[克而瑞]雅居樂：營收利潤增長超三成，多元渠道擴(kuò)土儲(chǔ)

??導(dǎo) 讀

??地產(chǎn)與多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。地產(chǎn)板塊堅(jiān)持“2+3+N”的布局策略，超額完成銷售目標(biāo)，多元業(yè)務(wù)方面營收首次破百億。

??【超額完成目標(biāo)，2021年勢頭強(qiáng)勁】2020年合約銷售額1381.9億元，目標(biāo)完成率達(dá)115.2%。大灣區(qū)為銷售主力軍，長三角和珠三角作為深耕城市群，銷售面積占比過半。2021年前兩月合約銷售累計(jì)265.3億元，同比增長232%，勢頭強(qiáng)勁，疊加充足可售資源做支撐，實(shí)現(xiàn)1500億元銷售目標(biāo)難度不大。

??【加大合作力度，多元渠道擴(kuò)土儲(chǔ)】2020年雅居樂全年新增40幅土地，新增土儲(chǔ)建面836萬平方米，總地價(jià)357億元。2020年雅居樂以“拿好地、不拿錯(cuò)地”的態(tài)度，在拿地上更為謹(jǐn)慎，全口徑拿地銷售金額比為0.26。2020年新拓展了貴陽、太原、寶雞、啟東、泰興和肇慶6個(gè)城市?？偼羶?chǔ)建面為5301萬平方米，其中粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)占總建面的25.5%。此外，通過產(chǎn)城融合和城市更新鎖定預(yù)計(jì)建筑面積超3400萬平方米土地資源。 

??【聚焦大灣區(qū)，土地儲(chǔ)備充?！拷刂?020年12月31日，總土儲(chǔ)建面達(dá)5301萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4146萬平方米，權(quán)益比例為78%。儲(chǔ)備量充足，可滿足3-5年的銷售需求。同時(shí)，通過產(chǎn)城融合和城市更新鎖定的優(yōu)質(zhì)土地資源轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)后將形成強(qiáng)勁增長后勁。企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)擁有54個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1354萬平方米，占總建面的25.5%。 

??【營收兩位數(shù)增長，盈利保持穩(wěn)健】2020年?duì)I業(yè)收入為802.5億元，同比增長率邁入兩位數(shù)，達(dá)33%。毛利潤為241.0億元，同比上升31.3%，凈利潤和歸母凈利潤分別為122.5億元和94.8億元，同比上升 32.7%和26.1%。毛利率為30.0%，凈利率和歸母凈利率分別為15.3%和11.8%，均處于行業(yè)較高水平。 

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，21年力爭入“綠檔”】截止2020年底，擁有現(xiàn)金同比增長19.5%，同時(shí)短期債務(wù)同比下降9%，現(xiàn)金短債比升至1.3，長短期債務(wù)比進(jìn)一步升高至1.54?，F(xiàn)金短債比和長短債比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善，加權(quán)平均借貸利率降低0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.56%。凈負(fù)債率為61%，大幅下降21.8個(gè)百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了近幾年來凈負(fù)債率的上行趨勢。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72%，相較19年底下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，微超閾值。根據(jù)企業(yè)在業(yè)績會(huì)上表述，將于2021年底進(jìn)入監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。

??【多元營收超百億，雅城集團(tuán)申請(qǐng)上市】本期多元業(yè)務(wù)營收達(dá)約107億元，同比增長率為76%，同時(shí)多元營收占比增長至13.3%，自2018年以來保持了每年增長3.2個(gè)百分點(diǎn)的趨勢。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、雅城、商業(yè)、房管、城市更新和環(huán)保等板塊。2020年，雅城集團(tuán)申請(qǐng)分拆上市。

??超額完成目標(biāo)

??21年勢頭強(qiáng)勁

??連續(xù)三年破千億，20年目標(biāo)完成率優(yōu)秀。2020年，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售金額1381.9億元，同比增長17.1%，至今已連續(xù)三年銷售額破千億。相比2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的1200億元預(yù)售目標(biāo)，目標(biāo)完成率達(dá)115.2%，在重點(diǎn)監(jiān)測房企中排名前列。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積1025.0萬平方米，同比增長15.0%。均價(jià)近幾年也保持了穩(wěn)定增長，升至13482元/平方米。

