??5月22日，2024中國房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會暨ESG發(fā)展高峰論壇在深圳舉辦。本次發(fā)布會由中國房地產業(yè)協會指導、上海易居房地產研究院主辦、北京中房研協技術服務有限公司與克而瑞集團承辦，已連續(xù)開展了17年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。

??現場，行業(yè)專家與大咖齊集，國內頭部物企、各領域代表性物企共聚，克而瑞物管重磅發(fā)布了2024中國物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2024中國物業(yè)管理上市公司20強以及細分領域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業(yè)樹立了權威風向標。

??【成果解讀】

??資本市場表現：

??行業(yè)尚處下行周期，深度調整仍在繼續(xù)

??（一）板塊指數：物業(yè)板塊走勢依舊弱于大盤，與地產板塊同頻共振，物業(yè)股未能走出獨立行情

??步入2023年，國內外經濟環(huán)境呈現出前所未有的復雜性和不確定性。全球經濟增長的普遍放緩，疊加持續(xù)發(fā)酵的貿易摩擦，成為充滿挑戰(zhàn)的2023年的大背景，對各行各業(yè)均產生了深遠的影響。在這樣的大環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)面臨著一系列棘手的問題，包括但不限于增長速度的持續(xù)放緩、盈利能力的持續(xù)承壓。這些挑戰(zhàn)的根源，部分在于外部宏觀經濟因素的制約，同時也與內部行業(yè)結構調整和轉型升級的迫切需求密切相關。

??資本市場上的相關指標也清晰反映了物業(yè)行業(yè)的困境。恒生物業(yè)服務及管理指數的持續(xù)下滑，成為了行業(yè)現狀的一個縮影。盡管恒生指數公司于5月份實施了大規(guī)模的成分股調整，意圖通過優(yōu)化指數構成來增強市場的信心和活力，然而，這一努力并未能從根本上扭轉物業(yè)板塊的頹勢。截至2023年末，恒生港股通物業(yè)服務及管理指數收于1846.6點，與年初相比，累計跌幅高達45.9%。這一數據不僅映射出物業(yè)行業(yè)獨立的困境，也與地產板塊的整體走勢形成了呼應。

??與恒生指數的對比中，物業(yè)板塊的弱勢表現更加明顯。物業(yè)行業(yè)指數的疲軟不僅體現在絕對數值的下降，更在于與大盤指數差距的逐漸拉大，這一現象揭示了物業(yè)企業(yè)在資本市場上吸引力的減弱以及投資者對其未來前景的不樂觀預判。值得注意的是，這種市場情緒的低落也反映出市場對于物業(yè)行業(yè)能否有效應對內外部挑戰(zhàn)、實現可持續(xù)發(fā)展的疑慮。

??此外，從各上市物企與其關聯地產企業(yè)年內股價的走勢來看，物業(yè)企業(yè)走勢與地產企業(yè)同頻共振，未能走出獨立行情。

??（二）股價走勢：整體降幅擴大，央國企穩(wěn)定性減弱

??從股價漲跌幅變動情況看來，自2021年下半年以來，物業(yè)板塊持續(xù)低迷。2023年完整年內，62家上市物企（不含年內上市的潤華服務、眾安智慧生活以及年內完成資產置換的珠江股份）平均股價漲跌幅為-36.8%，降幅繼續(xù)擴大。

??按企業(yè)屬性來看，央國企背景物企市場抗風險能力強于民營物企。年內民營物企平均股價漲跌幅為-40.8%，降幅較去年同期的-34.2%擴大6.6個百分點；央國資背景物企平均股價漲跌幅為-23.2%，降幅較去年同期的-8.3%擴大14.9個百分點。整體而言，央國企背景物企具有較強的資金實力和資源優(yōu)勢，面對市場波動時更具抗壓能力，在下行周期中表現優(yōu)于民營物企，但整體穩(wěn)定性已有所減弱。

??（三）每股收益：港股下滑23.4%，滬深同比增長14.2%，但均好于地產開發(fā)板塊

??從每股收益角度來看，物業(yè)板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產開發(fā)板塊。2023年末，港股物業(yè)板塊每股收益中位數約0.13元，同比下降23.4%；滬深物業(yè)板塊每股收益中位數約0.70元，同比增長14.2%。港股和滬深物業(yè)板塊每股收益中位數較地產開發(fā)板塊分別高0.25元和0.63元。

??（四）股東回報：分紅率、股息率創(chuàng)雙高，投資價值凸顯

??從股東回報角度來看，2023年上市物企加強分紅和派息力度，分紅率和股息率創(chuàng)“雙高”，物企投資吸引力凸顯。分紅方面，年內31家企業(yè)進行了分紅，分紅總額約82.9億元。平均分紅率為57.3%（剔除3家歸母凈利潤為負數的企業(yè)），同比提升5.6個百分點。

　　股息率是衡量企業(yè)每股派發(fā)的股息與股票價格之間的比率，反映了投資者持有企業(yè)股票所獲得的股息收益。投資者可以通過股息率評估判斷企業(yè)的分紅政策穩(wěn)定性、長期分紅能力以及盈利能力。2023年年內31家進行派息的上市物企中7成以上企業(yè)股息率超過5%，其中第一服務控股最高，為14.7%。

??（五）估值：市盈率由10.9倍回落至9.6倍，央國企背景企業(yè)市場認可度維持在高位

??從估值角度來看，2023年上市物企市盈率持續(xù)回落。截至2023年12月31日，上市物企市盈率均值約為9.6，與2022年年末的10.9相比下降了1.3。2022年受制于地產面的下行壓力，物業(yè)股估值出現大幅下挫，一度降至歷史最低值8.4倍。年末房地產政策回暖為物業(yè)股帶來了一定的回調機會，于2023年4月達到年內最高位12.8倍，后因市場對物業(yè)行業(yè)的擔憂以及經濟環(huán)境的不確定性對估值形成壓制，估值再度下滑。從企業(yè)表現來看，央國企背景企業(yè)市場認可度更高，平均市盈率為12.7，民營物企市盈率均值為8.5。

