[世聯(lián)地產(chǎn)]降息周期內(nèi) 樓市成交持續(xù)回暖

中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。值得注意的是，同一時(shí)間，歐洲央行宣布下調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)至0.75%。

背景：中國經(jīng)濟(jì)增速下滑超出預(yù)期

本輪降息是央行自2012年6月8號宣布降息以來年內(nèi)第二次降息，也印證了我們之前的樓市評論《利好重磅來襲，彩虹在風(fēng)雨后》對后市的預(yù)期。降息時(shí)間比市場預(yù)計(jì)提前，反映了二季度經(jīng)濟(jì)增長不夠樂觀，通脹持續(xù)回落。再次降息也表明了中央“穩(wěn)增長”的決心。

中國經(jīng)濟(jì)增速下滑超出預(yù)期。這是降息關(guān)鍵。2012年以來我國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑。日前公布的數(shù)據(jù)顯示，中國6月制造業(yè)PMI為50.2%，比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；6月匯豐制造業(yè)PMI初值為48.1，為七個(gè)月來最低，顯示制造業(yè)活動持續(xù)放緩，國內(nèi)需求較弱，出口增速回落，經(jīng)濟(jì)增長動力不足。在歐債危機(jī)和歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的影響下，出口形勢嚴(yán)峻。為防止經(jīng)濟(jì)過快下滑，有必要通過進(jìn)一步放松貨幣政策來提振經(jīng)濟(jì)信心。

通脹回落為降息創(chuàng)造了空間。物價(jià)水平穩(wěn)中趨降。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，通脹壓力也大幅度緩解。5月份CPI降至3.0%。截至5月，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)(PPI)已連續(xù)出現(xiàn)3個(gè)月的負(fù)增長，有利于CPI繼續(xù)回落并保持低位。未來幾個(gè)月，隨著總供求關(guān)系變化、食品價(jià)格的回落、輸入性通脹壓力減輕，物價(jià)將繼續(xù)保持在較低水平，預(yù)計(jì)6月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增幅將跌破3.0%。通脹持續(xù)回落為降息創(chuàng)造了的政策空間。

中小企業(yè)融資成本高居不下。目前我國企業(yè)尤其是中小企業(yè)融資成本居高不下。實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的民間借貸資金有很大一部分來自銀行體系，高企的融資成本壓抑著企業(yè)尤其是中小企業(yè)的信貸需求，降息則有利于這部分融資需求的釋放。同時(shí)融資成本的降低也有利于基建投資部門融資成本下降，緩解鐵路建設(shè)、地方融資平臺資金壓力。

全球經(jīng)濟(jì)萎縮是降息外部環(huán)境。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇艱難曲折，歐債危機(jī)反復(fù)震蕩，市場信心依然不足，“風(fēng)雨飄搖”中的全球經(jīng)濟(jì)致使許多經(jīng)濟(jì)體開始放松貨幣政策。4月17日，印度將回購利率降低50個(gè)基點(diǎn)至8%。這是印度央行自從2010年3月，連續(xù)加息13次后，首次調(diào)低基準(zhǔn)利率，也是自2009年以來首次降息。6月1日，巴西央行調(diào)降基準(zhǔn)利率50個(gè)基點(diǎn)至8.5%，調(diào)降后的基準(zhǔn)利率處于歷史最低水平，是2011年8月以來連續(xù)第七次降息。6月5日，澳大利亞央行在利率決策會議上，將官方隔夜拆借利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.50%。7月6日，歐洲央行宣布下調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)至0.75%。全球興起降息浪潮。

樓市：降息周期內(nèi)成交量持續(xù)回暖

世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受5月首次降息的影響，購房者入市的積極性提高，房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)回升。6月份，一線城市中，除了廣州受供應(yīng)量減少成交量環(huán)比略有下降外，北京、上海和深圳成交量環(huán)比均有不同程度的上升。其中，北京6月成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別上漲30.68%和27.32%，上海成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別上漲23.94%和21.63%，深圳成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別上升2.57%和3.72%。二線城市中，多數(shù)城市成交量環(huán)比出現(xiàn)20%以上的增長幅度。有超8成城市成交量較去年同期上漲，其中蘇州市的漲幅更是超過了300%，另外，貴陽、南京、杭州、無錫和唐山等5個(gè)城市同比去年均出現(xiàn)大幅度上漲。

隨著5、6月成交量的走高，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢，部分開發(fā)商開始紛紛收窄優(yōu)惠幅度，使部分購房者對市場的預(yù)期出現(xiàn)改變，擔(dān)憂后市價(jià)格會出現(xiàn)反彈而加快了入市步伐。在政策方面，降息以及首套房貸款利率優(yōu)惠擴(kuò)大都為剛需入市創(chuàng)造了有利條件。首次降息對購房者心理造成了一定沖擊，不少購房者因此結(jié)束觀望，入市購房。全國多地房價(jià)企穩(wěn)主要是受到成交量的支撐。目前大多數(shù)房企還是采取快速周轉(zhuǎn)的銷售策略，合理定價(jià)，快速銷售。

影響：降息有助于提信心穩(wěn)增長

世聯(lián)購房者信心指數(shù)調(diào)查顯示，二季度首次降息事件對購房者的即期影響非常明顯，具體表現(xiàn)在：1、購房者在降息后感知到的樓盤熱銷程度有所提升，同時(shí)感知到的打折促銷樓盤數(shù)量有所下降；2、降息后，預(yù)期未來房價(jià)上漲的購房者占比明顯提升，認(rèn)為未來不適合購房的置業(yè)者占比小幅下降；3、降息后，表示愿意在近三個(gè)月置業(yè)的購房者占比小幅提升；4、降息后，購房者認(rèn)為未來房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性有所增加；5、降息后，多數(shù)城市購房者信心指數(shù)有所提升。央行再次降息將對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、改善市場預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)一步回暖起到重要作用。

世聯(lián)研究認(rèn)為，降息周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步回暖。1、再次降息有助于改善市場預(yù)期、降低企業(yè)融資成本和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。在全球經(jīng)濟(jì)減速的大背景下，央行再次啟動降息工具，有利于提振市場信心，增強(qiáng)企業(yè)投資和居民消費(fèi)意愿。對于樓市，將會加速剛需入市，帶動樓市成交量持續(xù)上漲。另外，再次降息對于緩解開發(fā)商資金鏈緊張狀況起到一定作用；2、世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，投資客占比可反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況。2007年7月投資客占比高達(dá)51.6%，此時(shí)房地產(chǎn)市場異?；鸨?，量價(jià)齊漲，同樣2010年4月投資客占比高達(dá)46.7%的時(shí)候亦是如此，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場觸底。本輪調(diào)整以來，投資客比例不斷下滑，五月份投資客占比為14.6%，較四月份回升1.3個(gè)百分點(diǎn)，說明市場處于底部，房地產(chǎn)市場未來將持續(xù)回暖；3、二季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為55.2，較上季度提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較年初明顯改善。盡管本季度購房者信心提升幅度較大，但與去年一季度基本持平，顯示出政策對購買力的抑制作用猶存。再次降息將會進(jìn)一步改善購房者預(yù)期。同時(shí)，出于鞏固調(diào)控效果的考慮，未來政府放松限購政策的可能性較低。

【撰寫 世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部】