[克而瑞]建業(yè)擬引國資入股，佳兆業(yè)退出400億深圳項目

??本月關(guān)注

??政策持續(xù)支持收并購，浙江房協(xié)牽頭浙商資產(chǎn)設(shè)立100億的并購重組基金

??2021年12月開始監(jiān)管層密集發(fā)聲支持房企合理的并購重組融資需求，鼓勵金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)。4月19日據(jù)市場消息稱，監(jiān)管部門向5家主要AMC公司和18家銀行召開會議，針對首批12家出險房企資產(chǎn)并購工作做出6項政策指導(dǎo)，鼓勵銀行、AMC進(jìn)場參與紓困房企。本月，浙江房協(xié)牽頭浙商資產(chǎn)設(shè)立100億的并購重組基金用于紓困，但目前來看AMC并購基金處置不良資產(chǎn)落地的案例并不多，后續(xù)實(shí)質(zhì)進(jìn)展值得留意。

??部分房企出售資產(chǎn)意愿增強(qiáng)，行業(yè)收并購規(guī)模較前期明顯提升

??部分房企信用風(fēng)險加速暴露，通過出售資產(chǎn)償債或降負(fù)債的意愿增強(qiáng)，但受限于前期市場環(huán)境，整體并購?fù)顿Y偏謹(jǐn)慎；6月隨著房地產(chǎn)銷售的邊際回暖，房企收并購意愿顯著上漲，本月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有34筆，總交易對價約538.67億人民幣。并購交易多集中于單住宅項目或多元化的收并購，且以收購合作方剩余股權(quán)或金融機(jī)構(gòu)收購為主。

??引地方國企入股，是本土龍頭企業(yè)改善經(jīng)營的一大捷徑

??6月初，建業(yè)地產(chǎn)公告擬引國企入股并向其發(fā)行可換股債券，若兩年后全部轉(zhuǎn)股，河南鐵建將成為建業(yè)地產(chǎn)的第一大股東。此外，奧園、金科近期也陸續(xù)傳出引入國企戰(zhàn)投的計劃。引入國企戰(zhàn)投，對企業(yè)未來發(fā)展和融資能力改善都有非常積極的促進(jìn)作用，是地方性龍頭企業(yè)改善經(jīng)營的一大利器，綠城引入中交作為第一大股東就是典型的案例。

??01

??并購政策：多重政策落地
靜待市場修復(fù)、提升并購意愿

??2021年12月開始監(jiān)管層支持房企通過市場化并購方式緩解流動性風(fēng)險的同時，也鼓勵金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)入2022年，為調(diào)動房企收并購的積極性，1月起針對出險房企項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不計入房企“三條紅線”指標(biāo)；4月19日央行牽頭、鼓勵銀行、AMC進(jìn)場參與紓困房企；4月28日廣東作為全國首個省份明確提出風(fēng)險房企紓困措施，要求相關(guān)部門加強(qiáng)風(fēng)險房企出讓項目的推介對接，探索AMC參與風(fēng)險房企資產(chǎn)處置等。本月，發(fā)改委召開6月線上新聞發(fā)布會，提及支持民營企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易、并購重組等方式盤活自身資產(chǎn)；6月底深圳金融監(jiān)管局發(fā)文，要求各金融機(jī)構(gòu)積極做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)。

??整體而言，自去年底以來，監(jiān)管層鼓勵房企綜合利用并購貸款、并購債券、AMC并購基金、股權(quán)融資等多項融資工具，通過市場化收并購方式化解行業(yè)的流動性風(fēng)險。當(dāng)前行業(yè)并購政策邊際放松已成確定性趨勢，但政策的落地見效還需等待整體市場信心的恢復(fù)。

??02

??并購金融
浙江房協(xié)聯(lián)合地方AMC設(shè)立并購基金紓困

??并購政策的支持下，當(dāng)前房企并購資金的來源仍以銀行并購貸款為主，并購貸款授信名單從國企央企向民企延伸，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至6月底典型房企年內(nèi)累計獲取1960億元的并購貸款額度。從具體受益房企來看，美的置業(yè)、碧桂園新增并購貸款額度累計達(dá)370億元、350億元，華潤置地、大悅城授予并購額度處200億元的水平，而旭輝、新希望、五礦和瑞安也已累計獲得100-150億元的并購額度。據(jù)監(jiān)測顯示，5月以來市場上沒有房企再獲并購貸款額度，緣于前期有收購意愿的房企相關(guān)的并購融資額度都完成投放，疊加當(dāng)前出險房企更愿意出讓長周期自持的商業(yè)項目，而在市場未回暖、不確定性高的情況下其余多數(shù)房企并購意愿不高、并購融資推進(jìn)緩慢。