??（六）市值：百億以上企業(yè)數量減少3家至6家，企業(yè)市值比例呈“二八分布”，30億以下企業(yè)占比超75%

??從市值角度來看，當前上市物企市值均值較去年同期下降約45.5%，幾近腰斬，百億市值以上企業(yè)僅剩6家。截至2023年12月31日，市值在30億以下的物企占比超75%，較2022年年末增加18.2個百分點。百億市值以上的物企數量較2022年年末減少3家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)和招商積余。

??運營規(guī)模分析：

??分化加劇，格局穩(wěn)定；增速下滑、市拓提質

??（一）營業(yè)收入：營收均值與中位數差距進一步擴大，企業(yè)分化持續(xù)加劇

??2023年63家上市物企營收總額2895.9億元，同比增長7.5%。營業(yè)收入均值和中位數分別為46.0億元和17.9億元，同比增長7.5%和5.4%。均值和中位數的差異由2022年的25.7億元增加至2023年的28.1億元。

　　在企業(yè)披露的業(yè)績數據基礎上，為進一步從企業(yè)規(guī)模、經營質量、成長潛力、資本市場表現及社會責任等維度研究企業(yè)，將上述樣本企業(yè)以營收為標尺，劃分四大梯隊。其中，營收大于100億元的9家企業(yè)為頭部物企，50-100億元的4家為大型物企，10-50億元的31家為中型物企，小于10億元的19家為小型物企。具體梯隊劃分及對應企業(yè)如下所示：

??企業(yè)方面，兩極分化問題持續(xù)加劇，營收最多的碧桂園服務與營收最少的中天服務的差值已達125.4倍。即使以梯隊劃分，各梯隊首尾落差也較高，頭部、大型、中型及小型企業(yè)營收首位落差值分別為3.4、1.5、4.7和2.8倍。

??（二）市場格局：企業(yè)梯隊格局繼續(xù)保持穩(wěn)定，中型企業(yè)梯隊內競爭激烈

??從整體格局來看，企業(yè)梯隊格局穩(wěn)定，然而，梯隊內競爭激烈，頭部、中型和小型物企名次均有大幅變動。

??頭部物企名次變動率為66.7%，TOP2企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定且與梯隊內其余企業(yè)拉開了較大差距，綠城服務、招商積余、中海物業(yè)年內增長強勁，名次較去年有所提升。

　　大型物企名次均未發(fā)生變動，去年躋身第二梯隊的金科服務今年營收同比下降0.5%至49.8億元，以毫厘之差掉隊。

　　中型物企名次變動率為83.9%，近半數企業(yè)名次下滑。其中，建發(fā)物業(yè)、越秀服務、華發(fā)物業(yè)服務等央國資背景物企、卓越商企服務等專注非住賽道的物企以及濱江服務、銀城生活服務等注重區(qū)域深耕的物企名次提升。

??小型物企名次變動率為78.9%，近六成企業(yè)名次保持持平或有所提升。

??（三）營收增速：整體營收增速同比下滑8.5個百分點至7.5%，大型物企首次呈負增長

??2023年63家上市物企的營收總額由2020年的1605.4億元增長至2023年的2895.9億元，四年復合增長率為21.7%；從增速走勢來看，年內同比增長7.5%，較去年同期下滑8.5個百分點。

　　分梯隊來看，頭部物企表現最佳，營收增速為9.8%，但從增長趨勢來看并不容樂觀，其增速同比下滑了15.7個百分點，是所有梯隊中下滑幅度最大的；大型物企對地產的依賴度相對較大，年內地產風險尚未出清，非業(yè)主增值服務營收持續(xù)下滑，其營收增速減少7.8個百分點至-0.2%；中型和小型物企站穩(wěn)了腳跟，增速有所回升，同比增長2.9和2.7個百分點至5.3%和6.5%。

??（四）在管規(guī)模：整體增速同比下滑5.3個百分點至12.0%，小型物企增速最快，中型物企增速下滑最猛

??2023年，整體經濟環(huán)境依舊低迷，上市物企整體在管規(guī)模增量持續(xù)減少，增速再次放緩。具體來看，完整披露相關面積數據的52家上市物企的總在管面積由2020年的40.8億㎡增長至2023年的76.0億㎡，四年復合增長率為23.0%；從增速走勢來看，年內同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點。

　　分梯隊來看，小型物企是唯一一個增速正增長的梯隊，增速為15.1%，同比提升1.1個百分點；大型物企增速下滑最為明顯，由去年同期的17.1%減少11.0個百分點至6.1%；其次為中型物企，下滑5.6個百分點至8.6%；頭部物企的增速為14.7%，增速同比下滑4.4個百分點。

　?。ㄎ澹┖霞s面積：整體增速同比下滑9.1個百分點至4.3%，合約在管比下滑至1.43，僅頭部保持8.0%的較高速度增長，其他梯隊后續(xù)增長乏力

　　合約面積方面，完整披露相關面積數據的42家上市物企的總合約面積由2020年的54.6億㎡增長至2023年的84.8億㎡，四年復合增長率為15.9%；從增速走勢來看，年內同比增長4.3%，較去年同期下滑9.1個百分點。

　　分梯隊來看，大型物企增速下滑最為明顯，由去年同期的10.7%減少12.9個百分點至-2.2%；其次為頭部物企，下滑9.4個百分點至8.0%；中型和小型物企的增速分別為1.3%和0.2%，增速同比下滑7.9和5.7個百分點。

