總價(jià)1254.7億元,拿地銷售比0.50,明顯領(lǐng)先于百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比0.37,與自身2018年水平接近。業(yè)績(jī)會(huì)上管理層透露未來(lái)將維持銷售額40%用于拿地的力度,同時(shí)還表示從近年開始新城純住宅開發(fā)不會(huì)再進(jìn)入新的城市,而是聚焦現(xiàn)有可深耕城市,做大做強(qiáng)做透。根據(jù)總價(jià)估算,2020年拿地權(quán)益66.1%,與2019年基本持平。以總建面口徑計(jì),拿地平均樓板價(jià)3031元/平方米,相較2020年有所提升,主要還是土儲(chǔ)布局結(jié)構(gòu)引起。
??二線城市拿地占比提升,區(qū)域方面向長(zhǎng)三角回歸。根據(jù)企業(yè)披露明細(xì),按照總價(jià)口徑,2020年新增土儲(chǔ)中二線城市占比48.6%,近三年來(lái)首次超過三四線城市,主要是蘇州、杭州、貴陽(yáng)拿地比較突出。區(qū)域布局方面,新城持續(xù)堅(jiān)持“以上海為中樞,長(zhǎng)三角為核心,并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局,新增土地中長(zhǎng)三角區(qū)域占比回到5成以上,中西部次之。
??03土 儲(chǔ)
??總量滿足2-3年發(fā)展
??中西部和長(zhǎng)三角占比均近40%
??土儲(chǔ)仍舊充裕,城市能級(jí)仍有提升空間。截止2020年底,新城在全國(guó)123個(gè)城市共擁有1.43億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積,相比期初增長(zhǎng)15.3%。按照企業(yè)的規(guī)劃,目前的土儲(chǔ)總量足夠滿足企業(yè)2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。區(qū)域分布方面,按照企業(yè)公布口徑,中西部建面占比略有領(lǐng)先達(dá)到39%,高出長(zhǎng)三角區(qū)域的38%,環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比18%和5%。
??04營(yíng) 利
??地產(chǎn)營(yíng)收高增毛利率下降
??商業(yè)表現(xiàn)卓越
??業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐步兌現(xiàn),營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)近7成。2020年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.8億元,同比增長(zhǎng)69.5%,其中全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1375.8億元,相較去年同期增長(zhǎng)71.3%,高增長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)開始逐步兌現(xiàn),地產(chǎn)開發(fā)交付收入大幅度增長(zhǎng)是推動(dòng)營(yíng)收高增長(zhǎng)的主要因素。商業(yè)物業(yè)及出租管理收入54.5億元,同比取得了34.0%的增長(zhǎng)。
??住宅開發(fā)利潤(rùn)率連續(xù)2年下降、商業(yè)管理毛利率高升至70%以上。2020年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)341.8億元,同比上漲22.0%,整體毛利率23.5%,凈利率11.3%,均出現(xiàn)明顯下滑。不過地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率呈現(xiàn)出相反的走勢(shì),其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率21.7%,相比去年同期大幅度下滑9.2個(gè)百分點(diǎn),商業(yè)管理毛利率則同比增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到70.8%。盈利能力下降最主要的原因在于部分結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目為企業(yè)之前拿下的高價(jià)土地,像南京悅峯的地價(jià)房?jī)r(jià)比已高達(dá)0.71,極大地壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間,影響業(yè)務(wù)毛利率。而2020年銷售額較高的部分北京、南京項(xiàng)目仍存在地價(jià)房?jī)r(jià)比較高的問題,未來(lái)1-2年內(nèi)將對(duì)企業(yè)毛利率造成影響,因此企業(yè)毛利率仍有回升空間,但是短期內(nèi)幅度受限。
??05償 債
??兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔
??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線
??現(xiàn)金短債比2.61覆蓋無(wú)憂,長(zhǎng)短債比大幅優(yōu)化至2.83。截止至2020年底,新城控股共持有現(xiàn)金624.2億元,相較期初下降2.4%,企業(yè)現(xiàn)金短債比2.61,現(xiàn)金覆蓋短債無(wú)憂,另外企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.68,可以滿足監(jiān)管要求。長(zhǎng)短債比方面也有大幅度優(yōu)化,較年初大幅上升至2.83,債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。
??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)。截止至2020年底,新城控股凈負(fù)債率35.6%,雖然相較2019年底上升,但仍處于行業(yè)較低水平,剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率75.5%。企業(yè)公布凈負(fù)債率43.65%,遠(yuǎn)低于三道紅線監(jiān)管要求,公布剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率74.1%,超出三道紅線監(jiān)管要求,未來(lái)仍需著力調(diào)整,融資利率6.72%,與2019年持平。
??06商 業(yè)
??商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代
??雙輪驅(qū)動(dòng)越發(fā)穩(wěn)健
??商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代,商業(yè)租金管理營(yíng)收毛利率雙雙提升。截止至2020年底,新城共在全國(guó)布局了156座吾悅廣場(chǎng),覆蓋了全國(guó)118個(gè)城市,初步完成了全國(guó)化布局。年內(nèi)新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)38座(含5座托管在營(yíng)項(xiàng)目),超額完成全年開業(yè)30座的目標(biāo),持有已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)正式達(dá)到100座。上半年受到疫情沖擊,出租率下滑至96.1%,截止至年底已經(jīng)全面恢復(fù)至99.54%,同比繼續(xù)提升,居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。2021年商業(yè)繼續(xù)維持發(fā)展速度,計(jì)劃新開吾悅廣場(chǎng)30座,實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入85億元,同比增長(zhǎng)近50%,一方面疫情影響消退,另一方面近年新開業(yè)的吾悅已逐步成熟,租金收入增長(zhǎng),因此就2021的商業(yè)收入目標(biāo)而言,企業(yè)完成壓力并不大。