??相較于并購貸款，并購債券的申請門檻較高，從完成注冊的情況來看，當(dāng)前建發(fā)地產(chǎn)、招商蛇口、金茂、中鐵建、保利、信達(dá)地產(chǎn)、綠城等7家高主體評級房企已完成并購債券的注冊，注冊規(guī)模合計約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項目收并購，僅占總注冊規(guī)模的22.18%。從發(fā)行情況來看，截至6月底建發(fā)、招商蛇口、建發(fā)、金茂、中鐵建等成功發(fā)行并購債券，累計發(fā)行規(guī)模110億元。本月沒有房企注冊或發(fā)行并購債券，可能由于市場基本面未發(fā)生實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，疊加并購債券發(fā)行門檻較高，相應(yīng)的并購落地和并購融資推進(jìn)緩慢。債券申請狀態(tài)方面，3家企業(yè)進(jìn)度更新：中交地產(chǎn)48億元小公募債項目狀態(tài)更新為“已反饋”，擬將10億元用于并購項目；信達(dá)地產(chǎn)75.4億元小公募債項目狀態(tài)更新為“提交注冊”，中海宏洋50億元小公募債項目狀態(tài)更新為“已受理”，均未披露具體投向收并購的資金規(guī)模。

??并購基金方面，當(dāng)前主流模式是并購方與AMC合作設(shè)立房地產(chǎn)并購基金，AMC以項目入股的方式為出險房企的項目增信進(jìn)行紓困。據(jù)公開資料顯示，2022年以來較多房企正在與AMC洽談收購事宜，但落地的案例不多，AMC介入謹(jǐn)慎，后續(xù)重點(diǎn)關(guān)注處置進(jìn)度。本月浙江省房協(xié)牽頭浙商資產(chǎn)成立100億的并購重組專項資金，后續(xù)用于動危困房企項目并購重組。7月26-27日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會將主辦房地產(chǎn)紓困項目與金融機(jī)構(gòu)對接商洽會，與金融機(jī)構(gòu)、有意并購房企共同商討房地產(chǎn)項目的紓困方案和紓困過程中法律、稅務(wù)問題。

??為加快銀行和AMC等金融機(jī)構(gòu)并購融資業(yè)務(wù)的開展，部分AMC與銀行通過發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券來募得資金用于收購出險房企資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至當(dāng)前東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等3家AMC以及浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等5家銀行計劃發(fā)行8只房地產(chǎn)并購信用債（含ABS），擬發(fā)行總規(guī)模490億元。

??03

??行業(yè)并購：建業(yè)擬引國企入股
佳兆業(yè)完成核心項目處置

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年6月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有34筆，總交易對價約538.67億人民幣，交易頻率和交易規(guī)模均較上月顯著提升。

??從交易進(jìn)展來看，本月1筆并購交易終止，涉及寶龍商業(yè)擬8.63億元收購寶龍控股上海寫字樓。本月完成的24筆并購交易中披露交易金額的有11筆，涉及交易對價98.09億元。此外，本月還有11筆交易進(jìn)展為簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議或訂立框架協(xié)議，7筆交易處于掛牌狀態(tài)，4筆交易披露了董事會預(yù)案，1筆交易傳聞交涉，1筆交易達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向。

??其中市場關(guān)注度較高的是，6月21-22日佳兆業(yè)先后退出深圳金沙灣國際樂園項目、南山東角頭項目，由中信城開（中信集團(tuán)旗下舊改平臺）和西部信托接手。2021年11月佳兆業(yè)公布的資產(chǎn)處置清單中，東角頭項目和金沙灣國際樂園權(quán)益貨值合計404億元，其中東角頭是佳兆業(yè)核心項目（權(quán)益貨值298億元），交易前持有項目37.5%股權(quán)，剩余股權(quán)由達(dá)利集團(tuán)（49%）和深投控（13.5%）持有。近期佳兆業(yè)資產(chǎn)處置、資金回籠速度加快，本月接連完成深圳兩大核心項目的交割，有望率先走出流動性困境。

??從交易雙方來看，本月交易雙方較為分散，但有7筆交易是并購方收購合作項目的剩余股權(quán)，由于并購方對合作項目具體情況較為了解，相應(yīng)減少了盡調(diào)風(fēng)險，如6月浙江交投收購湖州交投祥生房地產(chǎn)50％股權(quán)，中國金茂回購青島方虔32%股權(quán)等。此外，另外7筆交易存在交易雙方屬于關(guān)聯(lián)關(guān)系，如中國電建以49億元向母公司出售所持地產(chǎn)業(yè)務(wù)，招商蛇口向招商房托注入北京航華科貿(mào)中心46.41％股權(quán)等。