　　合約在管比方面，2023年，上市物企的合約在管比集中在1.05-1.95的區(qū)間范圍內，整體均值為1.43，較去年同期下滑0.10。從比例上看，企業(yè)的儲備規(guī)模仍可支撐其在短期內的規(guī)模增長，但從歷年變化來看，上市物企的整體合約在管比已從2019年的1.77逐步回落至1.43，其主要原因是期間收并購事件的成交及地產端新開發(fā)項目的大幅減少。

　　分梯隊來看，大致呈企業(yè)規(guī)模越大，合約在管比越高的特征。頭部、大型、中型和小型物企的合約在管比分別為1.48、1.36、1.39和1.34，分別下滑0.10、0.09、0.10和0.17。

　?。┑禺a供給：地產關聯方供應量將持續(xù)降低，關聯方在管面積占比整體小幅增長至48.4%

　　2023年，房地產投資受制于銷售疲軟、資金短缺等因素并無起色。年內企業(yè)投資格局維持“央國企強勢、民企弱復蘇、城投逐漸退出”的態(tài)勢。房企投資意愿仍處在近年來低處。

　　根據克而瑞地產研究數據，2023年百強房企拿地銷售比為0.21，較去年同期的0.18略有回升但和2021年之前相比已然大幅下降，此外近半數百強企業(yè)全年投資處于暫停的狀態(tài)。2023年百強房企操盤面積和新增土地面積分別約為3.1億㎡和1.3億㎡，同比下降24%和3%。

　　從年報數據來看，完整披露相關數據的31家上市物企來自關聯方的在管面積占比同比增長0.6個百分點至48.4%。分梯隊來看，頭部物企關聯方面積占比減少3.8個百分點至56.3%；大型、中型和小型物企關聯方在管面積占比分別為33.4%、47.6%和47.6%，分別增長3.9、1.6和1.0個百分點。

　?。ㄆ撸┦詹①彛撼掷m(xù)降溫、更趨謹慎；“升維服務業(yè)態(tài)”成為并購重點方向；資產收購式交易反哺地產

　　2023年，企業(yè)規(guī)模增長訴求降低，有質量的規(guī)模成為關注重點，收并購數量及金額也隨著大幅下滑。據不完全統計，全年上市物企披露收購事項42起，累計披露交易金額33.7億元，同比下降71.7%。

　　１.收并購更趨謹慎，部分企業(yè)終止收購

　　過往為了謀求規(guī)模的快速增長，企業(yè)全速邁出并購步伐，在部分盡調環(huán)節(jié)有所疏漏。2023年年內便有多家企業(yè)因并購標的陷入被動的局面，例如康橋悅生活因披露并購標的三筆擔保導致預期信用損失合計108.8萬元、卓越商企服務非全資附屬公司北京環(huán)球財富物業(yè)管理收到了法院發(fā)來的民事起訴狀等文件等。

　　企業(yè)收購更趨于謹慎，大額并購更是如此。據不完全統計，2023年由上市物企發(fā)起的收并購交易中，1億元以上的交易共8起，10億元以上交易僅一起，為中駿商管收購中駿集團旗下的北京門頭溝奧萊項目，代價為10.9億元。在2022年，1億元以上交易共17起，10億元以上交易共3起，其中交易額最大的事件為碧桂園服務對中梁物業(yè)的并購，代價約31.3億元。

　　2．升維服務業(yè)態(tài)，打造差異化競爭優(yōu)勢成為企業(yè)并購主要方向

　　從并購標的的屬性來看，專業(yè)服務的比例正逐漸提高。據不完全統計，2023年上市物企收購事項中超半數為專業(yè)服務，其中科技服務、環(huán)衛(wèi)服務仍是企業(yè)專業(yè)服務的并購重點。同時，為打造差異化競爭優(yōu)勢，企業(yè)進一步向更細分的領域延伸，如特發(fā)服務增資入股四川大金源天鼎物業(yè)完成了企業(yè)在電站服務、能源物管方面的布局；彩生活收購北京師范大學旗下北京豪城物業(yè)65%股權加強了企業(yè)在高校服務方面的競爭力。

　　3．資產收購式交易頻現，物企反哺地產關聯公司

　　2023年，地產行業(yè)持續(xù)下行，物業(yè)企業(yè)頻現關聯交易輸血地產公司。據不完全統計，年內含雅生活服務、遠洋服務、中駿商管等在內的7家企業(yè)發(fā)起10起關聯方資產收購，總涉及資金約25.7億元，占全年上市物企交易金額的76.2%。

　?。ò耍┦袌鐾卣梗旱谌皆诠苊娣e占比降至51.6%，主動清退外加上游企業(yè)“入場”，市拓競爭激烈

　　關聯地產業(yè)務輸送下滑，收并購不達預期甚至觸發(fā)大額商譽減值，企業(yè)規(guī)模增長的動力源減少，越來越多的企業(yè)開始關注自身拓展能力的提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、招商積余等企業(yè)均在加快投拓體系建設。對于優(yōu)質項目的爭奪，部分企業(yè)更是不遺余力，2023年多起“帶資進場”事件引發(fā)行業(yè)關注。

　　在競爭優(yōu)質項目的同時，頭部企業(yè)也主動退出了大量過往在規(guī)模導向下所收購的低盈利或虧損的項目。據公開資料顯示，企業(yè)退出的項目主要分為四類。第一類，是無利潤或低利潤的項目；第二類，是只有微利但無現金流的項目；第三類，是管理難度大或不在企業(yè)深耕區(qū)域的項目；第四類，是管理成本高的項目。從頭部企業(yè)項目退出規(guī)模來看，多家企業(yè)年內退出規(guī)模高達數千萬方，相當于一家中小型物企的體量，企業(yè)提升規(guī)模質量的決心不可謂不大。

　　從上市企業(yè)數據來看，31家披露完整數據的上市物企來自第三方的在管面積占比為51.6%，較去年同期下降0.6個百分點。從企業(yè)角度看，共16家企業(yè)第三方面積占比高于均值，和泓服務和康橋悅生活該占比高于80%。