??得益于營銷創(chuàng)新，2021年業(yè)績開門紅。管理層在業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的1500億銷售目標(biāo)，我們認(rèn)為完成難度不大。一方面，創(chuàng)新調(diào)整營銷組織體系，放權(quán)大區(qū)。且在2021年春節(jié)期間開展了全國聯(lián)動(dòng)的營銷活動(dòng)“來雅居樂，趣中國年”，線上線下相結(jié)合的形式收效甚好。前兩月合約銷售累計(jì)265.3億元，同比增長232%，與疫情前的2019年同期相比，增幅也高達(dá)99%；另一方面，2021年供貨充足，企業(yè)表示全年可售貨值約2500億元，只要實(shí)現(xiàn)60%的去化率即可完成全年目標(biāo)。

??大灣區(qū)為銷售主力軍，深耕城市群銷售占比過半。2020年，雅居樂預(yù)售貢獻(xiàn)來自逾80個(gè)城市216個(gè)項(xiàng)目。從區(qū)域分布來看，華南區(qū)域貢獻(xiàn)最大，占比總計(jì)33.9%，其中大灣區(qū)達(dá)25.6%。其次是華東區(qū)域，銷售面積占比雖相比2019年同期下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，仍達(dá)22.8%。海南和云南總銷售占比也有所提升，大致恢復(fù)到2018年水平，為14.8%。從城市群分布來看，“2+3+N”城市群策略成效明顯，珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群，貢獻(xiàn)率達(dá)55%。

??02投 資

??加大合作力度

??多元渠道擴(kuò)土儲(chǔ)

??新進(jìn)六城，采取審慎的投資態(tài)度。2020年雅居樂全年新增40幅土地，新增土儲(chǔ)建面836萬平方米，總地價(jià)357億元。同時(shí)新增權(quán)益土地建面為637萬方，權(quán)益拿地金額234億元。相比前兩年，2020年雅居樂以“拿好地、不拿錯(cuò)地”的態(tài)度，在拿地上更為謹(jǐn)慎，全口徑拿地銷售金額比為0.26。

??從分布來看，在戰(zhàn)略深耕城市群投資力度最大，投資建面占比49.1%，同比增加15個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群和機(jī)會(huì)關(guān)注城市群投資額占比分別為34.7%和16.1%，也體現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)推進(jìn)“2+3+N”城市群的戰(zhàn)略布局。從新拓展城市來看，除了在長三角布局外，對(duì)其他區(qū)域也有一定進(jìn)展，年內(nèi)新進(jìn)入貴陽、太原、寶雞、啟東、泰興和肇慶6個(gè)城市。

??加大合作力度，土地成本下降。2021年，雅居樂加強(qiáng)了和同行的合作，約四分之一的新增土儲(chǔ)是通過合作在招拍掛市場上獲取，由新增土儲(chǔ)建面算得的權(quán)益比例由2019年的84%降至76%。這既增加了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會(huì)，也有效降低了土地投資支出，新增土儲(chǔ)整體權(quán)益樓面地價(jià)由2019年的3930元/平米進(jìn)一步下降至3672元/平米，相比13482元/平方米的銷售均價(jià)有很大優(yōu)勢。

??多元渠道擴(kuò)充土儲(chǔ)，超半非招拍掛取得。除招拍掛市場外，雅居樂還通過產(chǎn)城融合、收并購、城市更新等方式補(bǔ)充土儲(chǔ)，這部分新增土儲(chǔ)建面占比過半，達(dá)55%。其中，產(chǎn)城融合占33.3%、收并購占17.6%，城市更新轉(zhuǎn)化占4.1%。值得一提的是，當(dāng)前通過產(chǎn)城融合和城市更新鎖定的預(yù)計(jì)土儲(chǔ)建面分別為2400萬平方米和1150萬平方米，待未來納入土儲(chǔ)后，這部分占比將進(jìn)一步提升，顯然已成為企業(yè)重要的拿地手段。

??03土 儲(chǔ)

??聚焦大灣區(qū)

??土地儲(chǔ)備充裕

??土地儲(chǔ)備充足，銷售有支撐。截止2020年12月31日，雅居樂擁有總建筑面積為5301萬平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4146萬平方米，權(quán)益比例與年初基本持平，為78%。按照目前企業(yè)的去化速度估算，可滿足3-5年的銷售需求，儲(chǔ)備量充足。同時(shí)，通過在產(chǎn)城融合和城市更新上的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)鎖定建筑面積超過3400萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源，未來轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)后將形成強(qiáng)勁增長后勁。

