[今日評論]萬柳地塊成北京新單價地王

萬柳地塊成北京新單價地王，北京房價不會因此被明顯推高

(評論員/李瑩)7月10日，北京萬柳地塊自掛牌以來經(jīng)限價、延期后終于塵埃落定，由中赫置業(yè)以26.3億摘得，溢價40%，樓板價3.83萬元/平方米，地塊有1.64萬平方米的回購房面積，除去這些面積，折算樓板價高達(dá)4.29萬元/平方米，刷新了北京市住宅地塊樓板價的最高記錄。

稀缺地塊引關(guān)注，民企中赫成新地王得主

北京萬柳地塊一經(jīng)掛牌就引起各方關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為萬柳地塊將成北京新地王，更有業(yè)內(nèi)人士猜測土地樓板價可能會達(dá)到10萬元/平方米，各種評論鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，直至昨日證實(shí)了新地王誕生的預(yù)測。萬柳地塊之所以受到熱捧，主要是其所具備的優(yōu)質(zhì)性和稀缺性。首先，從區(qū)域位置來看，海淀萬柳區(qū)域目前已是富人聚集的豪宅區(qū)，高端樓盤云集，周邊普通二手房均價已達(dá)5、6萬元/平方米，中高端項目均價8、9萬元/平方米，地塊所處區(qū)域已經(jīng)決定了未來項目的定位和價格，所以土地拍出高價在情理之中了。第二，地塊周邊生活條件優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，同時地塊北臨皇家園林頤和園，西鄰昆玉河，東部與中關(guān)村毗鄰，同時鄰近北京大學(xué)等高等學(xué)府，周邊環(huán)境得天獨(dú)厚。第三，這個區(qū)域的住宅類用地供應(yīng)較稀缺，偶爾有幾幅地塊出讓都是很珍貴的，可能未來這個區(qū)域都不會有純住宅用地可供開發(fā)。

此次土地的競得者中赫置地在土地市場一向比較低調(diào)，該企業(yè)是中赫集團(tuán)的子公司，專注于重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的高端地產(chǎn)項目開發(fā)和管理。目前已開發(fā)了北緯40°、釣魚臺7號院、唐山新華貿(mào)等高端項目。其中，“釣魚臺7號院”項目曾經(jīng)賣出30萬元/平方米的天價，成為全國乃至亞洲最昂貴的樓盤。在拿下萬柳地塊之后，中赫置地有關(guān)人員也表示將堅持做高端住宅開發(fā)，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)、銷售團(tuán)隊、項目管理等方面都較有優(yōu)勢，對本次拿地勢在必得，同時有中赫集團(tuán)的資金支持，這些都是中赫能夠在競拍場上義無反顧的重要原因。

地方與中央的地價博弈，央企在敏感時期起示范作用

近期，地王的出現(xiàn)率似乎有所提升，上月恒大剛剛刷新了廣州的地王記錄，本月北京市場又爆出單價地王，受到宏觀調(diào)控影響，土地市場接連幾個月持續(xù)低迷，地方政府不僅下調(diào)了土地出讓門檻，還盡量推出優(yōu)質(zhì)地塊以提升土地收入。但在調(diào)控的敏感時期，地王的出現(xiàn)并不是中央想看到的。就在萬柳地塊競拍開始前一小時，保利地產(chǎn)發(fā)布聲明稱接公司大股東中國保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時期，根據(jù)國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到萬柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣。而在萬柳地塊競拍現(xiàn)場，央企集體“打醬油”，招商、中建和九龍倉聯(lián)合體全程沒有舉牌，華僑城和中冶各一次，方興在全程的舉牌十次左右，而整個地塊經(jīng)過了46輪競拍和200多輪配建回購房面積的競爭，由此可見，央企在整個地塊出讓中均沒有實(shí)質(zhì)性的行動。

市場回暖跡象明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不樂觀，央行一月內(nèi)兩次降息，在這個大背景下，央企如果也高調(diào)拿地王，很可能被解讀為政策轉(zhuǎn)向，誤導(dǎo)市場預(yù)期，從而加速房價回調(diào)。所以央企作為國家經(jīng)濟(jì)主體，應(yīng)該在市場關(guān)鍵時期做出表率，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)和物價水平發(fā)揮作用。但是，土地價格終究是由市場決定的，新地王的出現(xiàn)一方面是地塊本身價值高，另一方面，民企對于市場的長期還是較看好的，同時，與中赫置地競爭的企業(yè)主要是融創(chuàng)一家，所以說對這幅地塊的熱捧并不是普遍現(xiàn)象，我們認(rèn)為北京萬柳地王的出現(xiàn)應(yīng)該算作個別案例，未來對房價的影響不會太大。