??運營質量分析：

??盈利能力回升，經營風險降低

??（一）盈利能力

??1．提質發(fā)展初見成效，凈利潤止跌回升

??2023年，物業(yè)行業(yè)風險逐步出清，高質量發(fā)展成為行業(yè)主旋律。物業(yè)企業(yè)回歸服務本質，重回現金流邏輯，開源節(jié)流，提質發(fā)展。年內上市物企普遍呈現利潤及利潤率止跌回升的態(tài)勢。

??2023年63家上市物企毛利潤均值9.3億元，同比增長1.5%；凈利潤均值2.6億元，同比增長12.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為37.5億元、15.0億元、5.2億元、1.5億元和13.3億元、2.4億元、0.9億元、0.3億元。

??2023年63家上市物企平均毛利率20.3%，同比下降1.2個百分點；凈利率5.6%，同比提升0.3個百分點。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為18.8%、22.1%、22.8%、24.3%和6.7%、3.5%、3.8%、4.5%。

??2．營業(yè)成本率持續(xù)攀升至79.7 %，資產減值計提增速較去年的108.6%收窄至11.8%

??2023年63家上市物企平均營業(yè)成本率79.7%，同比提升1.2個百分點。頭部、大型、中型和小型物企營業(yè)成本率分別為81.2%、77.9%、77.2%和75.7%，同比分別提升1.1、0.6、1.3和2.5個百分點。

　　受商譽及其他無形資產、金融及合同資產減值影響，2023年44家上市物企資產減值計提均值為2.91億元，同比提升11.8%，較去年同期的108.6%增幅大幅縮窄。頭部、大型、中型和小型物企資產減值計提均值分別為9.48億元、4.60億元、2.24億元和0.45億元，其中頭部、中型和小型物企分別增長68.9%、11.9%和0.8%，大型物企減少44.5%。

??3．凈資產收益率均值回升至7.1%，中型物企提升最為明顯

??2023年63家上市物企ROE均值7.1%，較去年同期提升2.9個百分點；房地產企業(yè)ROE均值-9.3%，較去年同期提升1.0個百分點。房企ROE均值持續(xù)低于物企ROE均值，2023年低于物企16.4個百分點。

　　2023年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值分別為-2.2%、5.6%、13.0%、2.3%。其中頭部和小型物企同比下滑9.7和11.2個百分點，大型和中型物企同比提升3.0和15.4個百分點。

??（二）經營風險

??1．物企資產負債率整體平穩(wěn)，僅頭部物企略有下降

??2023年63家上市物企資產負債率整體平穩(wěn)，與2022年水平基本持平。物企以輕資產業(yè)務發(fā)展為主，2023年年內物企收并購更趨謹慎，數字化投入、城市服務等業(yè)務發(fā)展趨于平穩(wěn)，對企業(yè)造成波動的大筆支出有限。

??2023年63家上市物企資產負債率均值49.2%，較去年同期提升0.5個百分點；房地產企業(yè)資產負債率均值63.7%，較去年同期減少1.6個百分點。房企資產負債率均值持續(xù)高于物企，2023年高于物企14.5個百分點。

　　2023年頭部、大型、中型和小型物企資產負債率均值分別為53.5%、44.4%、49.2%、48.2%。其中頭部物企較2022年下降了2.7個百分點，大型、中型和小型物企則分別提升了1.1、0.2和2.3個百分點。

??2．物企應收賬款連年走高，應收賬款周轉天數持續(xù)上升至113.9天

??2023年地產對關聯物企帶來的影響仍在延續(xù)，前介業(yè)務、案場服務以及車位代銷等傳統關聯業(yè)務規(guī)模減少，相關費用延期支付、物業(yè)費拖欠等狀況未能得到有效解決，物企應收賬款總額持續(xù)走高。

??63家上市物企應收賬款總額2020年至2023年分別為391.5億元、623.8億元、832.4億元和953.7億元；應收賬款總額連續(xù)四年增長，四年分別同比增長34.9%、59.3%、33.5%和14.6%。

　　2023年63家上市物企應收賬款周轉天數持續(xù)上升，2020年均值為74.9天，2021年均值為76.9天，2022年均值為103.2天，2023年均值為113.9天，同比增長10.4%。

??3．經營現金流量凈額增速再次回正至近150%，大型物企營業(yè)現金比率提升22.4個百分點

??經營現金流量凈額更加真實的反應企業(yè)經營質量，通過該指標維度可以看出，物企今年的實際經營狀態(tài)與去年相比有明顯提升。披露相關數據的43家上市物企2021-2023年由經營活動產生的現金流量凈額分別為236.6億元、97.2億元和239.5億元，增長率分別為-13.6%、-58.9%和146.3%。

　　2023年頭部、大型、中型和小型物企營業(yè)現金比率分別為10.1%、11.9%、8.3%和7.8%。四個梯隊的營業(yè)現金流比率均值均呈現上升的趨勢，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2022年提升3.4個百分點、22.4個百分點、2.2個百分點和9.7個百分點。

??（三）經營效率

??1．人均在管面積同比增長14.3%突破8000㎡/人，人均凈利潤止跌回穩(wěn)

??近年來，營收增長乏力，營業(yè)成本持續(xù)走高，加之受地產關聯方的流動性危機和市場下行影響，物業(yè)企業(yè)也不得不過起縮衣節(jié)食的日子。年內，上市物企強化企業(yè)內部管控，全方位降低成本，最直接有效的員工成本自然難逃“動刀”。

??從數據上看，上市物企中有56家完整披露了近年的雇員人數相關數據，其中24家物企出現了不同程度的減員，占比超四成，總減員人數超6萬人。減員比例最大的是第一服務控股，下降比例約39.2%。