??重倉珠三角，聚焦大灣區(qū)。從城市群分布來看，珠三角和長三角作為重點(diǎn)城市群，土儲(chǔ)建面占比分別為30.1%和13.1%。在珠三角范圍內(nèi)，則主要聚焦在粵港澳大灣區(qū)。2020年，企業(yè)在大灣區(qū)擁有54個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1354萬平方米，占總建面的25.5%。從大灣區(qū)的城市分布來看，中山市占比最高，達(dá)41%，此外廣州和惠州占比較高，分別為22%和21%。隨著中央政府對(duì)推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)的具體實(shí)施意見及行動(dòng)計(jì)劃的加速落地，雅居樂將進(jìn)一步受惠于該區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??04盈 利

??營收兩位數(shù)增長

??盈利保持穩(wěn)健

??地產(chǎn)主業(yè)與多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，營業(yè)收入同比增長33%。2020年，雅居樂營業(yè)收入為802.5億元，同比增長33.2%，對(duì)比前幾年個(gè)位數(shù)的增幅，有很大提升。這一方面得益于確認(rèn)銷售均價(jià)的上升，物業(yè)發(fā)展收入達(dá)695.5億元，同比增長28.4%；另一方面則得益于多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力，其中物業(yè)管理板塊和環(huán)保服務(wù)板塊的營收同比增速分別達(dá)到了120%和52%。

??盈利能力保持穩(wěn)健，各項(xiàng)指標(biāo)高于行業(yè)平均。2020年雅居樂毛利潤為241.0億元，同比上升31.3%；毛利率為30.0%，與2019年基本持平，屬于行業(yè)較高水平。同時(shí)，凈利潤和歸母凈利潤分別為122.5億元和94.8億元，較去年同期上升 32.7%和26.1%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.3%和11.8%，雖同比微降0.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)，均處于行業(yè)較高水平。

??05負(fù) 債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??21年力爭入“綠檔”

??債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，借貸成本降低。截止2020年，雅居樂擁有現(xiàn)金508.7億元，同比增長19.5%。同時(shí)，短期債務(wù)同比下降9%至385.7億元，由此現(xiàn)金短債比由19年的1.0升至1.3。長期債務(wù)同比增長9%至592.4億元，長短期債務(wù)比進(jìn)一步升高至1.54。現(xiàn)金短債比和長短債比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善。此外，融資議價(jià)能力也得到提升，加權(quán)平均借貸利率降低0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.56%。

??凈負(fù)債率大幅下降，只踩一條紅線。2020年底雅居樂的凈負(fù)債率為61%，相比于2019年下降了21.8個(gè)百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了近幾年來凈負(fù)債率的上行趨勢。此外，由于永續(xù)債規(guī)模得到控制，若將這部分作為有息負(fù)債，凈負(fù)債率為95.7%，對(duì)比去年大幅下降了35個(gè)百分點(diǎn)。然而，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72%，相較19年底只下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，微超閾值。根據(jù)企業(yè)在業(yè)績會(huì)上表述，將于2021年底進(jìn)入監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。

??06多元化

??營收超百億

??雅城集團(tuán)申請(qǐng)上市

??雅居樂堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，本期多元業(yè)務(wù)營收達(dá)約107億元，首次突破百億，同比增長率為76%。同時(shí)多元營收占比增長至13.3%，自2018年以來保持了每年增長約3個(gè)百分點(diǎn)的趨勢。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、雅城、商業(yè)、房管、城市更新和環(huán)保等板塊。

??雅生活在2018年上市后保持了高增速，2020年?duì)I收約100億元，同比增長96%；毛利29.7億元，同比增長58%。期內(nèi)完成了對(duì)中民物業(yè)60%的股權(quán)收購，取得了規(guī)模的再進(jìn)階。截止2020年底，雅生活在管及合約面積（不包括咨詢公司及參股公司面積）分別為3.75億及5.23億平方米。包含中民物業(yè)、咨詢顧問及參股公司面積的在管和合約面積則分別突破5億和7億平方米。

??雅城申請(qǐng)獨(dú)立上市，將成為雅居樂旗下第二個(gè)上市的多元板塊，業(yè)務(wù)主要聚焦智慧裝飾家居和綠色生態(tài)景觀兩大方向。據(jù)悉，2020年雅城集團(tuán)營業(yè)額同比增長41%至72億元。城市更新集團(tuán)也于2020年成立，業(yè)務(wù)聚焦粵港澳大灣區(qū)，對(duì)補(bǔ)充土儲(chǔ)和大灣區(qū)深耕都有重要作用，于本期末已鎖定預(yù)計(jì)建筑面積1150萬平方米，貨值近人民幣3600億元。

??除此之外，公司也積極布局其他多元業(yè)務(wù)。環(huán)保方面，作為危廢處理國內(nèi)龍頭，全年?duì)I收約23億元，增速高達(dá)52%。房管期內(nèi)新拓展18個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)貨值超1100億元。