??從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看，本月佳兆業(yè)、華夏幸福、銀城國際、新力控股、天譽(yù)置地、祥生控股、當(dāng)代置業(yè)、德信地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等房企繼續(xù)出售項目公司，回籠資金，多數(shù)房企選擇出讓單個項目或多元化業(yè)務(wù)。本月49筆交易中29筆涉及多元化業(yè)務(wù)，披露的多元化業(yè)務(wù)的并購規(guī)模約281億元，占全部規(guī)模的52%，其中商業(yè)、物管、物流倉儲交易活躍度較高，如遠(yuǎn)洋50億元向平安出售北京銳中心，摩根士丹利收購長三角近21萬平物流項目，貝萊德接手19萬平環(huán)京物流地產(chǎn)，外資加碼國內(nèi)物流地產(chǎn)步伐加快。

??值得關(guān)注的是，河南鐵建計劃收購建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股權(quán)，同時認(rèn)購其本金額不高于7.08億港元可換股債券，若未來全部轉(zhuǎn)股，河南鐵建將持有建業(yè)地產(chǎn)40.8%的股權(quán)，成為第一大股東。建業(yè)地產(chǎn)于集團(tuán)層面引入河南國資作為戰(zhàn)投進(jìn)行增信，提升融資能力的同時，也能獲取現(xiàn)金改善經(jīng)營情況。前期市場消息稱，金科正積極推進(jìn)國資入股集團(tuán)及項目股權(quán)合作，6月傳言山東國資基本完成對奧園的3個月資產(chǎn)盡調(diào)，計劃通過集團(tuán)層面入股成為奧園的控股股東，獲地方國資入股成為房企獲取金融機(jī)構(gòu)信任的一大利器。

??附：6月重點(diǎn)并購事件詳情

??一上市公司股權(quán)的收并購

??1、河南鐵建擬收購建業(yè)地產(chǎn)29.01%股份并認(rèn)購其可換股債券

??出售方：恩輝投資（建業(yè)地產(chǎn)第一大股東）收購方：河南同晟置業(yè)（河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資子公司）交易標(biāo)的：建業(yè)地產(chǎn)29.01%股份交易總價值：6.88億HKD交易進(jìn)展：訂立框架協(xié)議事件描述：6月1日，建業(yè)地產(chǎn)公告，恩輝投資擬以不超過0.8港元/股出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份予同晟置業(yè)，約占建業(yè)地產(chǎn)已發(fā)行股本29.01%，代價約6.88億港元。恩輝投資，由建業(yè)董事會主席兼執(zhí)行董事胡葆森單獨(dú)和實(shí)益擁有，截至6月1日恩輝投資持股比例為70.11%，是建業(yè)地產(chǎn)的第一大股東。同晟置業(yè)為河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)100%持股子公司，而河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)又由河南省國資委全資擁有。收購股權(quán)的同時，同晟置業(yè)也將認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%的2+1年期可換股債券。債券持有人有權(quán)按照不高于1.2港元/股將債券轉(zhuǎn)換為股份，全部轉(zhuǎn)換后合計約5.9億股股份，相當(dāng)于現(xiàn)有股本19.9%或發(fā)行擴(kuò)大后股本16.6%。若7億可轉(zhuǎn)債在24年全部轉(zhuǎn)為股份，屆時河南鐵建會成為建業(yè)地產(chǎn)的最大股東，持股比例上升至40.8%，胡葆森則變?yōu)榈诙蠊蓶|，持股下降至34.3%。
二開發(fā)項目的收并購