　　受此影響，2023年企業(yè)員工總數增速大幅度放緩，企業(yè)的人均管理面積突破8000㎡/人，人均凈利也與去年基本持平。完整披露相關數據的46家上市物企2021-2023年人均管理面積分別為7501.6㎡、7022.7㎡和8029.5㎡，2023年人均管理面積增速為14.3%，較去年同期的-6.4%提升了20.7個百分點。

　　完整披露相關數據的56家上市物企2021-2023年人均凈利潤分別為2.63萬元、1.37萬元和1.36萬元，2023年人均凈利潤微降0.4%，較去年同期的-47.9%提升了47.5個百分點。

??2．單城市項目密度較去年提升，但僅有7家企業(yè)高于均值，行業(yè)依舊分散，企業(yè)長尾效應明顯

??2023年，上市物企持續(xù)推進城市深耕戰(zhàn)略，加碼布局重點區(qū)域和城市，提高其在重點區(qū)域的市場占有率以實現品牌效應和運營效益的雙重提升。根據披露城市布局相關情況的30家上市物企數據，其平均布局81個城市，單城市在管面積均值為170萬平方米，較去年同期的153萬平方米增長約11.1%。但大部分企業(yè)單城市在管面積依舊較低，僅有7家物企單城市項目密度超過均值。

　　從布局城市和單位城市在管面積關系圖來看，僅有雅生活服務、綠城服務、華潤萬象生活、中海物業(yè)、招商積余及永升服務布局城市數和單城市在管面積均超過均值。上市物企單城市布局密度普遍較低，在布局廣度和服務深度上尚有較大擴展空間。

??（四）管理能效

??2023年，上市物企通過技能培訓、團隊打造、科技發(fā)展等方式精簡人員、提高工作效率，提升管理效能。據統計，2023年62家上市物企整體管理費率（管理費用在總營業(yè)收入中的占比）為8.0%，較去年同期下降0.8個百分點。

　　從企業(yè)做法來看，管理效能的提升一方面來自于軟硬件的應用，例如中海物業(yè)通過軟硬機器人應用及停車場無人值守等改造，提升服務效率超30%，在低碳節(jié)能效率達到50%以上；招商積余開展線上線下交叉檢查和客戶監(jiān)管相結合的管控模式，進行業(yè)務流程再造，實現內外閉環(huán)，巡檢效率提升26%；華潤萬象生活試點停車管理平臺，取消純車行崗人員，繳費效率提升100%。另一方面，敏捷團隊的打造、成本的集約化管理等也是企業(yè)降低運營成本，提升經營效率的重要方式。

??增長曲線分析：

??基礎服務占比增加，城市服務盈利不佳

??（一）基礎物管服務：收入占比提升至66.8%，小型企業(yè)更依賴收入基本盤

??2023年完整披露相關數據的48家上市物管企業(yè)基礎物管服務營收總額1693.2億元，同比增長12.9%。受地產、宏觀經濟等因素影響，基礎物管服務占總營收的比重持續(xù)提升，年內同比上升3.2個百分點至66.8%。

　　頭部、大型、中型和小型物企基礎物管服務收入均值分別為136.2億元、48.7億元、14.2億元和4.8億元，占各梯隊營收的比重分別為66.5%、71.6%、64.6%和72.8%，同比分別提升1.4、7.4、3.1和6.1個百分點。

??（二）社區(qū)增值服務：總收入同比增長5.6%，細分賽道各有亮點

??1．營收總額約331.2億元，收入占比基本企穩(wěn)

??在過去的一年里，中國經濟的回暖進程較為溫和，尚未完全達到先前的預期水平。在此背景下，部分企業(yè)對未來市場的展望持有審慎態(tài)度，而居民的消費意愿也呈現了趨緩的態(tài)勢。

??2023年完整披露相關數據的48家上市物企社區(qū)增值服務營收總額331.2億元，同比增長5.6%，占營收的比重為13.1%，同比下降0.2個百分點。從企業(yè)表現來看其中，社區(qū)增值服務營收排名前五的企業(yè)分別為：碧桂園服務、綠城服務、保利物業(yè)、雅生活服務和恒大物業(yè)，對應社區(qū)增值服務收入分別為37.5億元、35.7億元、28.2億元、23.4億元和21.7億元。

??頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務收入均值分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占各梯隊營收的比重分別為11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中頭部、大型和小型物企同比分別下降0.5、1.8和0.4個百分點，中型物企提升1.5個百分點。

??2．社區(qū)增值服務平均毛利率持續(xù)下行，年內下降3.1個百分點至32.7%

??2023年完整披露相關數據的36家上市物企社區(qū)增值服務平均毛利率為32.7%，同比下降3.1個百分點。一方面，上市物企社區(qū)增值服務收入增長受限，但固定成本難以降低，部分業(yè)務的獲客成本還在上升，導致盈利能力進一步收窄。另一方面，社區(qū)增值服務中毛利率相對較高的社區(qū)傳媒、租售類業(yè)務收入增長受限，而毛利率相對較低的社區(qū)零售、硬裝類業(yè)務收入占比上升，結構性拉低了平均毛利率。

??梯隊表現方面，頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務平均毛利率分別為31.9%、31.0%、36.2%和36.1%，除中型物企與去年同期持平外，其余梯隊均有一定幅度的下滑，頭部、大型和小型物企平均毛利率分別下降4.6、0.7和3.4個百分點。

　　從企業(yè)表現來看，2023年共有10家上市物企社區(qū)增值服務毛利率高于40%，金科服務、佳兆業(yè)美好和鑫苑服務3家企業(yè)高于55%。其中金科服務毛利率最高為58.2%，同比增長30.3個百分點，主要原因是社區(qū)傳媒和廣告等高毛利園區(qū)經營業(yè)務快速恢復，年內其園區(qū)經營服務收入達2.4億元，同比增長270%。此外，金科服務也主動調整了非核心業(yè)務的服務模式和架構，部分業(yè)務從自營模式轉變?yōu)槠脚_模式。

