市場(chǎng) 2024-01-10 08:30:41 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2023年,全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模低位再降,延續(xù)筑底行情。按月度來(lái)看,呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢(shì),二手成交韌性優(yōu)于新房。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房全年累計(jì)成交面積18099萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)33%,一手房全年累計(jì)成交面積16135萬(wàn)平方米,與去年同期基本持平。
??從成交占比來(lái)看,重點(diǎn)30城二手房成交占比達(dá)到了53%,首次超過(guò)了一手房。這主要受交付、價(jià)格、產(chǎn)品等多個(gè)方面影響。
??當(dāng)前企業(yè)強(qiáng)存弱汰,產(chǎn)品全面進(jìn)化,價(jià)格回歸理性,交付風(fēng)險(xiǎn)出清,四方條件具備,因此,我們認(rèn)為2024年應(yīng)該是一手房重新向二手房奪回市場(chǎng)份額的重要的一年。
??2023年住房需求規(guī)??傮w穩(wěn)定,CRIC數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)30個(gè)城市去年全年一二手房成交總規(guī)模達(dá)到3.43億平方米,同比增長(zhǎng)13%。其中,一手房成交較2022年微降3.3%;二手房成交同比增長(zhǎng)33%,成交規(guī)模創(chuàng)近5年新高。
??二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高是一個(gè)非常重要的增長(zhǎng)信號(hào),過(guò)去我們太多只關(guān)注一手房,但實(shí)際上,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),一二手房同樣重要。
??縱觀近年來(lái)重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房成交變化可以發(fā)現(xiàn)相比一手房,二手房整體相對(duì)穩(wěn)定,2018年至今,僅2022年出現(xiàn)一定回調(diào),此外一直保持成交總量穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。
??從一二手房占比來(lái)看,一二手市場(chǎng)份額“此消彼長(zhǎng)”,二手房占比從最低40%上升至2023年的53%首次超過(guò)了一手房。
??具體到城市來(lái)看,2023年多數(shù)重點(diǎn)城市二手房成交表現(xiàn)明顯強(qiáng)于去年同期,很多城市二手房突然出現(xiàn)了爆發(fā)式的上升,從不足40%的占比到如今超過(guò)一半以上的份額,特別是重慶、天津、合肥、成都、武漢、鄭州這幾個(gè)城市。
??一手房被二手房搶占了市場(chǎng)份額。
??購(gòu)房者選擇二手房的原因很簡(jiǎn)單,首先是,交付問(wèn)題一直在困擾我們的新房市場(chǎng),所有很多購(gòu)房者,尤其是剛需購(gòu)房者因此選擇購(gòu)買二手房。
??其次,二手房相對(duì)單價(jià)和總價(jià)都比一手房便宜。CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年14個(gè)核心一二線城市新房、二手房?jī)r(jià)格平均約有4000-6000元/平方米差距。從趨勢(shì)來(lái)看,2021年下半年是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),在這之前14個(gè)核心一二線城市新房與二手房平均價(jià)格倒掛,這一現(xiàn)象在2021年下半年起改變,一二手房差價(jià)也由此開(kāi)始拉大。
??除了交付及價(jià)格原因之外,第三個(gè)原因則是二手房市場(chǎng)上次新房的掛牌量增加。
??從典型城市新增掛牌房源房齡結(jié)構(gòu)情況可以看到,新增掛牌房源房齡基本以15年以內(nèi)的為主,其中南京10年內(nèi)的次新房占比高達(dá)67%,此外,重慶、武漢、西安也以10年內(nèi)的次新房掛牌為主,鄭州5年內(nèi)的次新房掛牌為典型城市最高,達(dá)12%。
??由此可見(jiàn),今天有很多的二手房不是“舊房”,實(shí)際上還是新房。
??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,我們發(fā)現(xiàn)剛需更多的選擇二手房,如北京300萬(wàn)以下的二手房占65%,上海300萬(wàn)以下的二手房占61%,基本上都是剛需為主。
??成交面積也是如此,二手房成交面積段中100平方米以下的占比更高。當(dāng)然也有個(gè)別城市,典型如重慶的二手房成交面積較大,所以我們也可以判斷有相當(dāng)一部分改善的客戶群體購(gòu)買了重慶的二手房,主要原因是因?yàn)橹貞c很多二手房的位置相對(duì)較好,很多都是次新房。
??綜合目前一二手房占比情況、一二手房成交結(jié)構(gòu)情況,以及購(gòu)房者“棄新選舊”的原因來(lái)看,我們認(rèn)為,目前企業(yè)強(qiáng)存弱汰,留下來(lái)的都是好的企業(yè),產(chǎn)品全面進(jìn)化,剛需產(chǎn)品也比之前有更多的進(jìn)化,同時(shí),價(jià)格回歸理性,交付風(fēng)險(xiǎn)也已出清,所以已具備奪回一手房市場(chǎng)份額的條件。2024年應(yīng)該是一手房重新向二手房奪回市場(chǎng)份額的重要的一年。
??特別是在一些二線城市中,很多項(xiàng)目就是被周邊的次新房打敗的,這些城市明顯是可以從二手房市場(chǎng)當(dāng)中奪回一些市場(chǎng)份額的。
??我們預(yù)判未來(lái)住房需求規(guī)??傮w穩(wěn)定,三年之后,2026年商品住宅大概在8億平方米左右。加上保障房及二手房等整個(gè)中國(guó)未來(lái)的樓市總量還是在16億到18億規(guī)模,還是一個(gè)相當(dāng)大的一個(gè)市場(chǎng)。
??但需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化,房企需要盡快適應(yīng)市場(chǎng)新變化,推進(jìn)供給側(cè)改革,挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),同時(shí)做好營(yíng)銷推廣,提升貨值變現(xiàn)能力。
??尤其是天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市,居民購(gòu)買力透支、消費(fèi)降級(jí),客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房,持續(xù)分流新房客戶,房企還需努力搶市場(chǎng)份額。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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