??1、中信城開與西部信托，接手佳兆業(yè)金沙灣、東角頭項目

??出售方：佳兆業(yè)收購方：城開信銀（西部信托的全資附屬，但法人代表是中信城開高管）交易標(biāo)的：深圳南山東角頭項目37.5%股權(quán)、金沙灣國際樂園51%股權(quán)交易總價值：未披露（對應(yīng)項目權(quán)益貨值超過400億元）交易進(jìn)展：完成事件描述：6月21-22日，根據(jù)企查查披露，佳兆業(yè)先后退出金沙灣國際樂園項目和南山東角頭項目，兩大項目全由深圳市城開信銀投資有限公司（城開信銀）接手。城開信銀成立于今年6月17日，盡管是西部信托的全資公司，但法人代表、董事長劉星同時是中信城開深圳公司的董事長，西部信托更多作為資金通道的定位，兩大核心項目最終由中信系接手。2020-2021年兩大項目開發(fā)主體的股權(quán)陸續(xù)質(zhì)押予中信系，交易發(fā)生前中信信托也為金沙灣項目發(fā)行的非標(biāo)產(chǎn)品延期兌付。據(jù)悉，東角頭地塊最新規(guī)劃建面39.5萬平，其中住宅約26.7萬平，酒店4萬平，其他為商業(yè)辦公及配套設(shè)施。交易發(fā)生前，佳兆業(yè)持有項目37.5%股權(quán)，根據(jù)去年佳兆業(yè)資產(chǎn)處置清單披露，項目權(quán)益貨值298.35億元，而金沙灣國際樂園權(quán)益貨值則為106.08億元。

??2、中交地產(chǎn)投資合肥金中49%權(quán)益

??出售方：金隅集團(tuán)收購方：中交地產(chǎn)交易標(biāo)的：合肥金中49%權(quán)益交易總價值：3.49億RMB交易進(jìn)展：完成事件描述：6月17日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，新增一則對外投資，通過公開摘牌方式對合肥金中京湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下文簡稱“合肥金中”）進(jìn)行增資，增資后中交對項目投資比例約為49%。交易完成前，金隅持有標(biāo)的項目100%股權(quán)，交易完成后，金隅于標(biāo)的項目的持股比例降至51%。合肥金中旗下?lián)碛惺裆絊S202120號地塊，最初由金隅以14.24億元的總價（溢價率9.72%）摘得，面積113.41畝（居住A 50.2畝、居住C48.07畝、城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施7.6畝、幼兒園7.54畝），住宅毛坯限價21753元/㎡。

??3、泰禾出讓白塘灣項目予興業(yè)信托抵債23.53億元

??出售方：泰禾集團(tuán)收購方：興業(yè)國際信托有限公司交易標(biāo)的：泰維置業(yè)60%股權(quán)交易總價值：23.53億RMB交易進(jìn)展：簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議事件描述：6月9日，泰禾集團(tuán)公告稱，將轉(zhuǎn)讓泰維置業(yè)60%股權(quán)予興業(yè)信托，交易對價23.53億元，用以償還興業(yè)信托的部分債務(wù)。同時，約定自興業(yè)信托收購泰維置業(yè)60%股權(quán)完成日起屆滿36個月，泰禾集團(tuán)將按照相關(guān)約定無條件受讓泰維置業(yè)60%股權(quán)或各方另行約定的受讓比例。據(jù)了解，泰維置業(yè)此前股權(quán)由泰禾集團(tuán)持有60%，40%股份由匯明昇集團(tuán)有限公司持有，主要持有白塘灣國際旅游度假城項目，目前該項目處于停工狀態(tài)。

??4、祥生控股擬出售湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)50％股權(quán)予浙江交投

??出售方：祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（祥生控股全資附屬公司）收購方：浙江省交投控股集團(tuán)有限公司交易標(biāo)的：湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)50％股權(quán)交易總價值：9250萬RMB交易進(jìn)展：簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議事件描述：6月5日，祥生控股發(fā)布公告稱，全資附屬公司與浙江省交投控股集團(tuán)有限公司（下稱“浙江交投”，買方）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出售湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)予買方，代價為現(xiàn)金9250萬元。在收購前，湖州交投祥生房地產(chǎn)由賣方、買方分別持有50%股權(quán)；交易完成后，其將由買方全資擁有。湖州交投祥生房地產(chǎn)擁有三家全資項目公司，擁有總建筑面積約420,787平方米的在建物業(yè)項目（包括住宅及配套物業(yè))，預(yù)期在建物業(yè)于2022年底前竣工及交付。

??5、佳源國際擬8.79億元轉(zhuǎn)讓鹽城祥源房地產(chǎn)100%股權(quán)

??出售方：香港佳源（佳源國際全資附屬公司）收購方：嘉興越泰置業(yè)（浙江泰鼎投資的控股公司）交易標(biāo)的：鹽城祥源房地產(chǎn)100%股權(quán)交易總價值：8.79億RMB交易進(jìn)展：簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議事件描述：5月30日，公司間接全資附屬公司香港佳源擬向買方（嘉興越泰置業(yè)有限公司）出售目標(biāo)公司（鹽城祥源房地產(chǎn)有限公司）全部股本權(quán)益，總代價為人民幣8.79億元。本次出售標(biāo)的包括該公司以及鹽城星洲項目，鹽城星洲項目原由鹽城祥源、城市經(jīng)濟(jì)公司及城南房地產(chǎn)分別擁有65%、20%及15%，交易完成后買方將不再持有項目公司股權(quán)。鹽城星洲是位于江蘇省鹽城市的一個商住綜合體物業(yè)開發(fā)項目，占地面積約為13.08萬平方米，竣工后總建筑面積為46.93萬平方米，目前仍處于在建狀態(tài)。
三投資物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的收并購