??3．社區(qū)增值服務坪效小幅回落，平均坪效跌至6.5元/㎡

??2023年完整披露相關數據的26家上市物企社區(qū)增值服務平均坪效為6.5元/㎡，較去年同期降低0.4元/㎡。年內多家上市物企社區(qū)增值服務聚焦高附加值、高復購率的可持續(xù)性業(yè)務，持續(xù)提升經營績效。例如永升服務主動放棄部分低毛利率及可持續(xù)性較差的業(yè)務；融創(chuàng)服務主攻核心城市，聚焦業(yè)主需求與物業(yè)有優(yōu)勢的品類，并取得顯著成效。

??企業(yè)表現方面，2023年共計6家上市物企社區(qū)增值服務坪效超10元/㎡，其中建發(fā)物業(yè)坪效高達24.2元/㎡，同比提升12.9元/㎡。綠城服務、中海物業(yè)、中駿商管等多家上市物企社區(qū)增值服務坪效也穩(wěn)步提升，經營質效不斷增強。

??4．細分賽道各有亮點，存量房局改、充電樁等新興業(yè)務獲突破

??2023年，在物業(yè)管理行業(yè)高質量發(fā)展的大背景下，諸多上市物企主動求變，聚焦可持續(xù)性、現金流有保障的業(yè)務，縮減增收不增利的業(yè)務，并通過調整城市布局、服務品類、組織架構等一系列措施改善社區(qū)增值服務經營效能。在美居、到家、社區(qū)零售等服務賽道均取得了亮眼的成績。

??美居服務：2023年，13家上市物企美居服務總收入約27.5億元，同比增長約52%。年內存量房局改成美居服務重要業(yè)務方向，多家上市物企發(fā)力存量房局改業(yè)務。例如融創(chuàng)服務存量房局改業(yè)務試點取得突破，4大主力產品涉及墻面刷新、廚房改造、衛(wèi)生間改造和陽臺改造。在其已交付超10年的重慶奧園住宅試點項目中，4個月內總簽約金額達170萬元，客單價約1.6萬元/單，復購率高達22%；萬物云蝶城賦能局裝業(yè)務，其美居服務品牌“研選家”已在40個蝶城落地局裝業(yè)務，主推廚房、衛(wèi)生間和陽臺三大核心局裝產品，2023年簽約金額達3.5億元，同比增長68%。

??到家服務：到家服務是社區(qū)增值服務的優(yōu)質賽道，相較于家政服務企業(yè)，物業(yè)企業(yè)在獲取客源、降低服務成本等方面存在天然競爭優(yōu)勢。年內7家上市物企到家服務總收入約19.8億元，同比增長44%。萬物云、華潤萬象生活、建發(fā)物業(yè)等企業(yè)到家服務收入持續(xù)高增長。例如華潤萬象生活年內“一呼管家”實現收入2.9億元，同比增長78%；萬物云年內維修家政業(yè)務實現收入2.5億元，同比增長137%；建發(fā)物業(yè)與優(yōu)質供方“牛仔很忙”等合作共建，不斷提升服務體驗，推動社區(qū)家政業(yè)務深化落地，年內到家服務實現收入0.8億元，同比增長59%。

??社區(qū)零售服務：2023年，社區(qū)零售服務主要呈現“抓節(jié)慶、優(yōu)選品”兩大趨勢。一方面，注重營銷節(jié)點，主抓春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)三大節(jié)營銷活動，助力節(jié)慶禮品消費。另一方面，結合消費趨勢，優(yōu)化選品策略，以“走進原產地”、“甄選好國貨”等銷售策略謀求產品突圍。年內13家上市物企社區(qū)零售服務總收入約41.2億元，同比增長7%。企業(yè)方面，新希望服務背靠集團資源優(yōu)勢，其牛奶單價低于電商約38%，月銷售量超1萬箱；中海物業(yè)瞄準醬香型白酒市場，打造“臻知己”高端醬酒品牌，并通過電商平臺、社區(qū)集市、社區(qū)團購等多種渠道銷售。

??空間運營服務：2023年，25家上市物企空間運營服務總收入約45.1億元，與去年同期相比基本持平。年內充電樁業(yè)務成為空間運營服務重要業(yè)績增長點。例如雅生活服務完善社區(qū)安全充電樁，在管項目累計插口超10萬口，并推行項目合伙人機制；融創(chuàng)服務非機動車充電樁覆蓋323個項目，同比增長276%；新城悅服務也于年內啟動社區(qū)充電樁的運營管理業(yè)務。

??租售服務：受持續(xù)低迷的房地產市場環(huán)境影響，租售業(yè)務進展受阻，一手房代理收入顯著下滑。與此同時，“去地產化”成為眾多上市物企的共同選擇，以恒大物業(yè)為代表的多家上市物企積極擴大租售自營規(guī)模，保利物業(yè)更將租售服務升級為托房服務，即將傳統租售交易延伸至圍繞房屋資產為核心的全周期一體化服務，涉及咨詢、交易、托管、養(yǎng)護等，打造輕門店、重服務、強社區(qū)聯動模式。年內16家上市物企租售服務總收入約30.6億元，同比下降2%。

??（三）非居業(yè)務：多元賽道并進，發(fā)展?jié)摿妱?/p>

??1．非住業(yè)態(tài)物管服務：占總在管面積比例均值約37.0%，其中頭部企業(yè)比例最高，占比近5成

??物業(yè)服務企業(yè)在依靠多途徑擴張規(guī)模的同時也不斷加強對多元業(yè)態(tài)的布局，從而擴展服務邊界，尋找新的創(chuàng)收和盈利增長點。從32家完整披露了相關數據的上市物企情況來看，多數物企服務的業(yè)態(tài)目前仍是以住宅為主，2023年住宅物業(yè)占總管理面積的63.0%，非住物業(yè)占比為37.0%。但從增長速度來看，非住物業(yè)表現更佳，2020-2023年，物企非住物業(yè)在管面積均值由26.4百萬㎡提升至49.0百萬㎡，復合增長為22.9%；而同期住宅物業(yè)在管面積均值由52.0百萬㎡提升至83.4百萬㎡，復合增長率為17.0%。

