[國泰君安]萬科拿地速度持續(xù)加快 資金優(yōu)勢凸顯

7月份銷售面積96.0萬方，同比增22.8%，環(huán)比降21.6%，銷售金額103.9億元，同比增14.4%，環(huán)比降22.0%。銷售均價10823元/平，同比降6.8%，環(huán)比降0.5%。12年累計銷售面積698.5萬方，同比增9.6%，累計銷售金額729.3億元，同比降1.6%。

公司7月銷售偏低，主要原因是季節(jié)因素和推盤低于計劃，也受一定的中央調(diào)控表態(tài)影響，但我們認為下半年公司銷售回升的趨勢不會改變，原因有：1)中央政府表態(tài)嚴格樓市調(diào)控，意在防止房價暴漲，而不是打壓剛需，我們判斷督查之后的政策基調(diào)將是維持穩(wěn)定，“緊緊螺絲不加碼”,同時多數(shù)開發(fā)商下半年推貨量高于上半年，充裕供應下房價大幅上漲幾無可能；2)據(jù)我們上海、江蘇區(qū)域草根調(diào)研，基建等因素使得地方政府財政依然較緊張，地方政府也希望當前成交量能夠保持；3)萬科產(chǎn)品面向主流剛需，定價理性，下半年新推貨量充足(約800億)，銷售將持續(xù)受益貨幣信貸寬松和剛需釋放。

拿地態(tài)度趨積極，7月當月拿地建面超過銷售面積。7月共拿地6塊，計容建面102.9萬方，權(quán)益建面84.1萬方，綜合權(quán)益比例82%，需支付地價30.2億，平均樓面地價3220元/平。6月起萬科拿地明顯趨積極，年初至今累計拿地建面396萬方，平均樓面價2480元/平。

預計12、13年EPS分別為1.15、1.50元。公司作為高周轉(zhuǎn)龍頭，業(yè)績鎖定超強，持有大量現(xiàn)金增強潛在擴張能力，未來有超預期可能。

每股RNAV12元，目前股價相對折28%，具安全邊際。目標價12元，對應12年PE10倍，維持增持評級，建議逢調(diào)整加倉。