??1、北京遠(yuǎn)洋銳中心項目34.5%權(quán)益及債權(quán)

??出售方：遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購方：平安人壽交易標(biāo)的：北京遠(yuǎn)洋銳中心項目34.5%權(quán)益及債權(quán)交易總價值：50.15億元人民幣交易進(jìn)展：完成事件描述：6月14日，遠(yuǎn)洋已出售位于北京市豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)洋銳中心項目，接盤方為平安人壽，標(biāo)的項目34.5%股權(quán)的對價34.18億元，相應(yīng)債權(quán)收購約為15.97億元，合計交易總代價50.15億元。交易完成前，遠(yuǎn)洋系持有遠(yuǎn)洋銳中心項目的34.5%股權(quán)，剩余股份由平安人壽持有，交易完成后標(biāo)的項目將由平安人壽全資持有。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋銳中心項目2017年開工建設(shè)，2021年5月入市，建筑面積約14.74萬平。截至2021年底該標(biāo)的資產(chǎn)出租率34%，排在遠(yuǎn)洋9個在京主要項目的倒數(shù)第一。

??2、寶龍商業(yè)收購寶龍控股上海寫字樓的交易終止

??出售方：寶龍控股收購方：寶龍商業(yè)(9909.HK)交易標(biāo)的：上海寶山區(qū)寶楊寶龍廣場7號樓項目交易總價值：8.68億 RMB交易進(jìn)展：終止事件描述：5月11日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，其全資附屬公司上海商盛，計劃收購寶龍控股全資附屬公司（寶龍富閩）的一幢位于上海的辦公大樓，即上海寶山區(qū)的寶楊寶龍廣場7號樓項目，總建筑面積約34987平方米，代價8.68億元。6月6日，寶龍商業(yè)宣布交易終止，原因?yàn)椤坝捎诒炯瘓F(tuán)就完成交易后收回物業(yè)部分的空置管有權(quán)作自用取得承租人同意存在實(shí)際困難，并鑒于當(dāng)前市場環(huán)境及資本市場近日波動。”

??3、寶龍地產(chǎn)擬19億出售杭州濱江寫字樓予中國華融

??出售方：寶龍地產(chǎn)收購方：中國華融交易標(biāo)的：杭州濱江寫字樓交易總價值：19億 RMB交易進(jìn)展：傳聞交涉中事件描述：6月初有媒體消息稱，寶龍地產(chǎn)正與中國華融就其位于杭州市濱江區(qū)的寫字樓出售事宜進(jìn)行洽談。據(jù)悉，該資產(chǎn)最初開價接近30億元人民幣，近期已降至19億元人民幣，該寫字樓包含不超5億元人民幣的存續(xù)債務(wù)。此外，有傳言稱寶龍地產(chǎn)為籌集更多資金，將杭州、天津、寧波和中山市的至少四處寫字樓以及青島的兩座購物中心納入資產(chǎn)出售計劃，并計劃出售其在上海、杭州和廈門等城市的長租公寓。

??4、當(dāng)代置業(yè)擬以4947萬元出售北京當(dāng)代綠建全部股權(quán)

??出售方：綠色智慧投資有限公司（當(dāng)代置業(yè)全資附屬公司）收購方：騰云筑科置業(yè)有限責(zé)任公司（世紀(jì)金源控股公司）交易標(biāo)的：北京當(dāng)代綠建100%股權(quán)交易總價值：4947.38萬RMB交易進(jìn)展：簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議事件描述：6月4日，當(dāng)代置業(yè)全資附屬公司與騰云筑科置業(yè)有限責(zé)任公司及北京當(dāng)代綠建工程項目管理集團(tuán)有限公司（下稱“北京當(dāng)代綠建”）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，騰云筑科置業(yè)有限責(zé)任公司同意購買北京當(dāng)代綠建全部股權(quán)，代價為人民幣4947.38萬元。當(dāng)代綠建是當(dāng)代旗下唯一的代建平臺，設(shè)立西安和河北兩家分公司，另外投資10家公司，業(yè)務(wù)范圍覆蓋建設(shè)項目管理、工程咨詢及工程技術(shù)咨詢等。