[今日評論]樓市整體處迷茫期 金九銀十仍是企業(yè)關鍵機遇

(評論員/楊晨青)剛剛過去的8月份是傳統(tǒng)理論上的房地產行業(yè)的銷售淡季，從我們監(jiān)測到的城市成交數(shù)據(jù)以及和企業(yè)交流得到的銷售數(shù)據(jù)兩方面來看，8 月市場熱度較7月回落明顯。城市方面，上海、南京、大連、廈門等城市跌幅都達到30%，企業(yè)方面，相當一部分企業(yè)反饋的信息是8月份銷售情況較6、7月份 明顯受阻。

在我們看來，近期或許是房地產市場近十年行業(yè)信息最繁雜的時期，整個行業(yè)似乎都處在迷茫狀態(tài)：

首先，政策面信息異常迷茫。一 方面，國務院7月派出的8個調查組對16個城市進行調研后，8月陸續(xù)回京述職，得到的初步結論是正面的，“各地樓市相對穩(wěn)定，情況比較樂觀，市場不具備全 面反彈的條件”，而近期湖南、湖北兩地本欲推出的房產稅政策也被中央暫時予以否認，從中我們似乎得出了中央對調控的肯定態(tài)度；但另一方面，包括央行在內的 諸多中央部委卻依然反復強調將更嚴厲推行差別化的信貸政策以抑制投資投機型的購房需求，國家進一步推進重點城市房屋產權系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)等做法又似乎正在對房地 產行業(yè)出臺更進一步的實際政策做準備。

其次，企業(yè)營銷策略異常迷茫。近期我們曾經對企業(yè)當前的營銷 策略做過一番調研，發(fā)現(xiàn)相當一部分房企在未來一段時間內是否加快推案銷售的問題存在困惑，一方面擔心現(xiàn)在加快賣房，若未來市場真正大幅回暖后會出現(xiàn)沒房可 賣的情況；另一方面又擔心如果現(xiàn)在持保守策略，一旦政策突然急轉直下，年末企業(yè)資金的回籠便會出現(xiàn)問題。這樣的兩難在我們所了解到的企業(yè)中非常多見。

對此，我們的看法是：目前這個時間段仍不適合過分樂觀，做壞的預期、繼續(xù)跑量是最優(yōu)選擇，而市場需求經過7、8月兩月的再度積蓄，即將到來的金九銀十或將出現(xiàn)一波集中釋放，而這將是企業(yè)需要抓住的一個關鍵時機。

回顧今年以來各重點城市市場回暖的軌跡，3月份至6月份交易量持續(xù)回升，甚至7月份總體來看市場仍處于相對高位，僅僅是到了8月份才真正出現(xiàn)了傳統(tǒng)淡季 的低迷跡象，因此，外界當前普遍存在這樣一種，即在雙限政策沒有出現(xiàn)實質性松動的情況，今年以來的購房需求持續(xù)釋放會否已經遭遇自然瓶頸。對此，在我們看 來，至少在重點城市市場中，有效需求不足的問題并不存在。

以上海為例，我們曾經做過測算，限購政策 執(zhí)行后上海房地產市場需求量大致減少一半，雖然需求萎縮程度巨大，但問題是剩余下來的一半需求卻仍舊遠遠大于市場供應量，以數(shù)據(jù)來看，上海在限購之后既有 購買能力又有購買資格的消費者至少在100萬戶以上，而上海每年新增的一手房供應為7-8萬套，從中我們可以發(fā)現(xiàn)依然巨大的供求落差。而 之所以去年市場交易量大幅度畏縮，其根源并非有效需求量不足，更多是在調控背景下市場消費信心的缺失，而這個問題在今年二季度之后明顯得到緩解，而購買熱 情一旦被激發(fā)，絕不是兩個月的淡季所能撫平的，因此，我們判斷9、10月份在傳統(tǒng)銷售旺季的帶動下市場需求重新釋放幾乎是板上釘釘?shù)摹?/b>