　　分梯隊來看，2023年頭部物企非住物業(yè)在管面積均值為250.4百萬㎡，同比增長20.0%，占比為49.2%。大型、中型和小型物企非住物業(yè)在管面積均值分別為71.1、18.5和6.5百萬㎡，占比分別為28.6%、24.4%和24.3%。

??2．商業(yè)運營服務：經營表現各異，盈利能力保持在較高水平

??近年來，在利潤增長的業(yè)績指引下，多家物業(yè)服務企業(yè)加碼高收益的商業(yè)運營賽道，并在服務過程中逐步將商業(yè)物業(yè)管理與商業(yè)運營深度融合，推行“商業(yè)物管+商業(yè)運營一體化”的服務模式，通過對商業(yè)的有效的運營和管理，為自身開拓更廣闊的價值增長空間。服務內容方面，商業(yè)運營服務主要包括向租賃開發(fā)商或業(yè)主自持的物業(yè)進行商業(yè)經營管理、在物業(yè)開發(fā)商投資階段提供物業(yè)市場研究及定位服務、在物業(yè)開業(yè)前的準備階段向物業(yè)開發(fā)商或業(yè)主提供市場研究及定位、商業(yè)策劃咨詢、租戶招攬及籌備開業(yè)服務及在物業(yè)運營階段向業(yè)主或租戶提供租戶招攬、運營及管理服務。

??2023年，共有14家上市物企披露了商業(yè)運營服務相關數據，其中寶龍商業(yè)、碧桂園服務、星盛商業(yè)等8家企業(yè)將商業(yè)運營服務單獨披露，華潤萬象生活、越秀服務、遠洋服務等6家企業(yè)將商業(yè)運營服務和商業(yè)物業(yè)管理服務同步披露。因數據無法進行詳細拆分，不可避免地存在一定誤差。

??從營收表現來看，上述14家上市物企商業(yè)運營服務總收入約113.6億元，同比增長10.4%。其中建發(fā)物業(yè)、招商積余和新希望服務營收增速最快，分別為188.3%、138.7%和30.1%。利潤方面，商業(yè)運營服務的毛利率整體維持在較高水平。2023年，11家披露相關數據的上市物企商業(yè)運營服務整體毛利率為45.2%，較去年同比提升3.4個百分點。其中新希望服務、華潤萬象生活和星盛商業(yè)毛利率最高，分別為60.2%、58.4%和52.5%。

??3．設施管理服務：未形成規(guī)模化發(fā)展，現階段僅有頭部物企大力拓展

??在多元業(yè)務的探索中，部分上市物企也嘗試延伸服務內容至涵蓋空間管理、能耗管理、環(huán)境管理、綜合服務等方面的設施全生命周期解決方案中，通過提升項目管理效率，為企業(yè)客戶創(chuàng)造最大價值。目前，上市物企在設施管理方面的探索與發(fā)展仍處于初級階段，尚未形成規(guī)?；l(fā)展。

??業(yè)績方面，僅有萬物云、保利物業(yè)、招商積余、卓越商企服務等少數物企對相關業(yè)務進行闡述，拓展動作也主要集中于頭部物企。例如萬物云憑借突出的品牌優(yōu)勢及拓展能力，管有綜合設施管理服務項目1448個，較去年同期增加366個，實現營收83.0億元，同比增長10.0%，在總營收的占比達25%；保利物業(yè)實現從PM基礎物管服務到IFM綜合設施設備服務產業(yè)布局，年內取得京東集團北京總部大廈、武漢華星光電T3廠區(qū)等IFM綜合設施設備服務項目；招商積余通過旗下綜合設施運營服務公司、樓宇科技公司和南光電梯科技公司，為華為、阿里、寧德時代、美團、小米、榮耀等客戶提供設施管理服務。

??4．公建及城市服務：營收增速大幅下降，盈利能力普遍下滑

??公建及城市服務市場容量超萬億，近年來，隨著此類需求不斷釋放，萬物云、保利物業(yè)、招商積余等上市物企紛紛積極介入。2023年，共有18家上市物企披露了公建及城市服務相關數據，相關業(yè)務總營收約171.2億元，同比增長6.1%，較去年同期近40%的增速大幅放緩。碧桂園服務、保利物業(yè)、恒大物業(yè)營收占據前三，分別為48.8億元、26.2億元和17.3億元。盈利能力方面，8家披露了相關利潤數據的企業(yè)該類業(yè)務整體毛利率為15.7%，較去年同期下滑了1.2個百分點。其中蘇新服務、榮萬家和碧桂園服務毛利率最高，分別為21.0%、18.6%和16.8%。

??社會責任分析：

??大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展

??（一）納稅總額：同比下降2.9%至64.7億元，頭部物企貢獻稅收總額近七成

??物業(yè)服務企業(yè)積極承擔納稅義務。2023年，63家上市物企納稅總額約64.7億元，同比下降2.9%；納稅均值約1.03億元，與去年同期基本持平（1.06億元）。其中，頭部物企納稅額占比同比下降0.5個百分點；大型物企納稅額占比同比增長5.3個百分點；中型物企納稅額占比同比下降4.0個百分點，小型物企納稅額占比下降0.8個百分點。

??（二）吸納就業(yè)人數：吸納就業(yè)人數基本保持穩(wěn)定，四成上市物企容納近九成人員

??作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)一直是落實穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2023年，披露相關數據的56家上市物企共吸納就業(yè)人數111.6萬人，同比下降1.3%；平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數約19927人。企業(yè)員工總數超過萬人的企業(yè)有23家，占總人數的比重為87.8%。

??（三）ESG管理：加強探索ESG管理，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

??在當今商業(yè)環(huán)境中，環(huán)境、社會及公司治理（ESG）已成為衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的關鍵指標。上市物業(yè)服務企業(yè)作為城市發(fā)展的重要組成部分，其ESG管理水平直接關系到企業(yè)的長期競爭力和社會形象。

??當前，上市物業(yè)服務企業(yè)的ESG管理水平整體呈現出積極向上的態(tài)勢，反映出企業(yè)對于可持續(xù)發(fā)展認識的深化與行動的加速。

??在環(huán)境（E）方面，大多數上市物業(yè)公司均重視節(jié)能減排和綠色運營，普遍實施了能源管理系統，推廣使用節(jié)能設備和技術，如LED照明、智能溫控系統等，以降低能耗和碳排放。同時，垃圾分類管理和綠色供應鏈管理也成為行業(yè)共識，體現了物業(yè)企業(yè)對環(huán)境保護的持續(xù)承諾。

　　在社會（S）方面，上市物業(yè)公司普遍強化對員工權益的保障，包括提供職業(yè)培訓、健康安全的工作環(huán)境和多元化的職業(yè)發(fā)展路徑。此外，針對社區(qū)服務，企業(yè)強調了提升服務質量，加強與業(yè)主的溝通，以及通過智慧化手段提高居住體驗。物業(yè)服務企業(yè)推出的智慧社區(qū)平臺，不僅便利了業(yè)主生活，還有效提升了社區(qū)的安全管理水平。在社會責任方面，各公司普遍參與社區(qū)公益，支持教育、扶貧等社會公益活動，展示了良好的企業(yè)公民形象。

??在治理（G）方面，上市物業(yè)公司在公司治理結構上普遍遵循高標準，強化董事會獨立性，提高透明度和信息披露質量。許多企業(yè)引入了獨立董事制度，加強了內部審計和風險管理體系，通過建立完善的合規(guī)體系，有效防范了經營風險，保障了公司和股東的長遠利益。

??然而，盡管取得了顯著進步，上市物業(yè)公司在ESG管理上仍面臨挑戰(zhàn)，如環(huán)境目標的量化與實現路徑需進一步明確、社會責任項目的可持續(xù)性和影響力評估機制尚待完善、公司治理中的利益相關者參與度有待提升等。未來，物業(yè)企業(yè)應持續(xù)優(yōu)化ESG戰(zhàn)略，深化數字化轉型，強化與內外部利益相關者的溝通與合作，以ESG建設為驅動力，推動行業(yè)和社會的全面可持續(xù)發(fā)展。

??研究結論

??隨著行業(yè)發(fā)展的深化，在宏觀經濟周期的背景下，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場、運營規(guī)模、運營質量、增長曲線及社會責任等多個維度的現狀與挑戰(zhàn)。盡管行業(yè)整體增速放緩，但物業(yè)服務企業(yè)通過提質增效、優(yōu)化服務結構，正逐步實現從傳統物業(yè)管理向現代服務業(yè)的轉型。

??從長期來看，行業(yè)利好政策不減過往，市場增長空間仍在。面向未來，首先，物業(yè)服務企業(yè)應加強風險管理能力，以應對資本市場的不確定性和宏觀經濟的波動。同時，企業(yè)應加強內部控制，提高財務管理水平，確保充足的流動性和償債能力，以抵御潛在的市場沖擊。

??其次，深化服務創(chuàng)新是提升物業(yè)服務企業(yè)競爭力的關鍵。企業(yè)應緊跟市場需求變化，不斷探索和創(chuàng)新服務模式。同時，企業(yè)應注重個性化和差異化服務的開發(fā)，根據業(yè)主的具體需求，提供定制化的服務方案，增強客戶粘性，提高市場競爭力。

??數字化轉型是物業(yè)服務企業(yè)實現高質量發(fā)展的必由之路。企業(yè)應加大在信息技術領域的投入，利用大數據、云計算、物聯網等現代信息技術，構建智慧物業(yè)管理平臺。

??人才是企業(yè)發(fā)展的核心資源。物業(yè)服務企業(yè)應重視人才的培養(yǎng)和引進，建立一套科學的人才培養(yǎng)體系。通過與高校、研究機構等合作，開展專業(yè)培訓和技能提升項目，提高員工的專業(yè)技能和服務水平。同時，企業(yè)還應建立合理的激勵機制，吸引和留住優(yōu)秀人才，為企業(yè)發(fā)展提供人力支持。此外，企業(yè)還應加強企業(yè)文化建設，營造積極向上的工作氛圍，提高員工的歸屬感和忠誠度。

??ESG績效是衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的重要指標。物業(yè)服務企業(yè)應加強環(huán)境保護，推動綠色運營，減少能源消耗和碳排放。通過引入節(jié)能技術和設備，提高能源利用效率。同時，企業(yè)還應加強社會責任建設，保障員工權益，提高服務質量，參與社會公益活動，樹立良好的社會形象。在公司治理方面，企業(yè)應加強內部控制，提高透明度，保護投資者利益。通過提升ESG績效，企業(yè)不僅可以提高自身的市場競爭力，還可以吸引更多的社會責任投資，實現可持續(xù)發(fā)展。

??物業(yè)服務企業(yè)在當前的市場環(huán)境下，面臨著諸多挑戰(zhàn)，但同時也存在著巨大的發(fā)展機遇。企業(yè)應加強風險管理，深化服務創(chuàng)新，推進數字化轉型，強化人才培養(yǎng)，優(yōu)化資本結構，提升ESG績效，并加強行業(yè)合作。通過這些措施，企業(yè)不僅可以提高自身的競爭力，實現可持續(xù)發(fā)展，還可以為社會創(chuàng)造更大的價值，推動整個行業(yè)的健康發(fā)展。未來，隨著技術的進步和社會的發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)必將迎來更加廣闊的發(fā)展前景。